工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題研究

■ 王 征

改革開(kāi)放以來(lái)的實(shí)踐表明，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)是推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要途徑。當(dāng)前，黨中央和國(guó)務(wù)院一再?gòu)?qiáng)調(diào)要加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，進(jìn)一步推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)。在此形勢(shì)下，客觀審視我國(guó)園區(qū)發(fā)展新形勢(shì)，積極探索創(chuàng)新園區(qū)發(fā)展方式，構(gòu)筑園區(qū)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)更高水平發(fā)展，推進(jìn)更高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

我國(guó)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式評(píng)價(jià)

我國(guó)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)走過(guò)一條從單體企業(yè)廠區(qū)建設(shè)到政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的道路。建國(guó)初期，為適應(yīng)我國(guó)工業(yè)大發(fā)展時(shí)期工業(yè)建設(shè)的需求，一批大型、連片、勞動(dòng)密集程度高，發(fā)展較為粗放的工業(yè)廠區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。這種工業(yè)廠區(qū)建設(shè)具有很強(qiáng)的政府行政色彩，大多依托政府投資的新建企業(yè)或者原有大型國(guó)有企業(yè)，工業(yè)廠區(qū)基本是 “一廠一區(qū)”的形式，內(nèi)部功能以企業(yè)自我服務(wù)為主，呈現(xiàn) “大而全，小而全”特點(diǎn)，大多以資本密集型的重工業(yè)（比如鋼鐵等）或者勞動(dòng)密集型的輕工業(yè) （比如紡織等）為主。隨著改革開(kāi)放的推進(jìn)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集群的理念逐漸被接納并不斷強(qiáng)化，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展進(jìn)程加快，政府紛紛鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè) “進(jìn)區(qū)入園”。從我國(guó)第一個(gè)真正意義上產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) “蛇口工業(yè)區(qū)”的建立到經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)等多樣化的園區(qū)發(fā)展形式，以 “政府推動(dòng)、政府主導(dǎo)、政府投資、園區(qū)化運(yùn)營(yíng)”為特征的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展期。目前，我國(guó)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是以 “政府主導(dǎo)”的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作的。從一定程度上來(lái)看，這種開(kāi)發(fā)方式適應(yīng)了我國(guó)快速工業(yè)化的需要，調(diào)動(dòng)了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性。但是從實(shí)際操作來(lái)看，許多產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展都面臨著新問(wèn)題和新挑戰(zhàn)，比如，土地分散出讓，集約化水平不高；政府招商壓力大，管理成本居高不下；企業(yè)各自開(kāi)發(fā)，園區(qū)統(tǒng)一配套難以組織；短期收益往往導(dǎo)致招商隨意性，難以形成產(chǎn)業(yè)集群等。

新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式的新探索

國(guó)內(nèi)園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展起步比較晚，初期園區(qū)投資開(kāi)發(fā)主體主要以政府投資為主。特別是近幾年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，而以產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)為代表的園區(qū)地產(chǎn)異軍突起、蓬勃發(fā)展，也成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的新方向，更多的具有實(shí)力的企業(yè)以其專業(yè)化的運(yùn)作成為園區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。以企業(yè)為主導(dǎo)的園區(qū)開(kāi)發(fā)方式正是基于園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的新形勢(shì)和新環(huán)境逐漸發(fā)展起來(lái)的一種新方式，相較于企業(yè)自建自用和政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的方式，我們將這種新方式稱之為 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)作方式。 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式在園區(qū)運(yùn)作過(guò)程中呈現(xiàn)出 “四化”特征，即：企業(yè)化主體開(kāi)發(fā)、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理、模塊化增值服務(wù)和契約化動(dòng)態(tài)調(diào)控。

“第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式以園區(qū)運(yùn)作商為紐帶，形成了政府、運(yùn)作商、來(lái)區(qū)廠家的不同利益相關(guān)者的有機(jī)聯(lián)系，解決了政府的困難，滿足了來(lái)區(qū)廠家的需求，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)作企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，從而達(dá)到了園區(qū)價(jià)值共享，三方共贏發(fā)展。

（一）基于政府角度的價(jià)值分析

1.降低了政府在園區(qū)開(kāi)發(fā)前期的投入。 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式中，園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)多元化的融資，進(jìn)行大規(guī)模的前期資金投入，對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)，這大大緩解了政府在園區(qū)前期開(kāi)發(fā)的資金壓力，大大降低了政府園區(qū)開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.緩解了政府的招商壓力。 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式把政府從繁重的園區(qū)招商壓力中解放出來(lái)，運(yùn)作商將通過(guò)高素質(zhì)的招商團(tuán)隊(duì)，拓展招商渠道，按照?qǐng)@區(qū)定位和產(chǎn)業(yè)方向，進(jìn)行系統(tǒng)、靈活、專業(yè)的企業(yè)招商，制定詳細(xì)完備的企業(yè)入園協(xié)議，并提供跟蹤式入園服務(wù)，能夠吸引適合園區(qū)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源。

3.減輕了政府的管理服務(wù)壓力。在 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式中，運(yùn)作企業(yè)既是開(kāi)發(fā)建設(shè)的主體又是服務(wù)提供的主體，改變了主體服務(wù)關(guān)系，從 “政府→來(lái)區(qū)廠家”的 “1→n” 式服務(wù)轉(zhuǎn)變成 “政府→運(yùn)營(yíng)商→來(lái)區(qū)廠家”的 “1→1→n”式服務(wù)，承擔(dān)了以前政府管理服務(wù)園區(qū)的部分職能，減輕了政府管理服務(wù)的壓力，提高了園區(qū)管理服務(wù)效能。

4.提高了園區(qū)土地利用效率。對(duì)政府而言，土地的利用效率是實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī)模提升，稅收增長(zhǎng)的著力點(diǎn)?！暗谌碑a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式正是通過(guò)以租為主的運(yùn)作方式和在企業(yè)準(zhǔn)入和退出機(jī)制的合理設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)企業(yè)的新陳代謝，使得土地價(jià)值和利用效率不斷提高。

（二）基于運(yùn)營(yíng)商的價(jià)值分析

1.獲取了長(zhǎng)期穩(wěn)定持續(xù)的投資回報(bào)。運(yùn)作公司投資回報(bào)主要來(lái)自4個(gè)方面，一是通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)的租金收入；二是部分土地出讓的溢價(jià)；三是園區(qū)企業(yè)的相關(guān)增值服務(wù)收益；四是與政府協(xié)定的相關(guān)稅收獎(jiǎng)勵(lì)返還和資金支持，這些方面共同構(gòu)成了運(yùn)作公司較為穩(wěn)定的投資回報(bào)收益。

2.拓展了眾多專業(yè)化的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。運(yùn)作公司為園區(qū)企業(yè)提供融資、招聘、培訓(xùn)等專業(yè)服務(wù)的過(guò)程也是其拓展公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域、提升公司服務(wù)能力的過(guò)程。圍繞產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的多元化發(fā)展，將為公司在“產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”這一核心產(chǎn)品打造方面提供支撐，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。

3.建立了與政府穩(wěn)定的共贏合作關(guān)系。 “產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”將政府與運(yùn)作企業(yè)聯(lián)系起來(lái)，形成了一種常態(tài)化的聯(lián)系和合作關(guān)系。這對(duì)企業(yè)進(jìn)一步了解政府需求，深化與政府的合作，無(wú)疑將起到重要的推動(dòng)作用，這也有利于增強(qiáng)政府對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的信任度，在扶持發(fā)展方面的政策制定方面將更具靈活性。

4.以園區(qū)品牌拓展運(yùn)營(yíng)企業(yè)園區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。成功的產(chǎn)此園區(qū)運(yùn)作，具有一定知名度的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的打造，將成為企業(yè)面向全國(guó)園區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)拓展的無(wú)形資本和相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將大大提升運(yùn)作企業(yè)的知名度和影響力，特別是在目前 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式的起步階段， “塑造品牌，占得先機(jī)”將是運(yùn)作企業(yè)需要著重考慮的戰(zhàn)略問(wèn)題。

（三）基于來(lái)區(qū)廠家的價(jià)值分析

1.縮短了來(lái)區(qū)廠家的投產(chǎn)周期。在 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式下，園區(qū)載體的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，使得來(lái)區(qū)廠家可以直接使用現(xiàn)成的工業(yè)廠房等設(shè)施，與自建廠房設(shè)施相比，減少了手續(xù)報(bào)批、工程建設(shè)等環(huán)節(jié)，企業(yè)只需安裝設(shè)備就可以開(kāi)始生產(chǎn)，原來(lái)的基建周期被縮短為零，極大地提高了項(xiàng)目落地速度，并在一定程度上解決了中小初創(chuàng)企業(yè)在發(fā)展初期因建設(shè)廠房等原因造成資金占用較多，流動(dòng)資金不足的問(wèn)題。

2.滿足了企業(yè)多種個(gè)性化需求?！岸ㄖ啤笔菆@區(qū)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等的重要特征之一。運(yùn)作商根據(jù)不同來(lái)區(qū)廠家的需求，可以開(kāi)發(fā)不同的 “定制化產(chǎn)品”，比如標(biāo)準(zhǔn)廠房的定制、辦公載體的定制甚至服務(wù)內(nèi)容的定制等，能夠滿足不同類型企業(yè)的個(gè)性化需求。

提高了企業(yè)獲取專業(yè)化服務(wù)的便捷性。 “增值服務(wù)”是 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式的重要內(nèi)容。包括融資擔(dān)保、人員培訓(xùn)等在內(nèi)的服務(wù)提供使來(lái)區(qū)廠家 “足不出園”便可享受到跟蹤式、全方位的專業(yè)化服務(wù)，這大大降低了企業(yè)購(gòu)買服務(wù)的搜尋成本和談判成本，提高了企業(yè)的價(jià)值收益。

3.降低了來(lái)區(qū)廠家與政府間的溝通成本。 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式下，來(lái)區(qū)廠家的主要溝通談判對(duì)象是運(yùn)作商，前期與政府關(guān)于土地、政策及服務(wù)等相關(guān)的溝通協(xié)調(diào)由運(yùn)作商完成，這大大降低了來(lái)區(qū)廠家與政府的溝通協(xié)調(diào)成本，同時(shí)，運(yùn)營(yíng)商通過(guò)集中來(lái)區(qū)廠家需求，實(shí)現(xiàn)了與政府一次性溝通，解決了園區(qū)企業(yè)與政府逐一對(duì)接的問(wèn)題，從而提高了園區(qū)整體的服務(wù)效率。

“第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式實(shí)踐中需要切實(shí)關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題

（一）建立和完善政府與運(yùn)營(yíng)商利益共享機(jī)制

針對(duì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展，政府和運(yùn)營(yíng)商的利益訴求有所差異，建立合理的利益共享機(jī)制是園區(qū)運(yùn)作的基礎(chǔ)。該利益共享機(jī)制應(yīng)建立在明確園區(qū)運(yùn)營(yíng)商與政府各自職責(zé)的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照收益與責(zé)任相對(duì)等的原則，既體現(xiàn)收益保障又有約束機(jī)制，能夠?qū)崿F(xiàn)雙方共贏。具體內(nèi)容應(yīng)包括政府與運(yùn)營(yíng)商的協(xié)調(diào)機(jī)制，政府對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的支持方式、稅收獎(jiǎng)勵(lì)和約束方式，政府對(duì)來(lái)區(qū)廠家的優(yōu)惠政策，園區(qū)政府 “一站式”服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，運(yùn)營(yíng)商對(duì)園區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)時(shí)序、招商標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目退出機(jī)制等。

（二）把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

科學(xué)的規(guī)劃定位是園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)前提。要深刻把握國(guó)家的經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策，明晰政府關(guān)注發(fā)展什么、支持發(fā)展什么，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)氐胤浇?jīng)濟(jì)實(shí)際，明確地方需要發(fā)展什么，適宜發(fā)展什么，這直接決定了產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)的成敗，也是未來(lái)園區(qū)是否能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）控制投資風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)持續(xù)收益

投資和收益是園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)首當(dāng)其沖需要考慮的問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、投資回收周期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求高，保持相對(duì)穩(wěn)定的資金鏈、盡量規(guī)避不確定性的風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。在實(shí)際的操作中， “戰(zhàn)略合作投資、多元融資經(jīng)營(yíng)”、 “分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展”、“盈利點(diǎn)多元化、操作點(diǎn)規(guī)范化”等策略往往成為產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)中的重要考量。

（四）合理設(shè)計(jì)招商門檻和企業(yè)退出機(jī)制

“第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式中既有標(biāo)準(zhǔn)化廠房、又有定制化的載體，在轉(zhuǎn)讓形式上主要以出租為主，部分采取出售方式，這就奠定了運(yùn)營(yíng)商在企業(yè)動(dòng)態(tài)調(diào)控方面的基礎(chǔ)。在實(shí)際操作中，運(yùn)營(yíng)商可以設(shè)定合理化的入駐標(biāo)準(zhǔn)和條件，通過(guò)對(duì)意向企業(yè)的全面考察，以定向招商、專業(yè)招商的方式，引進(jìn)合適的企業(yè)，并通過(guò)事前的協(xié)商約定，建立企業(yè)合理的退出機(jī)制，做到 “進(jìn)入有據(jù)，退出有道”。

（五）提升運(yùn)營(yíng)商專業(yè)化運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力

專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力是 “第三代”產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。這種方式下，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)有一支高素質(zhì)、專業(yè)化的管理運(yùn)營(yíng)人才隊(duì)伍，有一個(gè)完善、成熟的組織架構(gòu)，有一批能夠提供企業(yè)專業(yè)服務(wù)支撐的渠道資源、有一套科學(xué)、合理的運(yùn)營(yíng)規(guī)范等。在專業(yè)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，運(yùn)作企業(yè)需要整合相應(yīng)資源，不斷提升運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)能力，解決園區(qū)運(yùn)營(yíng)面臨的問(wèn)題，及時(shí)規(guī)避園區(qū)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，提升園區(qū)的持續(xù)發(fā)展能力和品牌影響力。