談棚戶區(qū)改造項目實施中重要環(huán)節(jié)的把控

郝 麗 華

(太原市公房租賃管理中心，山西 太原 030009)

談棚戶區(qū)改造項目實施中重要環(huán)節(jié)的把控

郝 麗 華

(太原市公房租賃管理中心，山西 太原 030009)

針對棚戶區(qū)改造的特點,對項目決策階段進行了風(fēng)險評估，探討了項目實施中的風(fēng)險防范措施，并對設(shè)計階段、融資方式、拆遷、招投標(biāo)管理、合同管理及施工組織管理等工作環(huán)節(jié)的注意事項作了闡述，以供參考。

棚戶區(qū)改造，風(fēng)險，融資方式，管理

近年來全國加大了棚戶區(qū)改造力度，特別是黨的十八大和十八屆三中全會后，各省市以改善群眾住房條件為出發(fā)點和落腳點，緊緊圍繞轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展和以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，堅持科學(xué)規(guī)劃、分步實施，政府主導(dǎo)、市場運作，切實加快各類棚戶區(qū)改造，完善配套設(shè)施，充分發(fā)揮棚戶區(qū)改造在保障民生、拉動經(jīng)濟、促進城市人居環(huán)境改善和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展等方面的多重效應(yīng)。我們房管單位先后承接了幾項棚戶區(qū)改造項目的任務(wù)，針對棚戶區(qū)改造項目中拆遷密度大、拆遷難度大、回遷壓力大、要求戶型設(shè)計種類多、利潤微薄等，在項目實施中更要求建設(shè)單位在每一步、每個環(huán)節(jié)上要嚴(yán)謹(jǐn)。筆者就下面幾個問題與大家探討。

1 項目決策階段的風(fēng)險評估

合理評估項目建設(shè)的可行性是項目實施前最重要的環(huán)節(jié)。最近國家打壓房地產(chǎn)價格，加大保障性住房和棚戶區(qū)改造的建設(shè)力度，實施棚戶區(qū)項目建設(shè)順應(yīng)了國家的大政方針。需要對周圍環(huán)境進行了解和市場調(diào)查，結(jié)合現(xiàn)場水文地質(zhì)條件和現(xiàn)有的控制性規(guī)劃方案，在充分考慮風(fēng)險因素的基礎(chǔ)下進行投資估算分析，判定項目實施的可行性和可操性。在項目策劃階段，需要做好以下幾項工作：1)編制控制性規(guī)劃方案和詳細性規(guī)劃方案，并完成審批；2)根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定對項目進行報請有關(guān)部門審批、核準(zhǔn)或備案；3)編制項目投資估算；4)確定融資合作方案；5)制定拆遷安置方案；6)參加招投標(biāo)獲取項目建設(shè)權(quán)。

2 建設(shè)項目實施中的風(fēng)險防范

在項目實施的各個階段，都有風(fēng)險存在，在投資估算中計入了不可預(yù)見費，就是對風(fēng)險防范的一種準(zhǔn)備。因為建設(shè)周期長，風(fēng)險出現(xiàn)的概率比較大，在建設(shè)前期就要對可能出現(xiàn)的風(fēng)險做研究，提出預(yù)控和防范措施，以減少帶來的損失。在項目實施中可能存在的風(fēng)險和相應(yīng)的回避措施如下：1)合作模式的風(fēng)險。風(fēng)險形式：如果整個項目由合作方來操作，特別是項目施工期間，建設(shè)單位不參與管理，這樣有可能帶來進度、質(zhì)量、投資不能按計劃完成；工期拖延；質(zhì)量不合格；項目超預(yù)算支出等諸多問題?；乇艽胧航ㄔO(shè)單位要對項目的整個過程進行組織管理。2)融資的風(fēng)險。風(fēng)險形式：不能按預(yù)期的融資計劃融得資金，致使資金不能及時到位，拖期支付工程款項；工程不能按期完工；回遷戶和施工單位提出索賠?；乇艽胧翰扇《嗲廊谫Y方式。3)拆遷的風(fēng)險。風(fēng)險形式：拆遷速度慢；拆遷成本高?；乇艽胧罕M量采用原地回遷的方式動遷。4)設(shè)計的風(fēng)險。風(fēng)險形式：設(shè)計缺陷；設(shè)計深度不足；設(shè)計規(guī)范使用不恰當(dāng)；各專業(yè)設(shè)計人員不溝通、銜接不好；未考慮地質(zhì)條件；未考慮施工過程中的因素等導(dǎo)致工程費用增加，工程延期?；乇艽胧哼x擇資質(zhì)等級高、經(jīng)驗足、責(zé)任心強的設(shè)計單位，同時建設(shè)單位要重視設(shè)計環(huán)節(jié)，嚴(yán)格遵循方案設(shè)計→初步設(shè)計→施工圖設(shè)計，投入足夠的精力和技術(shù)力量研究圖紙，避免邊開工邊設(shè)計，抓好圖紙會審和設(shè)計交底兩個主要環(huán)節(jié)。5)施工風(fēng)險。風(fēng)險形式：不合理的施工技術(shù)和方案，未考慮場地情況等，特別是±0.00以下結(jié)構(gòu)工程的施工和地基處理?；乇艽胧杭訌姷鼗辈熨|(zhì)量管理，確保地質(zhì)勘探數(shù)據(jù)真實、準(zhǔn)確；制定合理的地基處理方案和基坑開挖方案；組織有效地專家論證會；杜絕在地基施工中搶進度。6)室外配套工程的施工風(fēng)險。風(fēng)險形式：室外配套工程與室內(nèi)工程銜接不好；工程施工組織滯后?；乇艽胧涸诮ㄔO(shè)項目前期編制規(guī)劃方案階段就應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟建設(shè)指標(biāo)。及早考慮室外配套工程方案，及早規(guī)劃附屬建筑的位置和管網(wǎng)的走向。7)組織協(xié)調(diào)的風(fēng)險。風(fēng)險形式：建設(shè)單位內(nèi)部人員之間的不協(xié)調(diào)；建設(shè)單位和設(shè)計單位、施工單位以及監(jiān)理單位人員之間的不協(xié)調(diào)?；乇艽胧褐贫ê侠淼慕M織管理機構(gòu)，做到各司其職，避免扯皮現(xiàn)象；建設(shè)單位項目負責(zé)人應(yīng)具有足夠的項目管理經(jīng)驗，有協(xié)調(diào)藝術(shù)，權(quán)衡各方利益。

3 設(shè)計環(huán)節(jié)的把控

1)目前設(shè)計中存在的問題主要有：a.戶型方案不夠合理；b.設(shè)計深度不足，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、氣、電圖紙之間有誤差，不匹配；c.施工可操作性不足；d.不考慮建筑經(jīng)濟。2)解決措施:a.建設(shè)單位人員應(yīng)及時和設(shè)計人員溝通，在戶型方案、工程做法、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程的設(shè)備、材料選取上提出自己的要求和看法；b.建設(shè)單位要具備懂設(shè)計規(guī)范和施工規(guī)范的技術(shù)力量，有足夠的時間讀圖；c.建設(shè)單位項目人員要把工程造價理念貫穿于委托設(shè)計環(huán)節(jié)，解決好經(jīng)濟與功能定位之間的關(guān)系。

4 融資方式

可以采取三種融資方式：1)在動遷過程中盡量采用原地安置的方式，提前收取拆遷戶的超面積房屋建設(shè)費用；2)向社會團體融資，確定合理的融資給付率；3)向中標(biāo)的施工單位收取一定數(shù)量的工程履約保證金，可先讓施工單位墊付資金，計算確定墊付額、墊付時間與工程標(biāo)底之間的關(guān)系。

5 拆遷

建議采用分段拆遷，這樣既緩解了資金壓力，也可以達到分段施工的目的，把控好三個環(huán)節(jié)：1)控制分戶；2)違建的補償；3)舊有建筑物的拆除費用和污土外運費用的計算辦法。

6 招投標(biāo)管理

1)了解招投標(biāo)程序，確定招投標(biāo)時間，盡量做到先投標(biāo)、簽訂合同后再開工；2)確定招標(biāo)方式；3)確定好招標(biāo)范圍，總承包范圍，招標(biāo)內(nèi)容，弄清楚有關(guān)專業(yè)分包的規(guī)定，以及總承包資質(zhì)范圍與專業(yè)分包資質(zhì)的關(guān)系；4)委托專業(yè)的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)，建設(shè)單位確定付費方式；5)委托專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)編制標(biāo)底，建設(shè)單位確定計價依據(jù)、費率；6)審核招標(biāo)文件，重點確定好：工期、投標(biāo)保證金、履約保證金、合同格式、評標(biāo)辦法；7)研究確定勘察、設(shè)計的招標(biāo)方式；8)中標(biāo)通知書上的開工日期要根據(jù)實行具備開工條件的日期寫。

7 合同的管理

1)合同的訂立。a.確定好合同格式，通用條款和專用條款的內(nèi)容。需專業(yè)分包的工作內(nèi)容，與承包商簽定的合同里要說明；b.細節(jié)部分：時間的簽署，文字書寫要求，蓋章的要求等要嚴(yán)謹(jǐn)。

2)依照合同進行管理。a.約定工程檢測費的費用承擔(dān)方，建筑垃圾的處理標(biāo)準(zhǔn)，總包服務(wù)費，材料調(diào)價的約定，進度款的支付約定；b.對質(zhì)量、進度、安全等違反規(guī)定的處罰，資料不能按時整理也要有處罰規(guī)定；c.對進場材料不經(jīng)檢驗用于現(xiàn)場的處罰要有規(guī)定，約定施工措施費的具體條款，要求施工單位在現(xiàn)場采用的施工措施要與投標(biāo)文件中的措施相一致；d.在監(jiān)理合同中要有約定：對監(jiān)理單位的處罰、要求，若在施工工序驗收時發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員通過，但甲方檢查不合格的現(xiàn)象時監(jiān)理單位應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，材料未經(jīng)檢查用于現(xiàn)場的要對監(jiān)理單位處罰。

8 施工組織管理

工程項目周期長，過程復(fù)雜，涉及單位人員多，要想把質(zhì)量、進度、投資安全做到按期、按質(zhì)、按量完成。我認為應(yīng)從以下幾個方面把控好：1)制定合理、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫群凸芾沓绦颍?)以制度管人，以制度管理項目實施中的每項工作。在開工之前，把施工管理的一些主要環(huán)節(jié)都要訂立可行的制度。比如：例會制度，工程變更制度，施工方案審核制度等；3)制定人員崗位職責(zé)，做到分工明確、要求明確；4)把每項工作做透徹的分析，要界面明晰、層次分明、分解到位；5)明確參建各方的職責(zé)要求；6)各項工作納入計劃，盡可能把矛盾和沖突消滅在開展前，盡量做到事前控制，做到按計劃運行，按計劃完成；7)對施工單位提出的周計劃，月計劃，年計劃要結(jié)合施工勞務(wù)人力的投入，分析其可行性；8)實行“計劃→實施→檢查→糾偏→實施→目標(biāo)”周而復(fù)始的管理；9)重視施工組織設(shè)計和施工方案的審核，對于重要的方案要多方論證確定；10)制定每周、每月、每季總結(jié)制度，要求每位工程項目成員都要編制月度進展報告，項目經(jīng)理再以此為基礎(chǔ)編制狀態(tài)報告，進展報告，預(yù)測報告；11)充分調(diào)動監(jiān)理人員的積極性，對監(jiān)理單位要提出要求，要監(jiān)督他們；12)加強與參建各方的溝通，統(tǒng)一參建各方的認識和要求，在嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的前提下求大同存小異，明確各項工作的順序和銜接，加強協(xié)作和配合；在建設(shè)項目實施中，建設(shè)單位項目參與人員應(yīng)始終把工程造價管理理念和意識貫穿于項目建設(shè)的全部過程中。

Discussion on implementation points control of shanty town transformation project

HAO Li-hua

(Taiyuan Public Housing Rent Administration Center, Taiyuan 030009, China)

In light of shanty town transformation features, the paper caries out risk evaluation at project decision phase, explores project implementation risk preventing measures, and describes matters needing attention in design phase, financing methods, demolition, bidding management, contract management and construction organization management, with a view to provide some guidance.

shanty town transformation, risk, financing method, management

1009-6825(2014)36-0246-02

2014-10-15

郝麗華(1972- )，女，高級工程師

TU984

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