淺議民事、行政交叉案件的處理——以善意取得制度對(duì)房屋權(quán)屬變更登記行政訴訟的影響為視角

蔣忠海，王 鵬

（河南司法警官職業(yè)學(xué)院，河南鄭州 450011）

近年來(lái)，隨著城市房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移引發(fā)的糾紛不斷發(fā)生。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)變更以辦理行政登記為構(gòu)成要件。在房屋轉(zhuǎn)移過(guò)程中發(fā)生權(quán)屬糾紛時(shí)，有關(guān)當(dāng)事人出于種種考慮，不提起民事確權(quán)之訴而直接以房屋登記管理機(jī)構(gòu)為被告提起行政訴訟，要求撤銷行政機(jī)關(guān)所作出的變更登記。由于房屋權(quán)屬登記糾紛涉及民事、行政兩大訴訟領(lǐng)域，在審理過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)民事和行政相互交叉的問(wèn)題，解決民事權(quán)屬問(wèn)題是正確處理行政爭(zhēng)議的前提，為了能夠形象地展示房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行政案件的特點(diǎn)，請(qǐng)先看下面兩個(gè)案例：

案例一：甲某與乙某系夫妻關(guān)系，二人婚后共同出資購(gòu)買一處房產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)證登記為甲某，該房屋一直由他人承租。后甲某個(gè)人與丙簽訂買賣合同，約定該房屋以30萬(wàn)元出賣給丙。隨后甲、丙二人共同到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲某聲明其未婚并簽署了保證書(shū)，登記機(jī)構(gòu)為其辦理了房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。后乙某發(fā)現(xiàn)夫妻共有的房屋被過(guò)戶，遂發(fā)生糾紛。乙某以自己未到場(chǎng)辦理變更登記為由向人民法院提起行政訴訟，要求撤銷房屋登記管理機(jī)構(gòu)的變更登記行為。

案例二：甲某欲將自己的房屋出賣給乙某，乙某提出要核對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，甲某向乙某提供了該房產(chǎn)證和自己的身份證的復(fù)印件。乙某偽造了甲某的產(chǎn)權(quán)證和身份證，在房屋登記管理機(jī)構(gòu)查詢房屋權(quán)屬信息時(shí)對(duì)甲某持有的真實(shí)的房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行了調(diào)包，后乙某提出先承租該房屋一段時(shí)間，在承租期間，乙某偽造授權(quán)委托手續(xù)，以王某的名義將該房產(chǎn)“出售”給丙某后攜款潛逃。甲某于是將丙某起訴至法院，請(qǐng)求法院判決撤銷丙某所取得的房屋產(chǎn)權(quán)證。

從上述兩個(gè)案例可以看出，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉及所有權(quán)人、處分人、受讓人、行政機(jī)關(guān)多方當(dāng)事人。筆者把案例一的類型稱為“登記錯(cuò)誤”，即登記簿上記載的產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際產(chǎn)權(quán)人不一致。案件二的類型稱為“冒名處分”，即處分人冒用所有權(quán)人的名義處分房產(chǎn)。這兩類案件都涉及民事和行政交叉的問(wèn)題，并且受讓人的買房行為往往會(huì)構(gòu)成善意取得。在行政訴訟中，能否對(duì)善意取得進(jìn)行認(rèn)定是一個(gè)敏感的話題。筆者通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有一些法律實(shí)務(wù)工作者對(duì)此問(wèn)題持否定態(tài)度，他們認(rèn)為，善意取得屬于民事問(wèn)題，如果在行政訴訟中進(jìn)行認(rèn)定，則超出了行政訴訟的審查范圍。當(dāng)最高人民法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）開(kāi)始施行以后，上述觀點(diǎn)似乎得到了進(jìn)一步強(qiáng)化，他們認(rèn)為，根據(jù)《規(guī)定》第8條，在行政訴訟中，應(yīng)當(dāng)先行解決民事基礎(chǔ)法律關(guān)系的糾紛，善意取得屬于“民事基礎(chǔ)法律關(guān)系”，故而認(rèn)定問(wèn)題應(yīng)當(dāng)通過(guò)民事訴訟予以解決。從調(diào)研的情況來(lái)看，在審理房屋權(quán)屬變更登記行政案件時(shí)，《規(guī)定》第8條的適用似乎出現(xiàn)了一種“泛化”的傾向。對(duì)善意取得進(jìn)行認(rèn)定究竟是不是行政審判不可觸碰的“雷區(qū)”?善意取得制度會(huì)對(duì)行政訴訟以及登記機(jī)構(gòu)的義務(wù)產(chǎn)生什么影響?本文將以房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行政案件為研究對(duì)象，對(duì)上述問(wèn)題談一下個(gè)人觀點(diǎn)。

一、善意取得對(duì)訴訟程序選擇的影響

在行政訴訟中，如果第三人（房屋受讓人）主張自己的購(gòu)房行為屬于善意取得，合議庭將面臨對(duì)善意取得是否認(rèn)定的問(wèn)題。此時(shí)究竟是應(yīng)該“民事先行”，還是在行政訴訟中“一并認(rèn)定”?對(duì)此問(wèn)題，有不少學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者認(rèn)為，一旦在行政訴訟中出現(xiàn)涉及認(rèn)定善意取得的問(wèn)題，合議庭應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第51條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，裁定中止行政訴訟，告知當(dāng)事人提起民事訴訟，待關(guān)于善意取得認(rèn)定問(wèn)題解決之后，再恢復(fù)行政訴訟的審理。對(duì)于上述觀點(diǎn)，筆者持不同意見(jiàn)。我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得的構(gòu)成要件，《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，《房屋登記辦法》（建設(shè)部2008年2月15日發(fā)布，7月1日實(shí)施）取代了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，《房屋登記辦法》第81條對(duì)善意取得的問(wèn)題作出了明確規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)是否構(gòu)成善意取得進(jìn)行認(rèn)定。在發(fā)生糾紛后，當(dāng)事人往往會(huì)先請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)撤銷變更登記，如果登記機(jī)構(gòu)以構(gòu)成善意取得為由拒絕撤銷，一般情況下，當(dāng)事人會(huì)提起行政訴訟，請(qǐng)求人民法院撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行為。在司法實(shí)踐中，有的法院會(huì)以善意取得的認(rèn)定屬于民事問(wèn)題為由，中止行政訴訟，告知當(dāng)事人先通過(guò)民事訴訟解決認(rèn)定問(wèn)題。在這種情況下，有的當(dāng)事人由于對(duì)法律制度不理解，會(huì)以對(duì)登記機(jī)構(gòu)的認(rèn)定結(jié)果不服為由再提起民事訴訟，民事審判機(jī)構(gòu)往往會(huì)拒絕受理，理由是無(wú)權(quán)對(duì)行政行為進(jìn)行審查。此時(shí)當(dāng)事人會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的不滿，認(rèn)為法院在“踢皮球”，從而引發(fā)信訪問(wèn)題。即使當(dāng)事人改變起訴理由，以受讓人的買房行為不構(gòu)成善意取得為由再提起民事訴訟，請(qǐng)求人民法院進(jìn)行認(rèn)定，此時(shí)也可能會(huì)出現(xiàn)“一件糾紛、兩種程序、多次訴訟”的結(jié)果，民事審判一審、二審、再審?fù)鶑?fù)進(jìn)行，使當(dāng)事人陷入“馬拉松式”的審判過(guò)程之中，從而大大影響審判效率、浪費(fèi)司法資源、為當(dāng)事人增加不必要的訴訟成本。筆者認(rèn)為，在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記訴訟中，之所以會(huì)出現(xiàn)民事、行政交叉的情況，是由房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行為本身的特點(diǎn)所決定的，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行為發(fā)生法律效力需要具備以下三個(gè)條件：

1.房屋權(quán)屬因?yàn)榈怯浂鴮?duì)外產(chǎn)生公信力。

2.當(dāng)事人就房屋權(quán)屬變動(dòng)產(chǎn)生合意或第三人因善意取得制度而獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。

3.房管機(jī)構(gòu)的變更登記行為具有合法性。

對(duì)條件1、2的認(rèn)定屬于民事領(lǐng)域，而對(duì)條件3的審查則屬于行政法的范疇。所以，人民法院在審理涉及房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的行政案件時(shí)，不可避免地要對(duì)條件1、2是否成立進(jìn)行審查，特別是當(dāng)?shù)谌说馁I房行為可能構(gòu)成善意取得時(shí)，對(duì)條件2的審查往往成為正確審理案件的關(guān)鍵。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第61條，人民法院在行政訴訟中可以處理民事?tīng)?zhēng)議。由此可見(jiàn)，對(duì)于民事問(wèn)題，行政訴訟并不是一味地持排斥態(tài)度。從另一個(gè)角度來(lái)看，善意取得是民事、刑事、行政三大訴訟領(lǐng)域都可能涉及的法律制度。早在1996年，最高人民法院在《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》第11條中規(guī)定，刑事訴訟領(lǐng)域可以適用善意取得制度。最高人民法院在1999年11月24日發(fā)布的《行政審判庭關(guān)于審理行政案件時(shí)對(duì)善意取得適用法律問(wèn)題的答復(fù)》也規(guī)定，在行政訴訟中，人民法院可以在“查清事實(shí)”的基礎(chǔ)上對(duì)是否構(gòu)成善意取得作出認(rèn)定?！段餀?quán)法》頒布實(shí)施后，最高人民法院出臺(tái)了兩個(gè)司法解釋性質(zhì)的文件，一個(gè)是2008年9月23日發(fā)布的《關(guān)于審理房屋登記行政案件中發(fā)現(xiàn)涉嫌刑事犯罪問(wèn)題應(yīng)如何處理的答復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱“答復(fù)”），另一個(gè)是2010年11月18日開(kāi)始施行的《規(guī)定》。最高人民法院在《答復(fù)》的第3條和《規(guī)定》的第11條第3款，對(duì)于在行政訴訟中涉及善意取得的處理方式作出了明確規(guī)定。故筆者認(rèn)為，在行政訴訟中，不應(yīng)該一味地排斥對(duì)善意取得真實(shí)性、合法性的審查。正確的處理方式應(yīng)該是，如果當(dāng)事人直接提起撤銷登記行為的行政訴訟，行政審判機(jī)構(gòu)可以結(jié)合《物權(quán)法》、《規(guī)定》、《批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定對(duì)是否構(gòu)成善意取得進(jìn)行審查，從而作出相應(yīng)的裁判。但如果當(dāng)事人就物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題先提起民事訴訟，隨后提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷物權(quán)登記，此時(shí)為了避免民事、行政審判結(jié)果相互矛盾，影響司法公信力，行政訴訟可以先中止，待民事審判終結(jié)之后再恢復(fù)行政訴訟的審理。

二、善意取得的構(gòu)成要件

通過(guò)上述討論，筆者認(rèn)為，在行政訴訟中可以對(duì)是否構(gòu)成善意取得進(jìn)行認(rèn)定，但在什么情況下構(gòu)成善意取得，對(duì)此問(wèn)題應(yīng)該作出明確界定，這樣才能在行政訴訟中正確適用該制度。我國(guó)《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定了善意取得的構(gòu)成要件，具體到房屋這一特殊的不動(dòng)產(chǎn)，構(gòu)成善意取得應(yīng)該符合以下條件：（1）存在著無(wú)權(quán)處分的行為;（2）受讓人受讓房屋時(shí)為善意;（3）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;（4）已經(jīng)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。其中（1）、（4）兩個(gè)構(gòu)成要件相對(duì)簡(jiǎn)單，以下就（2）、（3）要件談一下個(gè)人觀點(diǎn)：

1.關(guān)于“受讓人善意”

在辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記過(guò)程中，行政機(jī)關(guān)要對(duì)當(dāng)事人提交的材料進(jìn)行審查，以確保其真實(shí)性。在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中，如果申請(qǐng)材料存在問(wèn)題，連登記機(jī)構(gòu)都難以發(fā)現(xiàn)，卻要求受讓人盡到所謂的調(diào)查核實(shí)義務(wù)，顯然不現(xiàn)實(shí)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)材料的審查通過(guò)可以視為對(duì)當(dāng)事人提交材料真實(shí)性的確認(rèn)，從而產(chǎn)生一種社會(huì)公信力。由于行政機(jī)關(guān)審查義務(wù)的存在和社會(huì)公信力產(chǎn)生的“權(quán)利公示”效應(yīng)，所以在一般情況下，可以推定受讓人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中存在著“善意”。沒(méi)必要再把是否構(gòu)成“善意”的證明責(zé)任推給受讓人，從而過(guò)度地保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。

值得一提的是，理論界有學(xué)者認(rèn)為在認(rèn)定受讓人是否構(gòu)成善意時(shí)，應(yīng)當(dāng)將“冒名處分”即本文案例二所表述之情形排除在外，其中以傅鼎生教授的觀點(diǎn)較具代表性。傅教授認(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)善意取得是物權(quán)公示、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的必然推論，是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的表現(xiàn)。其只能適用于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤之情形，不能擴(kuò)大適用于冒名處分之情形。”“假冒身份、偽造簽章所形成的外觀并非權(quán)利外觀而是權(quán)利主體的外觀。賦予權(quán)利主體外觀的公信力將極大損害真正權(quán)利主體的利益，使每一個(gè)權(quán)利主體都沒(méi)有安全感?！鄙埔馊〉脩?yīng)該僅限于“登記錯(cuò)誤”即案例一所列之情形。筆者認(rèn)為傅教授的觀點(diǎn)值得商榷，受讓人基于對(duì)登記簿的信賴固然可以認(rèn)定為“善意”，但基于對(duì)出讓人“處分權(quán)”的信賴而從事的買房行為也應(yīng)該列入善意取得的保護(hù)范圍。只要處分人的行為產(chǎn)生了足以讓受讓人信賴的“權(quán)利外觀”，受讓人的利益就應(yīng)該得到保護(hù)，所以“冒名處分”也應(yīng)當(dāng)屬于善意取得的情形。

2.關(guān)于“以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓”

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，善意取得的構(gòu)成要件之一是“受讓人支付了合理對(duì)價(jià)”。在實(shí)務(wù)中，由于房屋交易需要繳納契稅，在多數(shù)情況下，成交價(jià)格是否合理的確定并不十分困難。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第11條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證辦理權(quán)屬變更手續(xù)，當(dāng)事人未出具完稅憑證的，登記機(jī)構(gòu)不予以變更。該《條例》第11條第2款規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格予以核定。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)對(duì)房屋交易價(jià)格進(jìn)行了審查，故完稅憑證所確定的價(jià)格可以認(rèn)為是“合理的對(duì)價(jià)“。需要注意的是，構(gòu)成善意取得是否應(yīng)該以善意第三人向無(wú)權(quán)處分人支付了全部?jī)r(jià)款作為構(gòu)成要件?對(duì)此問(wèn)題，有人持肯定觀點(diǎn)，他們認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分人與善意第三人所簽訂的房屋買賣合同如果沒(méi)有被房屋所有權(quán)人追認(rèn)，該合同應(yīng)該被確定為無(wú)效。如果善意第三人并未支付購(gòu)房款或僅支付部分價(jià)款，無(wú)權(quán)處分人將無(wú)法依據(jù)無(wú)效的合同對(duì)善意第三人行使付款請(qǐng)求權(quán)，其利益無(wú)法得到保護(hù)。筆者認(rèn)為，自最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》實(shí)施以后，上述觀點(diǎn)也就失去了其理論依據(jù)，因?yàn)楦鶕?jù)該《解釋》第3條第1款之規(guī)定，無(wú)權(quán)處分合同的效力應(yīng)該被認(rèn)定為有效，無(wú)權(quán)處分人可以依據(jù)房屋買賣合同向善意第三人行使付款請(qǐng)求權(quán)，所以，善意取得不應(yīng)以善意第三人實(shí)際支付全部?jī)r(jià)款作為構(gòu)成要件。

三、善意取得對(duì)登記機(jī)構(gòu)撤銷登記以及行政訴訟裁判方式的影響

根據(jù)《房屋登記辦法》第81條之規(guī)定，善意取得成為房管機(jī)構(gòu)撤銷房屋登記的阻卻事由，如果構(gòu)成善意取得，即使處分人在辦理房屋變更登記過(guò)程中提供虛假材料，為保護(hù)受讓人的利益，房管機(jī)構(gòu)也不能依職權(quán)撤銷所作出的登記行為。同樣，為保護(hù)善意第三人的利益，人民法院也不能撤銷登記機(jī)構(gòu)作出的變更登記行為，應(yīng)該根據(jù)《答復(fù)》第2條和《規(guī)定》第11條第3款，作出確認(rèn)違法的判決。需要指出的是，即使人民法院做出了“確認(rèn)違法”的判決，也不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)在辦理權(quán)屬變更登記過(guò)程中實(shí)施了違法行政行為，因?yàn)榈怯浶袨榘ǖ怯泴徍诵袨楹偷怯浗Y(jié)果兩部分的內(nèi)容，此處所稱的“確認(rèn)違法”是指登記結(jié)果的不正確，并不一定意味著登記審核行為的“違法”。登記審核行為的違法與否需要通過(guò)考察登記機(jī)構(gòu)是否盡到了必要的審查義務(wù)來(lái)判定，如果人民法院查明登記機(jī)構(gòu)盡到了審查義務(wù)，應(yīng)該在判決中予以說(shuō)明，這對(duì)于免除登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任非常關(guān)鍵。但什么情況下登記機(jī)構(gòu)算是盡到了“必要的審查義務(wù)”，善意取得對(duì)于確定登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)有什么影響，也是值得討論的問(wèn)題。

四、善意取得對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查義務(wù)的影響

如前所述，登記機(jī)構(gòu)盡到審查義務(wù)是其免除賠償責(zé)任的關(guān)鍵。關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)，我國(guó)《物權(quán)法》第12條作出了相應(yīng)的規(guī)定，但是該義務(wù)究竟是實(shí)質(zhì)審查還是形式審查一直是理論界和實(shí)務(wù)界激烈爭(zhēng)論的話題。所謂實(shí)質(zhì)審查是指登記機(jī)構(gòu)除了審查所提交材料形式上的完整性外，也須審查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因是否與事實(shí)相符。登記機(jī)構(gòu)要保證物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性。而所謂形式審查模式，是指登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人的變更登記申請(qǐng)，只依據(jù)相應(yīng)的程序?qū)Σ牧线M(jìn)行形式上的審查，對(duì)材料背后隱藏的法律關(guān)系的真實(shí)性則在所不問(wèn)。形式主義審查模式類似于商法領(lǐng)域所奉行的“外觀主義”原則，即根據(jù)權(quán)利外部所呈現(xiàn)出來(lái)的表象來(lái)推定權(quán)利的成立。針對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》第12條的理解，從解釋論角度，我國(guó)學(xué)術(shù)界主要存在兩種不同的觀點(diǎn)。江平教授認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)?！?〕而王利明教授則認(rèn)為《物權(quán)法》第12條規(guī)定了以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的審查制度?！?〕就登記機(jī)構(gòu)審查義務(wù)的強(qiáng)度而言，筆者更傾向于王利明教授的觀點(diǎn)。在我國(guó)現(xiàn)行的房屋權(quán)屬變更登記模式下，要求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)法律關(guān)系的真實(shí)性承擔(dān)保證責(zé)任不盡合理，畢竟登記機(jī)關(guān)能力有限。如今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，二手房的交易量也大幅攀升，面對(duì)大量的房屋權(quán)屬變更登記申請(qǐng)，要求登記機(jī)構(gòu)確保物權(quán)變動(dòng)的原因的真實(shí)性以及登記結(jié)果不被以后發(fā)現(xiàn)的情況所推翻，這未免有些強(qiáng)人所難。一味地要求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查義務(wù)將會(huì)導(dǎo)致登記效率的低下以及權(quán)力尋租現(xiàn)象的出現(xiàn)，登記機(jī)關(guān)可能會(huì)以物權(quán)變動(dòng)的原因尚未查明為由一再推遲完成權(quán)屬變更登記行為。在房屋權(quán)屬交易過(guò)程中，對(duì)于是否構(gòu)成善意取得，一個(gè)重要的判定因素是出讓人所表現(xiàn)出來(lái)的“權(quán)利外觀”是否可信，如果足夠讓人信服，則可以推定受讓人主觀上為“善意”，其信賴?yán)鎽?yīng)該得到保護(hù)?！爸灰环疆?dāng)事人有合理的理由相信對(duì)方當(dāng)事人所表現(xiàn)出來(lái)的權(quán)利外觀或作出的意思表示，無(wú)須對(duì)該權(quán)利外觀所隱藏的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)或真實(shí)意思表示做實(shí)質(zhì)性考察，法律行為的效力可以以外觀狀態(tài)或意思表示加以確定。”〔3〕筆者認(rèn)為，善意取得與純粹的實(shí)質(zhì)審查在制度設(shè)計(jì)上存在著矛盾，善意取得可以基于“權(quán)利外觀”等外部因素判斷，純粹的實(shí)質(zhì)審查則要求登記機(jī)構(gòu)的“慧眼”能夠識(shí)別一切非法處分行為。如果純粹實(shí)質(zhì)審查模式的理想狀態(tài)能夠?qū)崿F(xiàn)，那么善意取得在房屋權(quán)屬交易過(guò)程中根本就不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)會(huì)將有瑕疵的房屋產(chǎn)權(quán)交易行為“拒之門外”，拒絕為其做產(chǎn)權(quán)變更登記，善意取得也就喪失了其存在的“土壤”。既然肯定了善意取得制度的合理性，那么在判斷登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該盡到何種程度的審查義務(wù)時(shí)，“權(quán)利外觀”理論同樣具有借鑒意義。根據(jù)《物權(quán)法》第11條、第12條和建設(shè)部《房屋登記辦法》第33條的規(guī)定，在房屋權(quán)屬變更登記過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)要審查以下內(nèi)容：一是房屋的物理狀況;二是當(dāng)事人的身份信息;三是房屋權(quán)屬的真實(shí)性;四是變更登記的原因。通過(guò)考察可以發(fā)現(xiàn)，上述四個(gè)方面的內(nèi)容均以書(shū)面材料的形式體現(xiàn)。如房屋權(quán)屬證明體現(xiàn)為登記簿或房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，變更登記的原因表示為買賣、贈(zèng)與合同或遺囑等，當(dāng)事人的身份信息則體現(xiàn)為身份證或戶口簿等有關(guān)身份的證明。房屋的物理狀況如房屋的坐標(biāo)、面積、界址等則記載于專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面證明材料。在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)上述書(shū)面材料的審查來(lái)確定是否完成登記行為。盡管《物權(quán)法》第12條規(guī)定了詢問(wèn)當(dāng)事人或者是實(shí)地查看等手段來(lái)保證房屋權(quán)屬變更的真實(shí)性，但不能認(rèn)為通過(guò)詢問(wèn)或?qū)嵉夭榭吹仁侄尉涂梢源_保變更行為的準(zhǔn)確無(wú)誤。在某些情況下，無(wú)權(quán)處分人偽裝得比真實(shí)權(quán)利人更像“權(quán)利人”。所以筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記時(shí)，應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行審查：一是所提交的材料是否具備完整性。即辦理變更登記所需的材料已完全提供并且填寫(xiě)完整、規(guī)范。二是所提交的材料在內(nèi)容上是否具備一致性。如：登記主體的名稱與身份證明、房屋權(quán)屬證明、存量房買賣合同等相關(guān)材料所載主體名稱是否一致?身份證明上的影像信息與當(dāng)場(chǎng)辦理登記的當(dāng)事人是否一致?當(dāng)事人的簽名是否一致?三是材料形式上是否具備可信性。如：公證機(jī)關(guān)出具的公證文書(shū)、房屋權(quán)屬證明的格式、所加蓋的公章是否符合一般標(biāo)準(zhǔn)?如果當(dāng)事人所提交的材料具備上述“三性”，又無(wú)其他值得懷疑的情形，則可以推定登記機(jī)構(gòu)盡到了必要的審查義務(wù)，其在辦理房屋權(quán)屬變更登記過(guò)程中不存在過(guò)錯(cuò)。

五、登記機(jī)構(gòu)與無(wú)權(quán)處分人之間的責(zé)任分擔(dān)方式及賠償訴訟程序的選擇

當(dāng)構(gòu)成善意取得時(shí)，受讓人的“善意”排除其對(duì)原所有權(quán)人的利益損失承擔(dān)責(zé)任的可能性，因?yàn)槿绻茏屓酥饔^上具有惡意，善意取得也就喪失了適用的前提。所以，原所有權(quán)人的利益損失只能由善意受讓人之外的主體承擔(dān)，無(wú)權(quán)處分人作為直接致害人，承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任不存在疑問(wèn)。而登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的前提是未盡到必要的審查義務(wù)。當(dāng)無(wú)權(quán)處分人和登記機(jī)構(gòu)都是賠償責(zé)任主體時(shí)，如何分擔(dān)責(zé)任是一個(gè)值得討論的話題。根據(jù)《規(guī)定》的第12條、第13條，如果登記機(jī)構(gòu)的工作人員和處分人不存在惡意串通的情形，責(zé)任形態(tài)為按份責(zé)任，即應(yīng)該“根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起的作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”。如果二者在主觀上存在著惡意串通，則應(yīng)該作為一個(gè)整體對(duì)原所有權(quán)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。目前，《規(guī)定》所確立的按份和連帶二元責(zé)任承擔(dān)模式似乎不存在爭(zhēng)議，但關(guān)于登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的性質(zhì)，在我國(guó)理論界卻是一個(gè)頗為引人關(guān)注的話題，有較多學(xué)者特別是民法學(xué)者主張將登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任界定為民事責(zé)任。在賠償程序上適用民事賠償程序，這樣可以避免這對(duì)不同性質(zhì)的賠償主體選擇不同的賠償程序所帶來(lái)的麻煩。如楊立新教授認(rèn)為：“《物權(quán)法》第21條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記損害賠償責(zé)任盡管由兩個(gè)條款構(gòu)成，但它是一個(gè)整體，而不是對(duì)立的兩個(gè)責(zé)任……如果將不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記損害賠償責(zé)任的性質(zhì)界定為國(guó)家賠償責(zé)任，那么第1款規(guī)定的當(dāng)事人的賠償責(zé)任難道也是國(guó)家賠償責(zé)任嗎?顯然不是?！薄?〕劉保玉教授也認(rèn)為：“在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的合意及申請(qǐng)登記的行為乃‘基本行為’，而登記機(jī)構(gòu)的登記行為僅是‘補(bǔ)助行為’……補(bǔ)助行為須以基本行為為前提，而無(wú)單獨(dú)存在的意義;補(bǔ)助行為僅為基本行為生效之條件，自身無(wú)獨(dú)立的實(shí)質(zhì)內(nèi)容;而基本行為于未有補(bǔ)助行為補(bǔ)助之前，不生效力……”〔5〕筆者認(rèn)為，當(dāng)事人基于物權(quán)變動(dòng)合意而實(shí)施的民事行為和登記行為是不同階段的兩個(gè)獨(dú)立行為，后者對(duì)前者并不存在依附性。在我國(guó)目前的法律框架內(nèi)，登記行為是行政機(jī)關(guān)行使社會(huì)公共事務(wù)管理權(quán)的表現(xiàn)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人變更房屋權(quán)屬關(guān)系的申請(qǐng)進(jìn)行審查，一方面是審查房屋權(quán)屬的真實(shí)情況，避免犧牲真正權(quán)利人的利益;另一方面是保障國(guó)家征稅權(quán)的行使，因?yàn)樵诜课葙I賣過(guò)程中當(dāng)事人需要繳納契稅，只有持完稅憑證才能到登記機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。登記機(jī)構(gòu)的審查行為可以看作國(guó)家干預(yù)行為的介入，并且在房屋權(quán)屬登記手續(xù)中，申請(qǐng)人需要交納一定的費(fèi)用，國(guó)家應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)屬變更的真實(shí)性承擔(dān)保障義務(wù)，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)因執(zhí)行社會(huì)管理實(shí)務(wù)而造成的損害，應(yīng)當(dāng)以國(guó)家財(cái)產(chǎn)予以救濟(jì)。由于違法登記行為而產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)當(dāng)屬于國(guó)家責(zé)任，在賠償程序上應(yīng)當(dāng)適用我國(guó)《國(guó)家賠償法》中關(guān)于行政賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，而對(duì)于無(wú)權(quán)處分人而言，應(yīng)該適用民事賠償程序。

關(guān)于登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)，最高人民法院也進(jìn)行過(guò)詳細(xì)的闡述，其在中國(guó)銀行江西省分行訴南昌市房地產(chǎn)管理局行政賠償上訴一案裁判要旨中指出：“南昌市房管局違反職業(yè)規(guī)范，未盡到必要的注意義務(wù)，為持有假房產(chǎn)證實(shí)施詐騙的天龍公司辦理抵押登記手續(xù)，并明示信托公司可以辦理貸款，致使信托公司遭受了財(cái)產(chǎn)損失，南昌市房管局對(duì)其違法抵押登記而造成信托公司財(cái)產(chǎn)損失的后果，在天龍公司無(wú)法償還貸款的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)失賠償責(zé)任?！薄?〕“具體到本案，首先由天龍公司承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)其財(cái)產(chǎn)不足以賠償?shù)那闆r下，根據(jù)過(guò)失相抵原則，由于信托公司本身的過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)減免國(guó)家賠償?shù)呢?zé)任。”〔7〕通過(guò)對(duì)最高人民法院公報(bào)案例的考察可以發(fā)現(xiàn)，最高人民法院不但將登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任的性質(zhì)界定為國(guó)家賠償責(zé)任，甚至在某種程度上認(rèn)為是一種“補(bǔ)充”責(zé)任，即原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)先通過(guò)民事訴訟或者是刑事附帶民事訴訟來(lái)追究處分人的責(zé)任，對(duì)于其不能賠償?shù)牟糠?，登記機(jī)構(gòu)才承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。最高人民法院在該公報(bào)案例中所確立的原則對(duì)于賠償程序的選擇同樣具有指導(dǎo)意義，當(dāng)受害人提起民事訴訟或刑事附帶民事訴訟，同時(shí)又提起行政訴訟，請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，按照最高人民法院的觀點(diǎn)，此時(shí)應(yīng)該遵循“民事救濟(jì)先行”的原則，行政賠償訴訟先行中止，待民事或刑事訴訟審結(jié)之后再啟動(dòng)行政賠償訴訟。如王達(dá)法官認(rèn)為：“在錯(cuò)誤登記行為和民事侵權(quán)共同導(dǎo)致?lián)p害后果發(fā)生的情況下，應(yīng)當(dāng)區(qū)分第一位責(zé)任和補(bǔ)充責(zé)任。鑒于國(guó)家賠償制度是種最終的也是最窄的救濟(jì)手段，登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)的是補(bǔ)充責(zé)任。因此，我們認(rèn)為，當(dāng)損害發(fā)生時(shí)，受害人可以同時(shí)提起民事訴訟和行政賠償訴訟，在民事訴訟過(guò)程中法院先中止行政賠償訴訟。”〔8〕蔡小雪法官也認(rèn)為：“案外詐騙人是直接侵權(quán)人，因此承擔(dān)全部賠償責(zé)任。如果案外詐騙人無(wú)賠償能力，因被告未盡到審慎審查義務(wù)，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。所以，行政賠償訴訟要等到刑事訴訟及刑事附帶民事訴訟審結(jié)后才能啟動(dòng)?！薄?〕筆者認(rèn)為，最高人民法院在賠償程序選擇上之所以作出上述規(guī)定，可能是基于以下考慮，因?yàn)闊o(wú)權(quán)處分人是第一致害人，其利用登記機(jī)構(gòu)工作人員的失誤謀取不正當(dāng)利益，變更登記錯(cuò)誤的最終受益人實(shí)際上是無(wú)權(quán)處分人，根據(jù)《物權(quán)法》第21條第2款的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任之后，享有對(duì)無(wú)權(quán)處分人的追償權(quán)，責(zé)任的最終承擔(dān)者是無(wú)權(quán)處分人，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的只是一種“中間責(zé)任”。同時(shí)為了避免判決結(jié)果相互矛盾，所以在選擇賠償程序時(shí)，受害人既通過(guò)民事或刑事附帶民事途徑尋求救濟(jì)，又通過(guò)行政賠償訴訟要求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循“民事救濟(jì)先行”的原則，行政審判庭應(yīng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第51條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，裁定中止行政賠償訴訟。受害人通過(guò)民事救濟(jì)途徑還有無(wú)法補(bǔ)償?shù)膿p失，行政訴訟恢復(fù)審理。筆者認(rèn)為，此種處理方式固然可以維護(hù)國(guó)家機(jī)構(gòu)的利益，而對(duì)于房屋所有權(quán)人的利益維護(hù)未免“滯后”，現(xiàn)實(shí)中，處分人攜款潛逃，下落不明，時(shí)有發(fā)生。如果刑事案件偵破遙遙無(wú)期，受害人的損失將長(zhǎng)期得不到補(bǔ)償。正如英國(guó)19世紀(jì)著名政治家威廉·格拉德斯通所言：“遲到的正義是非正義!”補(bǔ)償效率的缺失對(duì)受害人來(lái)說(shuō)同樣是一種“非正義”。另一方面，讓登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)第二位次的賠償責(zé)任會(huì)使當(dāng)事人產(chǎn)生不滿情緒，受害人關(guān)心的是自身?yè)p失如何得到補(bǔ)償，在賠償問(wèn)題上讓登記機(jī)構(gòu)暫時(shí)“退居二線”會(huì)讓受害人覺(jué)得人民法院在為行政機(jī)關(guān)充當(dāng)“擋箭牌”，從而激化所謂的“官民矛盾”，進(jìn)而引發(fā)信訪問(wèn)題。故筆者認(rèn)為，在訴訟程序選擇上，較為理想的處理方式是應(yīng)當(dāng)奉行“行政訴訟優(yōu)先”的原則，先行解決行政賠償爭(zhēng)議，其他賠償程序中止進(jìn)行，這樣做的目的是為了最大限度維護(hù)受害人的利益，至少登記機(jī)構(gòu)不會(huì)出現(xiàn)下落不明的情形，這也可以在一定程度上促進(jìn)登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格履行審查職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)在向受害人賠償之后，獲得對(duì)處分人的追償權(quán)。經(jīng)過(guò)行政賠償，受害人如果有未補(bǔ)償?shù)膿p失，其他賠償程序恢復(fù)審理并予以解決。

如何妥善處理民事、行政交叉案件一直是頗受理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的問(wèn)題，本文以房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行政案件為研究對(duì)象，以善意取得對(duì)此類案件的影響為視角，在我國(guó)現(xiàn)有法律制度的框架內(nèi)，對(duì)訴訟方式和判決結(jié)果的選擇、善意取得的構(gòu)成要件、登記機(jī)構(gòu)審查義務(wù)的界定、賠償主體責(zé)任分擔(dān)方式以及賠償程序的選擇提出了一些個(gè)人觀點(diǎn)，以期能對(duì)正確處理民事、行政交叉問(wèn)題有所啟迪。

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〔9〕蔡小雪，郭修江，耿寶建.行政訴訟中的法律適用——最高人民法院行政訴訟批復(fù)答復(fù)解析〔M〕.北京：人民法院出版社，2011.78.