2014房價(jià)懸念

任蕙蘭

溫柔三月

對于在本屆“兩會(huì)”發(fā)布的《政府工作報(bào)告》，有地產(chǎn)商讀完以后用“滿滿的正能量”來形容。

連續(xù)多年，“兩會(huì)”時(shí)節(jié)被地產(chǎn)商小心翼翼地稱為“政策敏感期”。一般的節(jié)奏是，年初就啟動(dòng)博弈，地產(chǎn)商揣測會(huì)上各喉舌的弦外之音，為會(huì)后可能到來的新調(diào)控屯兵積糧。2013年“兩會(huì)”前出臺(tái)了“國五條”，2012年“兩會(huì)”前蕪湖等地試探“限購令”底線的松綁政策被叫停。而在號(hào)稱“史上最強(qiáng)調(diào)控年”的2010年，1月出臺(tái)“限貸”，緊鑼密鼓的鋪墊以后，4月祭出了“限購令”殺手锏。

像今年如此風(fēng)平浪靜的3月，多年不曾相逢。似乎政府房地產(chǎn)調(diào)控的子彈打光了，從抑制需求出發(fā)，先后提高首套房貸款利率、提升二套房購房門檻、征收二套房交易稅，除了房產(chǎn)稅全面開征這一殺傷力較大的核武器之外，基本都上全了。

但讓地產(chǎn)商感覺到“滿滿正能量”，并非政府的調(diào)控手段江郎才盡，而是善于鑼鼓聽音的地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)，風(fēng)向轉(zhuǎn)了。

首先是住建部官員的聲音，從幾年前的“堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控不動(dòng)搖”，變成“中國房地產(chǎn)十年不會(huì)崩盤”。曾記否，2010年雷霆萬鈞的連環(huán)組合拳下，北京通州樓市降價(jià)，被視為調(diào)控勝利的序曲。幾記重拳下，“死多頭”任志強(qiáng)也呼喚地產(chǎn)商“從了”，搏不過政府。

而今年初，溫州、杭州很給面子地降價(jià)，但人們發(fā)現(xiàn)，住建部卻忙著辟謠釋疑，力證杭州降價(jià)只是個(gè)例，特意強(qiáng)調(diào)降價(jià)結(jié)果是“一搶而空”。

一言以蔽之，今年對崩盤的恐慌大于漲價(jià)。

“今年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)定在7.5%左右，等于給房地產(chǎn)行業(yè)吃了一顆定心丸，房地產(chǎn)就不可能受到政府過度擠壓。”克爾瑞信息技術(shù)有限公司董事長丁祖煜分析，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，環(huán)比名義增長19.8%，直接占全年GDP總量15.12%。“房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)增長中扮演重要角色。尤其是在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、眾多產(chǎn)業(yè)收縮背景下，要實(shí)現(xiàn)7.5%經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速至少保持在20%左右?！?/p>

事實(shí)上，在去年“簡政放權(quán)、回歸市場”的三中全會(huì)公報(bào)，也只字未提房地產(chǎn)調(diào)控。而今年《政府工作報(bào)告》對房地產(chǎn)調(diào)控的表述是，“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

“分類調(diào)控”是最“不明覺厲”的新詞，意味著房地產(chǎn)調(diào)控“一刀切”時(shí)代謝幕。丁祖煜預(yù)測，在政府停止出臺(tái)新的調(diào)控政策之后，市場化供求關(guān)系發(fā)生決定作用，不同地區(qū)的市場開始真正分化起來。

如果政策之手收回去，中國房地產(chǎn)市場也許靠薩繆爾森的鸚鵡分析就行了。只會(huì)說“供”和“需”的那只鸚鵡，看到目前市場會(huì)說什么？

旱澇不均

從市場階段性供求關(guān)系看，“驚動(dòng)黨中央”的杭州樓盤降價(jià)事件并不是個(gè)別企業(yè)的心血來潮，而是一種必然。

“杭州樓盤降價(jià)事件，據(jù)我們銷售公司一線的反饋，降價(jià)雖然不像有些媒體說的那樣夸張，但亦并非簡單個(gè)案。我們了解到春節(jié)前已有部分項(xiàng)目開始采取加大促銷的營銷策略，近期不少新開項(xiàng)目也在籌備低價(jià)入市策略?！币拙又袊鴪?zhí)行總裁臧建軍說。

他認(rèn)為，這背后不是需求面出現(xiàn)拐點(diǎn)，核心就是市場的供求關(guān)系。

“目前杭州商品房庫存約12萬套，而2013年新增土地轉(zhuǎn)化為2014年上市量預(yù)估達(dá)9萬套，全年合計(jì)21萬套可售量。而歷史行情最好的2013年，銷售8.5萬套。21：8.5，如果是這樣的供求關(guān)系，結(jié)論可想而知，那就是以價(jià)換量、加快去庫存?！?/p>

根據(jù)易居中國提供的全國一二線城市庫存數(shù)據(jù)，杭州雖然是二線城市，但存量已超過上海。杭州2013年全年供求比僅0.7，低于0.8的平衡最低區(qū)間，在一二線城市位居最后，供過于求矛盾已經(jīng)有所顯現(xiàn)，到2014年1月進(jìn)一步下滑到0.6，商品住宅存量消化周期達(dá)13.3個(gè)月，超過12個(gè)月的平衡點(diǎn)，土地消化周期也超過3年。

事實(shí)上，在去年土地出讓和開工量支撐下，今年出現(xiàn)階段性供求失衡的城市并不是杭州一個(gè)。

“北上廣深”，天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14城市，2013年底新房庫存為1.28億平方米，較2012年年底1.16億平方米上升，庫存去化周期10.4個(gè)月。5月份開始，14城市三月移動(dòng)平均成交批售比（成交面積/同期批準(zhǔn)預(yù)售面積）一直保持在1以下水平。在宏觀經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃不發(fā)生重大變化的情況下，這些城市都面臨較大的去化壓力。

庫存飆升的背后，只能感嘆，2013年是地產(chǎn)商集體沖動(dòng)的一年。2013年全年土地財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的4.1萬億元，地產(chǎn)商的拿地?zé)崆橐恢痹诟呶弧?/p>

供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)直接體現(xiàn)在價(jià)格上，這一點(diǎn)已經(jīng)被越來越多的城市坐實(shí)，三、四線城市供應(yīng)嚴(yán)重過剩風(fēng)險(xiǎn)日趨明顯，整體崩盤之說也隨之而來。

降價(jià)會(huì)不會(huì)波及到一線城市？如果是那只鸚鵡，大概會(huì)說不。

和三、四線城市相反，目前北京商品住宅存量降到歷史最低，消化周期僅三個(gè)月。不少項(xiàng)目在“兩會(huì)”結(jié)束后悄悄入市，打槍的不要。北京3月有35個(gè)項(xiàng)目入市，超過1月和2月總和。而據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，3月3日-9日這一周，上海供應(yīng)新房37.1萬平方米，環(huán)比大幅上漲32.2%。

不差錢？

三、四線城市地產(chǎn)商在強(qiáng)大去化壓力下，降價(jià)是不是唯一選擇？

如果開發(fā)商要繼續(xù)堅(jiān)守陣地，夠不夠糧草是個(gè)問題。2009年-2010年，自比“豬堅(jiān)強(qiáng)”的地產(chǎn)商等來了解放軍，但眼下的資金面和過去幾年已經(jīng)不同。

和杭州事件一起發(fā)酵的是銀行“停貸”傳聞，起源是興業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)。辟謠以后，確認(rèn)按揭貸款不受到牽連的“剛需”似乎能安心了，但對開發(fā)商可不是好消息。

“很多銀行早就停了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，包括地產(chǎn)鏈上游的鋼材、基建也早已收緊?！币晃汇y行業(yè)人士透露。資金面全面收緊已有時(shí)日，沒有短期放松的跡象。endprint

流向房地產(chǎn)行業(yè)資金的另一些源頭是理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、公司債券等影子銀行，而基金和信托資金也變相來自銀行貸款。因此銀行出水口收緊，整個(gè)盤子水位下降。

銀行流動(dòng)性緊縮非止一日。2013年銀行間市場隔夜回購利率飆升，醞釀成“錢荒”，以往會(huì)哭的孩子有糖吃，但這次政府袖手旁觀。上一波非理性寬松，資金流入房地產(chǎn)融資平臺(tái)和房地產(chǎn)行業(yè)，沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，可見決策層的反思化為行動(dòng)。

最近國內(nèi)風(fēng)起云涌的互聯(lián)網(wǎng)金融為地產(chǎn)商的“捉急”添了一把柴，整個(gè)金融市場融資成本全面提高，這對住房投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的影響同樣不可低估。春節(jié)前房貸八五折已經(jīng)絕跡，目前個(gè)別銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上又上浮5%。

另一路援軍似乎也等不來了，那就是外資。近年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資達(dá)1萬億美元以上，房價(jià)泡沫的衍生和外資炒作密切相關(guān)。而伴隨美聯(lián)儲(chǔ)的縮減QE，游資撤退對樓市的影響不可小覷。

“目前，美聯(lián)儲(chǔ)只是縮減200億美元的QE，受影響回流美國的資金大約為1500億至2000億美元左右，一旦加量，首先這些出逃的資金都是賣出人民幣泡沫資產(chǎn)的主要標(biāo)的——房地產(chǎn)?！狈康禺a(chǎn)評論人士牛刀說。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容指出，人民幣貶值必然會(huì)導(dǎo)致早些時(shí)候從海外涌入國內(nèi)的資金流出中國，會(huì)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早些時(shí)候從海外融資成本迅速上升，對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說這可能是雪上加霜。

在牛刀看來，一線城市房地產(chǎn)未見得安全，因?yàn)橹袊痪€城市受制于美元的影響最大。在美元執(zhí)行量化寬松階段，美元流進(jìn)中國主要是在一線城市和長三角珠三角部分城市；美聯(lián)縮減QE，大量的資金也必然是這些城市出逃。

大開發(fā)商已經(jīng)開始屯兵備糧。萬科從去年下半年就開始回籠資金，從年報(bào)來看，截至年報(bào)末期，公司持有貨幣資金443.6億元，相比2013年中期時(shí)增加67.6億元。

不過即便從資本出逃到市場坍塌的邏輯成立，反射弧也有相當(dāng)一段距離，起碼老百姓對一線城市房地產(chǎn)“崩盤”還沒切身體會(huì)。

中原地產(chǎn)宋會(huì)雍表示，上海開發(fā)企業(yè)基本上是按兵不動(dòng)?！安糠猪?xiàng)目為促銷會(huì)給予一些優(yōu)惠，公寓項(xiàng)目普遍在9.6-9.9折，別墅類產(chǎn)品會(huì)更多些，但絕大部分樓盤優(yōu)惠都不會(huì)超過9折。比較典型的如龍湖滟瀾山，別墅產(chǎn)品價(jià)格從690萬元下調(diào)到600萬元，但這是受到區(qū)域競爭過于激烈的影響?！眅ndprint