房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理探討

○黃冬皊

（無(wú)錫市保障性住房管理辦公室 江蘇 無(wú)錫 214001）

一、引言

近幾年來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)不斷攀升的態(tài)勢(shì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)作為一個(gè)新興的行業(yè)，現(xiàn)今主流的幾大地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)時(shí)間短，管理經(jīng)驗(yàn)也相對(duì)缺乏，再者這個(gè)行業(yè)有著其它行業(yè)沒(méi)有的高利潤(rùn)高收入，所以吸引著源源不斷的投資者進(jìn)入，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是不斷加劇。因此想要在這個(gè)行業(yè)中獲得長(zhǎng)足的發(fā)展和足夠的生存空間，不斷創(chuàng)收是首先要完成的目標(biāo)，但更為重要的是如何在深刻理解相關(guān)的最新法規(guī)政策的前提下，保證企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)的質(zhì)量，控制企業(yè)的成本，爭(zhēng)取以最小的投入換來(lái)最大的收獲。成本的控制和管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)管理中是一項(xiàng)非常重要的活動(dòng)，有利于提升企業(yè)的盈利水平、管理水平、運(yùn)營(yíng)效率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理研究具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)作為我國(guó)新興的行業(yè)，其蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)引起了政府和民眾的廣泛關(guān)注。而本身這種發(fā)展是高利潤(rùn)高回報(bào)的，會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或許沒(méi)有足夠的時(shí)間和精力，從自身發(fā)展過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題去探尋經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還存在的一些成本漏洞。但是現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出越來(lái)越多的大企業(yè)，可想而知競(jìng)爭(zhēng)壓力是與日俱增，因此誰(shuí)能在這樣的壓力下意識(shí)到成本控制的重要性，那么誰(shuí)就極有可能處于有利的地位。不過(guò)也應(yīng)該看到，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理方面還存在以下三個(gè)問(wèn)題。

1、對(duì)成本控制缺乏正確的認(rèn)識(shí)

成本是商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值范疇，代表的是企業(yè)的投入，它也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的一個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)。但是現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)中，高管們大多重視的是現(xiàn)金流、資金的充裕狀況、房產(chǎn)的質(zhì)量和銷售情況等，而沒(méi)有從企業(yè)內(nèi)部去思考如何控制企業(yè)的成本。很多企業(yè)也沒(méi)有形成成本管理所要求的是全員、全方位、全過(guò)程、全面的管理過(guò)程的理念，他們只重視產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段，而忽略了從設(shè)計(jì)到開(kāi)發(fā)、銷售以及核算等階段，沒(méi)有哪個(gè)階段不是成本控制的重點(diǎn)，因此全局觀念在成本管理的過(guò)程中沒(méi)有得到很好的體現(xiàn)。諸如在保障房的建設(shè)中，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有意識(shí)到，對(duì)于其成本核算應(yīng)注意到首先要拓展保障房的成本核算管理，并且做好成本歸集對(duì)象的確定工作，根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)設(shè)置成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，同時(shí)對(duì)于間接費(fèi)用要做好其在會(huì)計(jì)上的確認(rèn)，這主要是涉及到一定的稅收問(wèn)題，最后是要做好項(xiàng)目的竣工核算工作?？梢钥闯霰Ｕ戏康某杀究刂茊?wèn)題是一系列的，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制過(guò)程，而不能用靜態(tài)的眼光來(lái)看待。

2、缺乏完善的成本管理控制體系

現(xiàn)今很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上沒(méi)有達(dá)到一個(gè)精細(xì)化的狀態(tài)，有的企業(yè)也沒(méi)有建立一個(gè)完整的成本管理控制體系，或者是雖然有一套紙面上的控制系統(tǒng)，但是卻沒(méi)有實(shí)際真正地執(zhí)行，也就是形同虛設(shè)。比如在成本管理上，一些企業(yè)連最基本的職責(zé)和權(quán)利都沒(méi)有規(guī)范好，責(zé)權(quán)利不對(duì)等，設(shè)定的規(guī)章制度得不到切實(shí)的執(zhí)行，或是缺乏對(duì)于員工的工作沒(méi)有有效的考評(píng)機(jī)制，使得員工的工作沒(méi)有激勵(lì)的氛圍，工作的積極性大大減弱。還有的房地產(chǎn)企業(yè)是按照自己平時(shí)的營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)在施行成本控制，表面上看起來(lái)很具有靈活性、針對(duì)性，但實(shí)際上是企業(yè)較為隨意的表現(xiàn)，因此難以形成一個(gè)較為科學(xué)和全面的成本控制體系。

3、成本管理方法相對(duì)落后

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的成本管理主要是依賴于財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，但由于決算報(bào)告往往是在項(xiàng)目結(jié)束后才能出具，因此報(bào)告的時(shí)效性和實(shí)用性方面是較為薄弱的，它不能及時(shí)反映出項(xiàng)目在建設(shè)中存在的問(wèn)題，也不能將成本管理的成果細(xì)化到每個(gè)階段，因此這種方法是不能充分將成本控制的作用發(fā)揮出來(lái)的。由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。并且當(dāng)前在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在著一種較為落后的成本控制模式，即缺乏對(duì)于成本管理的事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的管理主要傾向于事中和事后的管理，忽略了最有價(jià)值性的事前管理，因此成本控制中所存在的根本問(wèn)題一直得不到有效解決，也不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)原因何在，難以對(duì)癥下藥。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的對(duì)策分析

1、在企業(yè)內(nèi)部形成全員參與精細(xì)化成本管理的意識(shí)

要想在企業(yè)內(nèi)部建立良好的成本管理體系，首先要做到的就是樹(shù)立一個(gè)全員參與的意識(shí)。成本管理包括了很多成本內(nèi)容在內(nèi)，包括生產(chǎn)、資金、勞務(wù)等成本，并且它不是哪個(gè)崗位或是哪個(gè)部門自己的責(zé)任，它是整個(gè)企業(yè)中上至高管下至普通員工的責(zé)任。因此成本管理的方向往著精細(xì)化的道路上發(fā)展，也就是改變之前粗獷型的管理模式，在企業(yè)內(nèi)部形成一種精細(xì)化成本管理的文化，企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要起到帶頭作用，考慮有關(guān)項(xiàng)目時(shí)要以精細(xì)化的角度來(lái)思考，號(hào)召所有員工轉(zhuǎn)變思想，樹(shù)立全面節(jié)約的意識(shí)，從小事做起，把企業(yè)的利益時(shí)刻和自己掛鉤，嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度，不做損害企業(yè)利益的事。尤其是當(dāng)涉及到保障房項(xiàng)目時(shí)，更要將項(xiàng)目活動(dòng)中的各項(xiàng)費(fèi)用大幅度精簡(jiǎn)，仔細(xì)研究項(xiàng)目各階段如何做到降低不必要的成本開(kāi)銷，力求達(dá)到成本最低化時(shí)效益最大化。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理，不能僅依賴于決策管理層，還需要全體員工有清晰的成本管理認(rèn)識(shí)，應(yīng)使所有員工共同努力，使其切身體會(huì)到主人翁的地位。

2、建立全面、綜合、過(guò)程化的成本管理體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理體系，大致包括了項(xiàng)目策劃、決策、設(shè)計(jì)和施工階段的成本控制，那么企業(yè)的成本管理要實(shí)現(xiàn)一套完整的管理體系，首先要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制。也就是要有全面預(yù)算的觀念，要在做之前就計(jì)劃好開(kāi)銷，做好預(yù)算，明確項(xiàng)目的成本內(nèi)容，做好項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)。其次，是要確定成本的控制目標(biāo)。圍繞成本目標(biāo)來(lái)確立成本控制的原則，將目標(biāo)成本作為項(xiàng)目控制成本的標(biāo)準(zhǔn)，由之前的重視事后成本轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暿虑昂褪轮谐杀荆陧?xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)格控制各環(huán)節(jié)的成本，對(duì)于超出預(yù)算成本的部門提出警示，并且根據(jù)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行動(dòng)態(tài)地監(jiān)督目標(biāo)成本的完成情況。再次，可成立成本控制管理小組。尤其是在保障房的項(xiàng)目建設(shè)中，可抽調(diào)企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)和員工，.組織其學(xué)習(xí)和培訓(xùn)以使其能夠促進(jìn)企業(yè)成本管理體系的形成。最后，將成本管理制度切實(shí)落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中。體系的建立如果不真正執(zhí)行，那么這將只是紙上談兵，因此要用量化的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)各部門、各崗位人員進(jìn)行考核，并不斷在成本管理制度的執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行總結(jié)，使之和企業(yè)的成本管理目標(biāo)相匹配。

3、學(xué)習(xí)并引進(jìn)先進(jìn)的成本管理方法

國(guó)外進(jìn)行成本管理的理論和實(shí)踐探索是早于我們國(guó)家多年，因此現(xiàn)階段國(guó)外的理論和實(shí)踐相對(duì)要成熟些。外部激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得企業(yè)必須不斷開(kāi)拓新的戰(zhàn)略管理思想才能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，諸如精細(xì)化管理、戰(zhàn)略管理等思想的出現(xiàn)拓寬著企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的思維領(lǐng)域，唯有不斷學(xué)習(xí)才能使自身處于不敗之地。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有成本管理與控制的基礎(chǔ)上，努力學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)外先進(jìn)的成本管控思想和方法，深入細(xì)致地研究企業(yè)的成本構(gòu)成結(jié)構(gòu)，奪取探究企業(yè)的成本控制點(diǎn)在何處，從項(xiàng)目的事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后總結(jié)到整個(gè)過(guò)程控制的有機(jī)結(jié)合。學(xué)到的理論思想和我國(guó)的成本管理實(shí)踐相結(jié)合，在不斷摸索中總結(jié)出一套適合自身發(fā)展的成本管理方法。

4、建立動(dòng)態(tài)成本和激勵(lì)機(jī)制相協(xié)調(diào)的成本管理機(jī)制

動(dòng)態(tài)成本可以通過(guò)反映實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本間的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，達(dá)到對(duì)成本的完美控制。動(dòng)態(tài)成本制度的核心就在于其實(shí)時(shí)性，可以確保監(jiān)控成本工作的及時(shí)性。伴隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，以及現(xiàn)實(shí)情況的變化來(lái)對(duì)成本做出相應(yīng)的調(diào)整計(jì)劃，避免由于成本突發(fā)異動(dòng)應(yīng)對(duì)不及而對(duì)企業(yè)利益造成損失。良好的動(dòng)態(tài)成本機(jī)制還需要明確整體意識(shí)，即明確房地產(chǎn)企業(yè)全體成員都是企業(yè)成本制度的主體成員，明確成本思維皆滲透到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的每一環(huán)節(jié)中，最終實(shí)現(xiàn)全員的完整的成本管理鏈條，構(gòu)成一個(gè)良性的成本經(jīng)營(yíng)循環(huán)鏈。最后，良好的動(dòng)態(tài)成本機(jī)制還需要重視同公司的激勵(lì)機(jī)制相協(xié)調(diào)，在全員參與的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)全員相互監(jiān)督、相互約束，同時(shí)輔以紀(jì)檢監(jiān)察或內(nèi)審人員在企業(yè)招投標(biāo)、敲定合同、資金流通等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，每個(gè)部門的每位員工都有相應(yīng)的考核冊(cè)，確保其利益和企業(yè)的成本控制情況掛鉤。從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工都能形成與企業(yè)目標(biāo)相吻合的成本控制意識(shí)及對(duì)企業(yè)的歸屬感，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理可以節(jié)約企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，以最小的投入獲得最大的收益，提高經(jīng)濟(jì)效益，使得企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，就要從內(nèi)部成本管理著手，既要開(kāi)源又要節(jié)流，建立適合本企業(yè)發(fā)展的成本管理控制體系，樹(shù)立全員參與成本管理的意識(shí)，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的成本管理方法，并能將優(yōu)秀的管理方法運(yùn)用到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，同時(shí)重視節(jié)約成本這項(xiàng)措施，激勵(lì)和懲罰并存的方式去督促成本管理機(jī)制的運(yùn)行。只有這樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能有效地加強(qiáng)企業(yè)的成本管理水平，形成一套適合本企業(yè)自身的成本管理體系，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展的目的。

[1]周海波：淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制[J].吉林省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（2）.

[2]楊小萍：淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013（12）.

[3]楊飛燕：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制的研究[J].財(cái)經(jīng)論壇，2014（3）.

[4]王育霞：經(jīng)濟(jì)適用房成本控制研究[J].財(cái)會(huì)通訊，2012（10）.

[5]彭學(xué)霞：經(jīng)濟(jì)適用房成本問(wèn)題及策略分析[J].中外企業(yè)家，2011（12）.