房產(chǎn)稅稅基評估的特征價格模型研究
——以石家莊市裕華區(qū)二手商品住宅為例

石丁，韓會，胡克建

（河北經(jīng)貿(mào)大學財政稅務學院，河北石家莊050061）

房產(chǎn)稅稅基評估的特征價格模型研究
——以石家莊市裕華區(qū)二手商品住宅為例

石丁，韓會，胡克建

（河北經(jīng)貿(mào)大學財政稅務學院，河北石家莊050061）

通過對稅基評估的批量評估方法的研究，建立特征價格模型與統(tǒng)計分析方法的有機連接，對所采集的石家莊市裕華區(qū)二手商品住宅的稅基計算進行模擬分析、評價，最后得出具有一定范圍適用性的估算房產(chǎn)稅稅基的回歸方程。完備的GIS系統(tǒng)和自動評估技術在不動產(chǎn)稅基評估中的應用，將會對提升特征價格模型的可用性和可靠性產(chǎn)生更佳效果。

房產(chǎn)稅；稅基評估；特征價格模型；不動產(chǎn)稅基評估；自動評估技術；GIS系統(tǒng)

一、引言

當前，對個人住房征收房產(chǎn)稅問題已引起社會的廣泛關注，并將成為下一步政府財稅改革的重要內(nèi)容。2003年“物業(yè)稅”第一次出現(xiàn)在政府工作報告中，在其后的7年里，我國陸續(xù)采用批量評估技術對10多個試點省市的物業(yè)稅實施了模擬“空轉”運行。2011年1月，國務院常務會議決定在上海和重慶兩市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，兩市相繼出臺了相應的《暫行辦法》和《實施細則》，我國房產(chǎn)稅改革就此拉開了序幕。

2013年2月國務院頒布的“新國五條”規(guī)定，對二手房價差要征收20%的個人所得稅，截至3月底，廣東、北京、上海、重慶等地方政府相繼發(fā)布了國五條實施細則。國務院辦公廳就實施《國務院機構改革和職能轉變方案》發(fā)布通知，要求2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，而這一制度的實施，必然會進一步助推我國房產(chǎn)稅稅制改革進程。

總的來看，基于長遠的稅制建設目標，對個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅已是大勢所趨。而作為對個人征收房產(chǎn)稅重要技術前提的房產(chǎn)稅稅基評估方法的研究，也就變得十分必要和迫切。

二、房產(chǎn)稅稅基的批量評估及其適用性

國際評估準則（2005 International Valuation Standard）對批量評估的解釋是：應用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計檢驗和結果分析的評估方法和技術，評估多項財產(chǎn)在指定日期價值的活動。其基本原理是，在利用某種模型方法對批量資產(chǎn)進行模擬評估后，應用一系列統(tǒng)計、計量、計算機技術對上述模擬評估進行檢驗和修正，直至評估結果能夠在可接受的偏差范圍內(nèi)較大程度地接近被評估資產(chǎn)的實際價值。

基于房產(chǎn)稅稅基評估工作所涉及的評估對象數(shù)量多、差異因素日益多樣化、評估工作量大等特點，傳統(tǒng)的三大評估方法（即成本法、收益法、市場法）受各自存在的固有局限性，已難以滿足房產(chǎn)稅稅基評估需要。故此，目前多數(shù)征收不動產(chǎn)稅的西方國家在進行房產(chǎn)稅基評估時，普遍采用批量評估技術來予以實現(xiàn)。而本文利用的特征價格模型正是實現(xiàn)批量評估的一種技術方法。

相關理論及事實已證明，建立在完備的GIS系統(tǒng)和自動評估技術支持下的批量評估方法在不動產(chǎn)稅稅基評估方面具有綜合適用性較強、可操作性高、偏差具有技術可控性的優(yōu)勢。

三、基于批量評估的Hedonic特征價格模型及其應用

從實用、便利、準確性角度考慮，基于批量評估的自動評估技術（AVM）日益迅猛發(fā)展，而自動評估技術根據(jù)其模型所采用的數(shù)學方程的不同，可分為特征價格模型和按時間趨勢變動模型兩類。本文擬采用特征價格模型對所采集的石家莊市裕華區(qū)二手房掛牌交易數(shù)據(jù)進行模擬分析，以進一步驗證其可用性。

（一）特征價格模型的函數(shù)形式

Hedonic特征價格模型的一般形式為：P=f（x1，x2，…，xn），其中xi表示商品的第i種特征，P為商品價格。理論上，特征價格模型中常用的函數(shù)形式有四種，分別為（1）線性形式：P=β0+Σβixi+ε；（2）半對數(shù)形式：lnP=β0+Σβixi+ε；（3）對數(shù)形式：lnP=β0+ Σβilnxi+ε；（4）逆對數(shù)形式：P=β0+Σβilnxi+ε。

（二）特征價格模型數(shù)據(jù)變量的定位

考慮到批量評估的內(nèi)涵及其對樣本的要求，本文數(shù)據(jù)樣本系通過對石家莊裕華區(qū)2013年4月25日至5月25日的644套二手房的網(wǎng)上掛牌信息（http://sjz.soufun.com/）的查詢和對相關機構人員的咨詢調(diào)查而得。

1.因變量的選取。由于房產(chǎn)稅稅基主要涉及相應房產(chǎn)的總價值量，而房產(chǎn)的均方單價正是對其總價值量的反映；并且有相關研究表明，房產(chǎn)的交易價格與其掛牌價格之間存在較穩(wěn)定的線性關系，例如，“通過對杭州市房產(chǎn)的成交價格及其掛牌價格的研究即得出：成交價格=-11 960+0.930*掛牌價格”。因此本文選取各調(diào)查樣本掛牌數(shù)據(jù)的平均單平方米價格p作為因變量。

2.自變量的選取。特征價格模型是一種基于區(qū)位特征、建筑特征和鄰里環(huán)境特征三方面的差異來估測不動產(chǎn)價值量的方法，因此，本文從上述三個方面的主要影響因素進行具體自變量的選取。對于區(qū)位特征，本文選取繁華程度、交通情況、基礎設施3個主要因素；對于建筑特征，選取建筑面積、房間數(shù)、臥室數(shù)、客廳數(shù)、主房間朝向、裝修程度、樓層、建筑類型、樓齡共9個因素；對于鄰里環(huán)境特征，選取物業(yè)管理、生活配套、教育配套和環(huán)境配套4個因素進行分析。

3.自變量的量化標準。由于本文所采集的掛牌數(shù)據(jù)集中于2013年4月25日至2013年5月25日，其掛牌價格期日調(diào)整的空間甚小，因此模型的實現(xiàn)過程忽略了對價格的期日調(diào)整。其相關自變量的分類和量化標準如表1所示。

（三）模型的建立及實現(xiàn)

本文應用多元回歸分析方法來對相應的自變量單方價格P及選取的16個描述性變量間關系進行綜合分析評價，并期望得到具有一般適用性的回歸方程。應用SPSS19.0對數(shù)據(jù)進行處理。

1.因變量和自變量的回歸分析。對特征價格模型進行四種形式的估算驗證?？紤]到選取的描述性變量個數(shù)較多，為了排除變量間可能存在的多重共線性對估算結果的影響，模型驗證均選用逐步進入的方法（見表2-表5）。

表1 模型自變量量化標準

表2 線性函數(shù)形式的驗證

表4 對數(shù)函數(shù)形式的驗證

表5 逆半對數(shù)函數(shù)形式的驗證

通過對比表2-表5驗證結果，在半對數(shù)形式下自變量對于因變量的解釋性最好，故以下采用半對數(shù)形式對數(shù)據(jù)進行擬合。半對數(shù)函數(shù)的顯著水平Sig.≈0.000＜0.05，即方程通過了F檢驗（見表6）。

表6 回歸方程的方差分析

2.半對數(shù)模型的相關解釋

在半對數(shù)形式下采用逐步進入方式，得到的方程回歸系數(shù)如表7所示，在選取的16個解釋變量中，最終有8個解釋變量通過了t檢驗進入回歸方程，即運行結果確定的函數(shù)形式為：

表7 回歸系數(shù)

由以上結果可以看出8個變量中除了x1（CBD距離）、x4（建筑面積）、x10（所處樓層）、x12（建筑樓齡）的回歸系數(shù)為負外，其他變量回歸系數(shù)均為正。解釋如下：（1）距市中心距離越遠，房產(chǎn)的價值量一般會逐漸減少。本模型得出的這一結論符合經(jīng)濟學理論和一般常識。（2）住房的建筑面積偏大時，其單平方米價格趨于降低。這一結論可能與大部分購房群體的購買能力或收入水平及再轉手的難易程度有關，基本與常識吻合。（3）所處樓層相對于中間層數(shù)偏離越大，價格出現(xiàn)降低。根據(jù)走訪調(diào)查，目前石家莊市新建樓盤中確實呈現(xiàn)越靠近中間層數(shù)單平方米價格越高的現(xiàn)象，這可能由于人們對于私密程度、樓層便捷度、空氣質(zhì)量等眾多因素綜合考慮形成的一種特定偏好。（4）建筑樓齡對于居住用房價值量的影響為負。顯然，由于樓齡越長，建筑的各項基礎設施及其設計風格越陳舊，住宅的折舊度越高，加之人們生活水平的不斷提高令其對于住宅的選擇更加傾向于身心享受，從而會使得趨向“老齡化”的住宅價格偏低?？偟膩碚f，上述模型結論中的變量關系基本符合經(jīng)濟常識。

四、模型驗證的基本結論

根據(jù)以上模擬分析結果，我們得出了具有一定范圍普遍適用性的房地產(chǎn)單方價格函數(shù)，從而對于滿足條件的特定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)，通過掌握其相關參數(shù)信息，就可以求得相似或同類房地產(chǎn)的平均總價。這將對房產(chǎn)稅稅基評估的實施提供極大的便利。

本文對于特征價格模型的半對數(shù)形式回歸分析擬合度檢驗，得到R2=0.738，總的來說，囿于我國房地產(chǎn)市場中信息獲取的局限性，會對此模型結論產(chǎn)生一定程度的影響，但本文意在說明特征價格模型在房地產(chǎn)稅基評估中的可用性，這一目的已經(jīng)達到。在未來的具體實踐中，隨著完備的GIS系統(tǒng)的建立與現(xiàn)代自動評估技術的發(fā)展及其在不動產(chǎn)稅基評估中的應用，加之模型修正技術的不斷改進及更加完備的數(shù)據(jù)信息的獲取，特征價格模型在房產(chǎn)稅稅基評估中一定會進一步凸顯其優(yōu)越性。

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責任編輯、校對：武玲玲

Research on the Hedonic Price Model for the Tax Base Evaluation of the Property Tax

Shi Ding,Han Hui,Hu Kejian
（School of Finance and Taxation,Hebei University of Economics and Business,Shijiazhuang 050061,China）

Through a study of mass appraisal methods for the tax base evaluation，this article intend to organically combine hedonic price model with statistical analysis methods for value evaluation and carry out the simulation analysis and evaluation on initial datas of tax base which refer to the second-hand commodity residential houses are collected from Yuhua district of Shijiazhuang city and then draw a regression equation available for estimating property tax base in a certain region.The application of excellent GIS system and automatic evaluation technology in the real estate tax base assessment will improve the usability and reliability of the hedonic price model.

the property tax;tax base evaluation;hedonic price model;real estate tax base assessment;automated assessment technology;the GIS system

F293.3

A

1673-1573（2014）01-0063-04

2013-04-24

石?。?959-），男，河北高陽人，河北經(jīng)貿(mào)大學財政稅務學院教授，研究方向為財政理論與實踐；韓會（1987-），女，河北石家莊人，河北經(jīng)貿(mào)大學財政稅務學院碩士研究生，研究方向為資產(chǎn)評估。