買房子不如買地產(chǎn)基金

王奇

投資與理財：最近出現(xiàn)杭州德信樓盤降價和興業(yè)銀行惜貸事件，這是否預(yù)示著地產(chǎn)行業(yè)拐點將至？

諾亞財富：從行業(yè)面上來看，增速會下降，市場會有波動，但不會到悲觀的地步，因為市場的趨勢也是一步步發(fā)展的。因此，增速下降不意味著絕對量會跟著下降，但在不同的企業(yè)及不同的區(qū)域，會有不同程度的影響。

從整個資金面來看，還沒有到現(xiàn)金流過于緊張的狀態(tài)。從2 013年M2的大量投放、流動性的增速以及整個市場銷售量的轉(zhuǎn)好等一系列的“富裕”狀況來看，今年可能有收緊的趨勢，資金面短期內(nèi)可能會面臨轉(zhuǎn)折點。這也是大家最近傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的降價、銀行停貸之類信息的背后原因。

投資與理財：你們覺得今年的房價總體的走勢怎樣？

諾亞財富：未來一到兩年房地產(chǎn)供給將逐漸處于上升空間，迎來放量期；短期內(nèi)房產(chǎn)稅難以全面鋪開，對需求產(chǎn)生實質(zhì)影響有限；而房貸額度收緊，一定程度上會抑制部分需求，房地產(chǎn)整體銷售增速會略有回落；房價漲勢不改，只是漲幅會有所放緩，逐步趨向溫和；個別城市的住宅市場可能存在房價偏高的風(fēng)險。

一線城市供應(yīng)量逐步加大、人口吸納力強(qiáng)、剛需旺盛以及基數(shù)效應(yīng)，2 014年房價仍然維持小幅上漲趨勢；二線城市中，不同城市間出現(xiàn)分化，部分供大于求的城市（諸如溫州、杭州）不排除泡沫擠破的可能，而供需兩旺的城市房價將趨于平穩(wěn)；大部分房企對三四線城市風(fēng)險已有預(yù)警，開發(fā)商2013年拿地已經(jīng)多回流至一二線城市。隨著三四線城市新增供應(yīng)量的下降，未來幾年現(xiàn)有的庫存可能會逐漸緩慢消化。

投資與理財：從投資的角度來看，你覺得目前房地產(chǎn)項目是否依然值得投資？

諾亞財富：房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置中一項重要的大類資產(chǎn)，應(yīng)該說在任何時候都會有投資的機(jī)會?？紤]到目前中國經(jīng)濟(jì)下行，中央多次強(qiáng)調(diào)不能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，而房地產(chǎn)行業(yè)上下關(guān)聯(lián)多個行業(yè)，仍是中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)有力支撐，行業(yè)崩盤不利于中國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。加之地方政府對土地出讓金的依賴暫時難以改變、新型城鎮(zhèn)化所釋放的制度紅利等因素支撐，房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)生大的風(fēng)險的可能性稀微。

不建議對房地產(chǎn)投資感興趣的投資者持有實物房產(chǎn)，可以考慮通過地產(chǎn)基金、地產(chǎn)母基金等創(chuàng)新金融產(chǎn)品，參與地產(chǎn)利潤的分配環(huán)節(jié)，更多地分享中國房地產(chǎn)市場的增長紅利。

投資與理財：2 014年的房地產(chǎn)投資策略是什么？

諾亞財富：長期看，人口紅利對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的正面作用正在逐漸消失，房價會漸漸回歸至合理的水平。短期看，就是上面說的幾個原因，房地產(chǎn)整體銷售增速會略有回落；房價漲勢不改，只是漲幅會有所放緩，逐步趨向溫和；個別城市的住宅市場可能存在房價偏高的風(fēng)險。

人口吸納和經(jīng)濟(jì)的巨大差異，決定了城市房地產(chǎn)分化現(xiàn)象的長期化?？傮w判斷，一二線重點城市投資與市場潛力大于三四線城市。

考慮到二手房房價漲幅弱于新房漲幅，房地產(chǎn)二級市場資產(chǎn)增值空間收窄；租金漲幅開始慢于房地產(chǎn)升值速度；未來房產(chǎn)稅的推出，對交易成本造成影響等因素，房地產(chǎn)實物投資價值降低，建議不加大實物地產(chǎn)投資配比。