誰在導演中國樓市危機

劉磊

1929年某一天，一位古稀之年的美國老太太正在安撫孫子，她唱到：“我的寶貝不吵鬧，奶奶又買了很多股票?！迸c此同時，她的兒子也正在把借來的資金源源不斷地投進股市。發(fā)財夢根深蒂固地植入了當時每個美國人心中。

華爾街的投資警語是：當擦皮鞋的都開始買股票的話，那說明離崩盤就不遠了。但此時此刻，能認識高處不勝寒、全身而退的人少之又少。當全民把股票投資當賺錢機器的時候，災難的喪鐘就開始敲響了。有時候，人們對市場的信心極其強大，有時卻又異常脆弱。經(jīng)濟學的定律常常假設人是理性的，但又有多少人可以在價格跌宕起伏中，臨危不亂、保持警醒呢？

樓市危機的起源和股市不同，當大家都開始恐懼樓市、看空樓市、遠離樓市的時候，危機恰恰就會降臨了。

中介公司的銷售方式 是房價快速攀升的助燃劑

春節(jié)過后，幾乎每天都能接到陌生中介推銷房子的電話，與之前房市緊俏時，中介忙于帶客戶看房、坐店等客的情形大相徑庭?？磥?，中介都已經(jīng)坐不住了，賣方市場開始向買方市場轉向，這是危機來臨的表象之一。而中介在山雨欲來風滿樓的房市危機中，卻扮演了重要助推角色。

一方面，中介公司的銷售人員為了爭搶更多房源，給予業(yè)主超過市場價格的承諾。“房子交給我們公司，不出一個星期就可以售出，價格一定讓您滿意?！边@樣信誓旦旦的說辭，既打動了業(yè)主的心，更讓他們對于價格的增長和財富獲得的野心持續(xù)膨脹。因此，總是在看高自己待售物業(yè)價格的同時，對市場趨好的預期更加堅信不疑，而真實的市場走勢可能恰恰走向了反面。

另一方面，中介為了把獲得的房源盡快賣出，對前來看房的潛在客戶往往故伎重演，如用業(yè)主要再次漲價、其他客戶搶簽合同等眾多編織的故事，“恫嚇”其盡快進入交易流程。作為房產(chǎn)中介，他們深諳此道：客戶買漲不買跌，只要讓客戶相信房子稀缺、還要漲價、可以賺錢，他們借錢都要買。就在中介這種左右逢源、房價要漲的鼓吹下，房價被人為抬高了，危機的種子也埋下了。

開發(fā)商的盈利模式 開發(fā)商為刀俎，購房者為魚肉

當我在沈陽做離岸資產(chǎn)配置、房產(chǎn)投資財商教育的培訓時， 總是聽聞當?shù)氐耐顿Y購房者說：“要投資賺錢， 就買萬科的房子。”我追問為什么？ 回答更匪夷所思：“趙本山就投資萬科的房子呢。

“我恍然大悟，國人房產(chǎn)投資的思維竟如此簡單，甚至幼稚。從海外房產(chǎn)市場的演變歷史來看，著名開發(fā)商的建筑僅體現(xiàn)物業(yè)的質量和品質，名人購買表明的是個人喜好和認可，但所有這些跟房產(chǎn)市場走勢、物業(yè)價格是否增長、銀行是否提供貸款及融資沒有丁點兒關系。簡單迷信開發(fā)商和名人效應，難免不把自己引入投資的死角和深淵。如何理解呢？

消費者在開發(fā)商面前永遠是弱勢的，開發(fā)商與購房者在資本市場中是利益的博弈者。由于國人的慣性思維和傳統(tǒng)認知的桎梏，開發(fā)商財大氣粗，鋪天蓋地做廣告和宣傳，普通投資者被這些表面營銷手段長期蒙蔽，結果往往是只要是開發(fā)商宣傳力度大的，銷售人員說好的項目，就會深信不疑。

可見，這不是市場優(yōu)勝劣汰的自然選擇，而是在房價上漲周期的市場中成功營銷的結果：開發(fā)商和投資者的利益僅在房價上漲的趨勢和周期中是一致的；而一旦市場轉向、掉頭向下，由于信息的不對稱和開發(fā)商對市場的提前預期，很可能把最終的痛苦和懊惱都拋給了普通投資者。這個時候，不管是哪個開發(fā)商、哪個明星購買的房子，都不可能扭轉市場的走勢。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計部門的避重就輕 僅比對新房成交價有誤導

以新房環(huán)比、同期比較70個城市房價增長的數(shù)據(jù)來判斷房價走勢，這個思路有誤導作用。為什么這樣說呢？

放眼全球，發(fā)達國家房價監(jiān)測機構也好，統(tǒng)計局也罷，都不是以新房價格變化作為未來房價走勢判斷依據(jù)的。舉例而言，美國以新房開工率（New Dwelling rate ）來分析房市復蘇與否，而與成交價格無關；澳洲和新西蘭、美國和加拿大以別墅（獨立屋）二手市場成交中位價的變化來分析房價走勢；中國香港和新加坡也是以二手房成交均價來判斷市場趨勢的，唯獨不去參考新房價格。

因為新房價格（地價分攤、建筑成本、稅務承擔、人工增加等復合CPI 因素后）從理論上講，一定是上漲的，但新房價格的上漲并不能判斷房市趨勢向上， 還必須結合成交量連續(xù)3個季度增長的數(shù)據(jù)，才能做上升趨勢的判斷。

舉例而言，第一期有1，0 0 0套新房完工，售出500套，新房成交價格33000元/平米；第二期完工1000套，售出200套，新房成交價格34000元/平米；第三期完工1000套，售出100套，新房成交價格35000元/平米。從新房成交價格來看，價格是長了，但如若成交量急劇萎縮 ，二手房市場的價格也體現(xiàn)不升反降或者無人承接的話，就都說明房市已經(jīng)步入寒冬和陷入危機了。

發(fā)達國家對于房產(chǎn)市場的合理價格、流動性、未來走勢等方面的判斷，都是以二手房交易的真實數(shù)據(jù)來參考的。很顯然，中國的新房成交價格的統(tǒng)計結果，不應該和房市未來繁榮與否產(chǎn)生關聯(lián)，而這一點卻沒有清清楚楚地告訴國民，致使國民冒高房價風險于不顧，去購買不是財富范疇的自住房。 而不斷增長的價格統(tǒng)計，又再一次被以開發(fā)商為代表的利益集團順勢鼓吹和利用了，而對一二線城市的二手房有價無市、套現(xiàn)難、融資難、抵押難的現(xiàn)狀，卻熟視無睹。

國人對于房產(chǎn)投資財商教育的缺失造成搬起石頭砸自己的腳正是過去15年，一直買房賺錢的國人認為房產(chǎn)投資很簡單、沒有風險，才會傾注其大多數(shù)資本于房地產(chǎn)市場，寄希望于價格的不斷增長。而市場給予的不斷教訓是：欲讓你滅亡，先讓你瘋狂；一旦市場轉向，那些只經(jīng)歷過順勢賺錢的地產(chǎn)投資者，就是房產(chǎn)資本市場的最終裸泳者。中國有句老話說得好：不識廬山真面目，只緣身在此山中。 國人總是被短暫的現(xiàn)象和結果所迷惑。從歷史經(jīng)驗和教訓來看， 從日本1989年的日經(jīng)指數(shù)創(chuàng)歷史新高和房價達到歷史頂點，到1993年普通大眾承認房價真的無法短期恢復的認知，走過了4年時間，這其間的價格也是跌宕起伏，一波三折，而最終的結果是到2011的日本房價的均價只是最高峰時的70%。

2008年次貸危機中的美國樓市與此類似，1997年中國香港樓市也類同。建立在沙灘上的大廈終將傾倒，唯有提前改變國人的預期，才能真正規(guī)避其財富被類似日本崩盤、美國次貸、香港樓市破產(chǎn)式的市場洗劫。

大家都聽過小動物們拔蘿卜的故事吧？小白兔拔蘿卜之所以成功，不是因為它的力氣大，而是前面其他小動物的力量累計到一定程度后的結果。同理，中國的“新國五條“也好，”新國七條“也罷，都是調控房價能量的累計，即使短期沒有達到預期效果，但隨著調控加強、反腐深化、銀行信貸收縮、人民幣由升值預期轉為貶值實質、房產(chǎn)投資財商教育的深化引導，終將改變國人對房子的盲目熱衷，拋下房產(chǎn)即財富的錯誤認知，房價終將被市場的真實需求所決定。

最后，對于政策的制定者而言，不可能左右逢源，讓所有人都叫好。中國的國情是以民生為根基的，因此，制定符合大眾自住需求、保民生的保障房和廉租房，是未來制定政策之根本，而非去預防商品房的價格下跌。

大家忽視房產(chǎn)投資財商教育的結果是什么？

1）、只關心資產(chǎn)規(guī)模，而輕視現(xiàn)金流；

2）、只關心價格高低，而丟棄價值判斷標準；

3）、僅關注項目本身，而忽視市場的趨勢；

4）、僅考慮項目位置，而忘卻了投資的主體是自己，因為人是投資成功與否的關鍵，而非產(chǎn)品本身。