從住房租售比度量房?jī)r(jià)合理性——以鄭州、南陽為例

○李金甜

（南陽理工學(xué)院 河南 南陽 473004）

2014年對(duì)樓市來講是挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存的一年，受不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅實(shí)施和農(nóng)村土地入市的影響，房地產(chǎn)業(yè)也面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和未知。本文通過對(duì)近期房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行分析，利用“租售比”這個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來衡量房?jī)r(jià)是否趨于合理。

一、租售比指標(biāo)界定

“租售比”是衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)比例，一般的定義是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于這一概念的定義基本都是一致的，只是在表達(dá)方式上有所區(qū)別，通常學(xué)者們會(huì)通過一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)例核算闡明這個(gè)概念。租售比=每平方米使用面積的租金/每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)=月租金/房?jī)r(jià)。例如：100平方米的小戶型房產(chǎn)，1000元/月是基本價(jià)，假設(shè)當(dāng)時(shí)賣價(jià)2500元/平方米，按此價(jià)格和租金水平計(jì)算，其租售比為1000/（2500×100），按當(dāng)年的賣價(jià)約為1∶250。

圖1 鄭州2013年9月—2014年8月房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

圖2 鄭州房?jī)r(jià)分布圖

租售比一般界定為1∶200至1∶300之間，如果租售比高于1∶300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變的很小，樓價(jià)高估，也就是說買一套房要出租300個(gè)月以上才能夠收回全部投資；如果低于1∶200，說明該區(qū)域投資潛力較大，樓價(jià)泡沫不大，也就是說買一套房出租在不到200個(gè)月的時(shí)間內(nèi)就能全部收回，說明房?jī)r(jià)已經(jīng)被低估了，這時(shí)買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報(bào)，以后房?jī)r(jià)也有上升的空間。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比的現(xiàn)狀分析——以鄭州、南陽為例

我國(guó)一線城市租售比普遍高于1∶300，均已嚴(yán)重超標(biāo)（國(guó)際租售比警戒線為1∶200至1∶300），因此本文選取鄭州和南陽來分析二線城市和三線城市的租售比情況，以了解我國(guó)二線城市和三線城市房產(chǎn)目前租售比的狀況。

1、對(duì)鄭州租售比的分析

受新政策的影響，部分城市相繼推出新政，這對(duì)短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)快速上漲有一定的積極作用，但是供需矛盾的日趨激化依然使新政的實(shí)施顯得力不從心。經(jīng)過調(diào)查，鄭州近期的房地產(chǎn)價(jià)格相比2013年略顯下降趨勢(shì)。圖1是2013年9月至2014年8月鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。

從圖1走勢(shì)來看，2014年鄭州房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，2013年9月鄭州地區(qū)房屋均價(jià)約9493元/平方米，2014年8月房屋均價(jià)約8974元/平方米，降幅約5.8%，這一方面是受宏觀調(diào)控政策的影響，另一方面也說明鄭州房貸收緊的影響依然存在。雖然鄭州房地產(chǎn)價(jià)格呈下降趨勢(shì)，但是房?jī)r(jià)偏離理性。

圖2是鄭州房?jī)r(jià)平均分布圖，從圖2可以看到，售價(jià)8000元/平方米以上的房產(chǎn)占到鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的48%，近房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半，相比鄭州人均收入2500～3500元/月來講，購房壓力依然很大。

經(jīng)選取鄭州10個(gè)房產(chǎn)的租售價(jià)格（均為2014年實(shí)時(shí)價(jià)格），發(fā)現(xiàn)鄭州市平均房產(chǎn)租價(jià)為2000～4000元/月，平均售價(jià)為7500～10000元/平方米（見表1）。

表1 鄭州十個(gè)房產(chǎn)平均租售價(jià)格表

表2 鄭州十個(gè)房產(chǎn)的租售比情況

現(xiàn)通過表1的數(shù)據(jù)，計(jì)算出十個(gè)房產(chǎn)的租售比（見表2）。

通過上述數(shù)據(jù)，可得出鄭州市的房產(chǎn)租售比平均為1∶317.1，存在泡沫，價(jià)格不夠理性。

2、對(duì)南陽租售比的分析

近年來，作為中小城市，由于剛性需求較為穩(wěn)定，房?jī)r(jià)相對(duì)合理，南陽房?jī)r(jià)基本呈平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，南陽房?jī)r(jià)2013年至今降中有升，波動(dòng)幅度較小。圖3是南陽地區(qū)住宅房?jī)r(jià)一年來的走勢(shì)圖。

從圖3可以看出，南陽房地產(chǎn)住宅價(jià)格自2014年1月份以來略呈下降趨勢(shì)，與2013年同期相比，價(jià)格差別不大。這也說明南陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，價(jià)格相對(duì)合理，因此在房?jī)r(jià)調(diào)控趨緊的形勢(shì)下，波動(dòng)較小。南陽大部分住宅房?jī)r(jià)集中在4000～5000元/平方米，小部分二手房由于地域劣勢(shì)售價(jià)低于4000元/平方米。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)南陽10個(gè)房產(chǎn)的租售價(jià)格（均為2014年實(shí)時(shí)價(jià)格），發(fā)現(xiàn)南陽市平均房產(chǎn)租價(jià)為1200～2000元/月，平均售價(jià)為每平米4000～5000元（見表3）。

現(xiàn)通過表3的數(shù)據(jù)，計(jì)算出十個(gè)房產(chǎn)的租售比（見表4）。

圖3 南陽2013年10月至2014年9月房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

通過上述數(shù)據(jù)，可得出南陽市的房產(chǎn)租售比平均為1∶261，介于1∶200至1∶300之間，泡沫小于鄭州市，價(jià)格相對(duì)理性。

三、鄭州、南陽兩市租售比差異原因分析

通過分析，鄭州市租售比約1∶317，價(jià)格偏離理性，一方面是由于鄭州作為河南省省會(huì)城市，房源需求較為旺盛，另一方面則是由于鄭州土地資源有限，供需失衡。南陽市租售比約1∶261，價(jià)格較為理性，租售情況比較合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)也比較健康。我國(guó)一、二線城市房產(chǎn)租售比不合理的原因主要有以下幾點(diǎn)。

1、利潤(rùn)空間較大

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高回報(bào)的行業(yè)，利潤(rùn)空間較大，風(fēng)險(xiǎn)也就較大。但由于近幾年人們生活質(zhì)量的提高，社會(huì)閑散資金充裕，加上證券市場(chǎng)的相對(duì)低迷，不少消費(fèi)者將資金投向房地產(chǎn)，購房需求逐漸占據(jù)城市居民需求的主導(dǎo)地位，這也就加速了鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。由于利潤(rùn)較大，投資者承受風(fēng)險(xiǎn)的能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商蜂擁而至。房地產(chǎn)商基于前期房產(chǎn)價(jià)格及成交量，會(huì)適當(dāng)提價(jià)，最終形成房地產(chǎn)價(jià)格居高難下。同時(shí)，消費(fèi)者出于投機(jī)心理，經(jīng)過一段時(shí)期觀望，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，擔(dān)心后期購買壓力增大，于是紛紛下手。這也導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲、成交量反而上升的“房地產(chǎn)現(xiàn)象”在大城市尤為明顯，跟經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求關(guān)系是相違背的。

2、消費(fèi)者的消費(fèi)心理因素

住宅對(duì)于絕大多數(shù)人來說都是最大的一筆資產(chǎn)，也是受益時(shí)間最長(zhǎng)的一筆財(cái)產(chǎn)?！熬诱哂衅湮荨笔侨藗円恢币詠砥毡榈膲?mèng)想。上世紀(jì)九十年代末，國(guó)家推行的住房制度改革讓這一想法漸成現(xiàn)實(shí)。人們通過個(gè)人的住房抵押貸款，實(shí)現(xiàn)了住房的夢(mèng)想，擁有了自己的私人房產(chǎn)，生活質(zhì)量得到了很大的提高。因此，有能力購房者也不愿意再租房，租房市場(chǎng)因此受到很大冷落。另外，目前銀行存款利率偏低，如果再考慮通貨膨脹等因素的話，實(shí)際利率其實(shí)為負(fù)值。再加上證券市場(chǎng)的持續(xù)低迷，不少人將投資需求轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，以期日后增值。因此，新建住房市場(chǎng)呈現(xiàn)購銷旺盛的態(tài)勢(shì)，價(jià)格也就會(huì)持續(xù)走高。

3、通貨膨脹因素

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，當(dāng)貨幣的供需均衡時(shí)，貨幣市場(chǎng)才能健康發(fā)展。但是隨著經(jīng)濟(jì)一體化的加深，我國(guó)受國(guó)外貨幣政策的影響越來越大，全球的金融形勢(shì)對(duì)我國(guó)的金融市場(chǎng)沖擊較大，并且通過貨幣、利率和進(jìn)口商品進(jìn)一步加劇了我國(guó)的通貨膨脹。2013年我國(guó)通脹率在2.6%～2.7%。通貨膨脹必然導(dǎo)致人民幣貶值，人們手中的貨幣購買力下降，隨著物價(jià)的上漲，房?jī)r(jià)也隨之上漲。有部分居民為避免貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)，投資樓市，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏離理性的原因。

4、寬松的信貸政策

進(jìn)入2014年以來，各地房產(chǎn)成交量均有不同程度的下跌，地方經(jīng)濟(jì)漲幅明顯放緩，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度較強(qiáng)，在國(guó)家出臺(tái)的一系列樓市新政背后，新一輪的“救市熱情”持續(xù)上漲。部分城市相繼出臺(tái)了信貸松動(dòng)措施，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的影響主要有兩個(gè)方面：一方面開發(fā)商會(huì)利用大量的信貸資金投向房地產(chǎn)，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，造成虛假繁榮現(xiàn)象；另一方面購房者會(huì)利用信貸政策分期付款，在不增加購房壓力的情況下購入更多新房，出現(xiàn)投機(jī)行為，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫出現(xiàn)、租售比不合理的重要原因。

表3 南陽十個(gè)房產(chǎn)平均租售價(jià)格表

表4 南陽十個(gè)房產(chǎn)的租售比情況

四、我國(guó)樓房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的對(duì)策和建議

保持穩(wěn)定的租售比是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的保證，而在我國(guó)多個(gè)一線、二線城市，房地產(chǎn)泡沫凸顯，投資潛力不大。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，維持合理租售比，國(guó)家和地方政府應(yīng)當(dāng)采取一些強(qiáng)有力的措施。

1、繼續(xù)推行限購令

限購令是樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的一項(xiàng)政策，各大城市相繼出臺(tái)限購令細(xì)則，規(guī)定本市戶籍居民家庭，限購兩套住房；非本市戶籍居民家庭，能提供一定期限的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購一套；其余的情況暫停購買。為讓房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，使房?jī)r(jià)回歸合理，繼續(xù)推行限購令無疑是最有力的，長(zhǎng)期限購以后，可以使購房主力回歸到中產(chǎn)階層，使房產(chǎn)需求理性化，更多的滿足無房者的購房需求，避免了扎堆炒房行為，地方政府也可通過輔助措施靈活調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使樓市更趨市場(chǎng)化。

2、推行合理的信貸政策

銀行信貸是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的重要支撐，推行合理的信貸政策，特別是針對(duì)二套房貸政策至關(guān)重要。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，銀行面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)加大，一些銀行的監(jiān)管政策相應(yīng)加強(qiáng)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)待房地產(chǎn)信貸也更加謹(jǐn)慎。調(diào)整信貸政策的目標(biāo)一是支持居民自住和改善型住房消費(fèi)；二是盡量減少投機(jī)投資性購房行為，為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，信貸政策差異化成為商業(yè)銀行對(duì)房產(chǎn)信貸管理的一個(gè)發(fā)展方向。對(duì)購買第一套房的人，貸款要求相對(duì)較低。對(duì)購置第二套房的人抬高貸款門檻，提高貸款要求，如對(duì)貸款人的信用和抵押物進(jìn)行嚴(yán)格要求，同時(shí)提高購置第二套房的利息。而對(duì)購置多套房產(chǎn)的居民則不實(shí)行貸款政策。面對(duì)新一輪的樓市新政，銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

3、引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)

消費(fèi)者購入房產(chǎn)的原因一部分是滿足自住需求，一部分則是投機(jī)需求。而消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期則極大影響了消費(fèi)者的投機(jī)需求。各大城市房?jī)r(jià)居高不下和地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的扶持，都給消費(fèi)者提供了“前景樂觀”的歷史信息。根據(jù)穆斯的《理性預(yù)期與波動(dòng)理論》，消費(fèi)者的預(yù)期直接影響其消費(fèi)行為，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，而由于人們對(duì)住房的自住需求是相對(duì)穩(wěn)定的，所以出現(xiàn)大量的空置率，“鬼城”現(xiàn)象也就不足為怪。為引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，政府應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)監(jiān)控體系，及時(shí)發(fā)布完善的房地產(chǎn)信息，及時(shí)公布房地產(chǎn)銷售量、房屋空置率等數(shù)據(jù)，讓消費(fèi)者有足夠的科學(xué)依據(jù)去引導(dǎo)消費(fèi)行為，同時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)普及房地產(chǎn)知識(shí)，根據(jù)區(qū)域居民收入出臺(tái)一系列的租房利民措施，使經(jīng)濟(jì)壓力較大的居民能有合適的租住房屋，避免消費(fèi)者盲目消費(fèi)，這也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，使租售比合理化的重要措施。

4、規(guī)范房地產(chǎn)租售市場(chǎng)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制

為了抑制樓市過快過熱的發(fā)展，國(guó)家不斷出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，一系列樓市新政在一定程度上抑制了樓市過快過熱增長(zhǎng)。但歸根結(jié)底，還是應(yīng)當(dāng)形成以住房消費(fèi)者為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，消費(fèi)者逐漸建立對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，結(jié)合自身的購買和支付能力對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行購買，對(duì)過高的房?jī)r(jià)持觀望態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)滯銷，從而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制。在價(jià)格機(jī)制影響下，居民完全掌握主動(dòng)權(quán)，租房、住房都比較理性，對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)量也提出更高的要求。這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易適應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，增加民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

五、結(jié)語

由于大城市的土地資源有限，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，大量的人員進(jìn)入大城市，購房置業(yè)需求旺盛，原材料價(jià)格也大幅上漲，這些都是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲不可避免的基本國(guó)情。2014年下半年，地方政府應(yīng)繼續(xù)落實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任，而不能為刺激經(jīng)濟(jì)短期增長(zhǎng)“飲鴆止渴”。從長(zhǎng)期來看，堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有利于地方逐漸脫離對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度依賴，從而促進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理。

[1]李金甜：商業(yè)地產(chǎn)投資的租售比評(píng)價(jià)方法分析研究[J].南陽理工學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（2）.

[2]晏敏霞：房地產(chǎn)泡沫測(cè)度方法研究及實(shí)證分析[D].重慶大學(xué)，2010.

[3]朱勁松：我國(guó)“房產(chǎn)租售比”的特征、形成因素及效應(yīng)研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2010（1）.