2014年，上海房地產三大猜想

許仰東

2014年上海第一個地王有望在春節(jié)前誕生。出讓信息顯示，上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，掛牌起價即達到47.73億元，起始樓板價2.25萬/平方米。該地塊的起拍總價，為上海近5年來純住宅用地市場的最高價。

在2013年持續(xù)高溫的房地產市場背景下，2014上海房地產業(yè)將有怎樣的預期？

房價仍將持續(xù)走高

國家統計局公布2013年12月份我國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市仍有65個，而2013年，上海住宅商品房上漲仍居全國前列。

在大型房企開始回歸一線城市的背景下，上海仍是國內外房地產資本關注的熱點地區(qū)。2013年上海是在保持高成交量的背景下，形成了房價上漲的“高溫狀態(tài)”，這種狀態(tài)在2014年仍將持續(xù)。

我之所以看好上海住宅市場的價格走勢，一是上?？傮w的住宅供應與需求仍處于不均衡狀態(tài)，供需階段性失衡仍在支持房價上揚；二是上海人口導入的數量，以及質量依然保持其旺盛熱度，這成為了驅動房地產成交量和成交價上漲的特殊力量；三是上海房地產開發(fā)成本的居高不下，自然派生了對房價陽線上揚的基因。

我認為，核心區(qū)住宅的房價在2014年仍是上海房價上揚的先鋒，中等價格房產是房價上漲的中堅力量。

市場信心指數增強

上海房地產市場是在中國房地產總體政策背景下，形成了自己的個性及特殊性。國家在強化“市場化”政策等主基調的指向背后，上海房地產自身的市場力量，將占有日益重要的分量。因此，上海房地產市場信心指數在2014年仍將增強。

上海自貿試驗區(qū)的推進，重新樹立起了上海國際化市場的形象，其對房地產市場的輻射力，是中國其他城市所沒有的一個引擎。以上海為核心的長三角經濟一體化，以及現代交通格局的擴容，不斷地支持著上海房地產自身特殊條件和形象的成型。而中國房地產銷售在2013年總銷金額達2.3萬億元，增幅達36%，百億銷量軍團已擴至71家。房地產骨干企業(yè)對上海等一線城市房地產的投資安全性已得到普遍認可，這種總體的市場信心仍在穩(wěn)定上揚。

另一方面，買房市場經歷了多輪調控，在中國缺乏其他投資品種的時期，富有階層仍將房地產作為保值、增值的主要品種在關注和參與。國家雙限政策雖然使純投資的水分被擠壓，但以居住為投資的客戶數量，在上海仍在壯大，買房市場的信心指數在不斷上升。這種買賣雙方共存的市場信息，是驅動上海房地產業(yè)發(fā)展最穩(wěn)定的基礎。

利潤空間得到遏制

上海仍是中國房地產投資的熱土，但房地產開發(fā)的總體利潤將逐步趨向平穩(wěn)。2014年，開發(fā)商期待在上海有穩(wěn)定的收益，但對高利潤的期望在調整。

首先，房地產開發(fā)的成本已進入高位運行階段，不少項目的土地成本與靜態(tài)成品接近。因此，保證暢通的資金流是首選。相對而言，在不斷前行的上海房價面前，高利潤的歷史將慢慢被理性利潤所取代。

第二是對房地產開發(fā)的管理規(guī)范，開始擠壓出房地產初期市場的邊際利潤，稅收政策等總體趨勢偏緊，使得上海房地產市場逐步向其他產業(yè)的投資收益靠近。

第三，大型房企成為上海市場主角，中小型房企正慢慢地在上海房地產市場消失，以暴利為核心的開發(fā)觀念得到調整。

2014年，在中國房地產業(yè)出現“差別化”為主體的變化之中，上海房地產業(yè)將保持著更規(guī)范、更穩(wěn)定、更安全的基本格局。endprint