房地產(chǎn)“市場(chǎng)化”的未來

本刊記者/來佳飛

2月18日晚，德信北海公園發(fā)出特惠促銷公告，均價(jià)從每平米18000元降至15800元，降價(jià)近兩成；2月19日，臨近的天鴻香榭里開盤直降三成，起售價(jià)從每平米18000元直降至11800元。這引起了整個(gè)市場(chǎng)的軒然大波，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰聲音一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。證券市場(chǎng)快速做出反應(yīng)，從2月20日起，上證大盤連續(xù)大跌5個(gè)交易日，從最高點(diǎn)2177.98直降至2014.38點(diǎn)，跌幅超7.5個(gè)百分點(diǎn)，萬(wàn)科等房地產(chǎn)股均在這5、6個(gè)交易日內(nèi)跌去市值的10%左右。隨后，各路財(cái)經(jīng)記者奔赴杭州調(diào)查房地產(chǎn)降價(jià)風(fēng)潮背后的真相，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評(píng)論員、房地產(chǎn)從業(yè)者等聚焦該話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫似乎頃刻間就有破滅之勢(shì)。一周后，市場(chǎng)再度進(jìn)入平穩(wěn)期。

事實(shí)上，除去德信北海公園和天鴻香榭里為了清理庫(kù)存進(jìn)行降價(jià)銷售外，其他跟風(fēng)降價(jià)的樓盤僅僅是推出了部分位置樓層均沒有優(yōu)勢(shì)的特價(jià)房。而這兩個(gè)樓盤也一時(shí)成為香餑餑，在不到三天時(shí)間里，200套房源收到超過400套的認(rèn)籌，即便是買主帶著全款來買房也搶不到認(rèn)籌號(hào)。由于降價(jià)風(fēng)潮沒有帶動(dòng)其他房地產(chǎn)商和樓盤的進(jìn)一步跟進(jìn)，市場(chǎng)也沒有出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊縮的現(xiàn)象，這成為反駁“房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰”的最直接證據(jù)?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)崩潰論”也被定調(diào)為市場(chǎng)的過度反應(yīng)。

崩潰論的由來

此次由杭州兩家規(guī)模并不大的房地產(chǎn)公司降價(jià)引發(fā)的房地產(chǎn)崩潰論可謂來得快、去得也快，可以說只是個(gè)案，但為何引起如此大的蝴蝶效應(yīng)背后值得分析探討。

從主觀上來說，這源于公眾對(duì)房?jī)r(jià)下跌的期望和預(yù)期。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已經(jīng)超過十年，除去2008年和2012年短暫的下跌，基本是單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，在2013年市場(chǎng)普遍看跌的情勢(shì)下，房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)，且不斷創(chuàng)出新地王，2013年9月杭州華家池地塊的出讓使之成為杭州新的地王。目前，房?jī)r(jià)的高度已經(jīng)超出一般家庭和個(gè)人的支付能力之外，公眾對(duì)房?jī)r(jià)下跌的期望是此番有如此大的擴(kuò)張效應(yīng)的重要原因。沒有只漲不跌的市場(chǎng)，這也符合公眾對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。房?jī)r(jià)在歷經(jīng)一輪又一輪上漲之后，肯定會(huì)迎來一次大的調(diào)整，問題只是這一輪調(diào)整什么時(shí)候到來。這是一個(gè)關(guān)于時(shí)間節(jié)點(diǎn)的博弈過程，關(guān)于誰(shuí)能夠在危機(jī)前安全逃離的賭局。

從客觀上來說，這源于國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的經(jīng)驗(yàn)。在中國(guó)之前，日本、美國(guó)、香港等地都經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰和重建的過程，也給予了中國(guó)很多的經(jīng)驗(yàn)。一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際價(jià)值，且購(gòu)買者將此作為投資渠道致房屋空置率顯著提高的現(xiàn)象是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擴(kuò)大的前提。房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率超過其他產(chǎn)業(yè)3倍以上、年度家庭全部收入與房?jī)r(jià)之比、居民個(gè)人月收入與每平米房?jī)r(jià)之比、全部貸款中房地產(chǎn)類貸款比重、房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重和房屋租售比等測(cè)量指標(biāo)也均被研究者用來測(cè)定房地產(chǎn)的泡沫程度。據(jù)相關(guān)專家學(xué)者研究測(cè)定，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到了嚴(yán)重泡沫的程度，極有可能造成泡沫爆裂。

現(xiàn)實(shí)危機(jī)和潛在危機(jī)

根據(jù)公眾心理和一些測(cè)量指標(biāo)來判定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將崩潰可以說是盲人摸象、難窺全貌。早在本世紀(jì)初，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，但由于高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和城市化支撐，即使面對(duì)國(guó)內(nèi)外一片質(zhì)疑，房?jī)r(jià)依然是迎風(fēng)而漲。隨著世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢、美國(guó)量化寬松貨幣政策退出和我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的全面下調(diào)、全社會(huì)固定投資增速放緩以及采取不擴(kuò)大赤字、不超發(fā)貨幣的寬緊適度貨幣政策等宏觀因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著更為具體的危機(jī)，包括已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)危機(jī)和下一步社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向可能帶來的潛在危機(jī)。

（一）現(xiàn)實(shí)的危機(jī)

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存難消化。根據(jù)住建部政策研究中心2013年的《存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》顯示，“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不論是住房市場(chǎng)還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，都開始步入存量房時(shí)代，尤其是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，更已提前邁進(jìn)這一階段”。隨著存量時(shí)代的來臨，部分城市的庫(kù)存市場(chǎng)十分龐大，同時(shí)伴隨著較高的空置率。以杭州為例，根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月31日杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）商品房庫(kù)存高達(dá)113187套，其中住宅為76689套，與北上廣深四個(gè)一線城市相比，杭州住房庫(kù)存量最大，全部消化需要3-4年時(shí)間。2013年有調(diào)查顯示杭州全市空置率整體已攀升至27%，達(dá)歷史極值。而在江蘇、河南、湖北、內(nèi)蒙古等多地均出現(xiàn)所謂的“鬼城”。由于庫(kù)存量的大規(guī)模存在，新增房地產(chǎn)市場(chǎng)縮小，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)將得到遏制，任志強(qiáng)于2月22日表示“中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量已經(jīng)超過了2008年的水平，這是我預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅在2014年將出現(xiàn)回落的主要原因?！?/p>

二是資金緊缺狀況將常態(tài)化。在杭州兩大樓盤降價(jià)之前，房地產(chǎn)融資難問題已經(jīng)浮出水面，興業(yè)銀行已經(jīng)暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)、停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。雖然經(jīng)媒體證實(shí)，多家商業(yè)銀行并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行相應(yīng)的緊縮，但銀行業(yè)不再會(huì)像以前那樣給地產(chǎn)業(yè)輸血已是共識(shí)。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著利率市場(chǎng)化的開展和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，銀行獲得存款的成本顯著提高，為獲取更高的利潤(rùn)，二套房貸利率基本上浮，首套房的貸款利率也提高了，在這很大程度上削弱了剛性需求的購(gòu)買力。另一方面，房?jī)r(jià)畸高導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加，房貸對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)上升，銀行發(fā)放更多房貸的意愿在降低，未來商業(yè)銀行暫停房貸可能成為一種常態(tài)。

（二）潛在的危機(jī)

一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)可能面臨的調(diào)整。與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的行業(yè)，如鋼鐵、水泥、玻璃等，均是高投入的高能耗行業(yè)，回報(bào)率低、環(huán)境污染較為嚴(yán)重且存在產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象。國(guó)家要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要“進(jìn)退并舉”“對(duì)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)，強(qiáng)化環(huán)保、能耗、技術(shù)等標(biāo)準(zhǔn)，清理各種優(yōu)惠政策，消化一批存量，嚴(yán)控新上增量。今年要淘汰鋼鐵2700萬(wàn)噸、水泥4200萬(wàn)噸、平板玻璃3500萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱等落后產(chǎn)能”。可見，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的部分行業(yè)生產(chǎn)成本將提升，產(chǎn)能將有所控制，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)成本和規(guī)模。

二是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)可能帶來的城市人口、產(chǎn)業(yè)等方面的轉(zhuǎn)移。雖然房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)被認(rèn)為是相互推動(dòng)、相互支撐的兩個(gè)進(jìn)程，但對(duì)于一、二線城市而言，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)可能導(dǎo)致城市房地產(chǎn)業(yè)的萎縮。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)意味著大量資本從城市進(jìn)入農(nóng)村建設(shè)，大量農(nóng)村人口可以就地解決就業(yè)、居住、醫(yī)療等生活，也就意味著城市外來人口、新增人口將大量減少，加之高庫(kù)存量的存在，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展堪憂。

三是金融體制改革可能帶來的流入房地產(chǎn)資金縮減。下一步，金融機(jī)構(gòu)利率自助定價(jià)權(quán)將擴(kuò)大，利率市場(chǎng)化將使金融機(jī)構(gòu)間競(jìng)爭(zhēng)加劇，對(duì)貸款資金的利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)要求提高，進(jìn)而影響對(duì)房地產(chǎn)商貸款和個(gè)人房貸的投入。另外，人民幣匯率雙向浮動(dòng)區(qū)間的擴(kuò)大和人民資本項(xiàng)目的可兌換將加劇國(guó)際資本的流動(dòng)和對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資。

“市場(chǎng)化”的未來

3月5日，李克強(qiáng)作了上任以來的首份《政府工作報(bào)告》，基本確定了這一年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路。報(bào)告沒有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”，而僅僅是對(duì)住房保障機(jī)制做了重點(diǎn)闡述，這一信息意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)“微調(diào)”時(shí)代的來臨。

政府不再會(huì)像過去那樣出臺(tái)全面的調(diào)控政策：全國(guó)范圍內(nèi)的“限購(gòu)”政策不會(huì)再出臺(tái)，但熱點(diǎn)城市的限購(gòu)政策將繼續(xù)執(zhí)行；房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)暫停，房產(chǎn)稅將不再作為短期調(diào)控房?jī)r(jià)的手段并從控制房?jī)r(jià)手段的名單中退出；促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，但不會(huì)對(duì)商品房房?jī)r(jià)進(jìn)行直接調(diào)控等。政府將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)注民生，如“通過創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具、增加財(cái)政投入等手段提高大城市保障房比例；針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”這些措施符合新一屆政府的執(zhí)政理念，“深化改革開放，激發(fā)市場(chǎng)活動(dòng)力和內(nèi)生動(dòng)力，放開市場(chǎng)這只看不見的手，用好政府這只看得見的手”，即

“商品房歸市場(chǎng)、保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控思路。

可見，除與民生相關(guān)聯(lián)的保障房等部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入真正市場(chǎng)化進(jìn)程，商品房房?jī)r(jià)也將由市場(chǎng)的供求雙方來共同決定。在政策明朗之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平靜，市場(chǎng)對(duì)一線城市房?jī)r(jià)仍有上漲預(yù)期，如任志強(qiáng)預(yù)測(cè)，在現(xiàn)行政策條件不變的情況下，房地產(chǎn)銷售、投資和房?jī)r(jià)三個(gè)指標(biāo)的增幅都會(huì)下降，但仍會(huì)保持正增長(zhǎng)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化將加劇，一是這不再是個(gè)人人都可以賺錢的市場(chǎng)，專業(yè)化程度將有所提升，優(yōu)勝劣汰將是趨勢(shì)，部分房地產(chǎn)商可能破產(chǎn)；二是房?jī)r(jià)大規(guī)模上漲現(xiàn)象不在，但市場(chǎng)將出現(xiàn)分化，剛需住房和改善型住房可能仍有小幅上漲空間；三是部分二、三線城市存在崩盤可能，政府將不會(huì)救市，但這并不會(huì)引起全國(guó)范圍內(nèi)的崩潰潮。