商業(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險(xiǎn)亟需化解

葛燕

化解商業(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險(xiǎn)，需要從源頭著手，通過合理規(guī)劃及引導(dǎo)，形成可持續(xù)的發(fā)展機(jī)制

今年以來，房地產(chǎn)市場可謂賺足了“頭條”，“降價(jià)潮”、“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”……眾說紛紜，吸引著人們的眼球。住宅地產(chǎn)因與人們的生活息息相關(guān)而備受關(guān)注，但是與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)過剩的風(fēng)險(xiǎn)更不容低估。

商業(yè)地產(chǎn)“瘋狂式開發(fā)”難以止步。警示商業(yè)地產(chǎn)泡沫的聲音不絕于耳，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的步伐并未隨之減緩。近年來，“城市綜合體”作為招商引資項(xiàng)目，可以享受較低的土地價(jià)格和信貸優(yōu)惠等政策，引得眾多開發(fā)商蜂擁而上，“城市綜合體”已明顯泛濫。另外，一些地方對已存在過剩風(fēng)險(xiǎn)的五星級酒店項(xiàng)目仍然樂此不疲。房地產(chǎn)業(yè)過去十余年的高速增長，吸引了眾多原本從事實(shí)業(yè)的企業(yè)加入進(jìn)來，大型商業(yè)中心、城市綜合體等項(xiàng)目因具有“標(biāo)志”效應(yīng)，往往成為開發(fā)商確認(rèn)行業(yè)地位的方式，也成為實(shí)業(yè)家進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的宣言。

當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境已不利于商業(yè)地產(chǎn)模式。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，越來越多的品牌選擇加入“線上”發(fā)展大潮，相應(yīng)的實(shí)體店布局將減少。大量的開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致有些商業(yè)綜合體相距不到一公里，相對同質(zhì)化的競爭使得商業(yè)綜合體的招商壓力進(jìn)一步加大。從消費(fèi)模式來看，當(dāng)前越來越多的消費(fèi)者選擇便捷的網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)等消費(fèi)終端，不僅節(jié)約時(shí)間，而且方便快捷，商業(yè)地產(chǎn)模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境。娃哈哈集團(tuán)是浙江明星企業(yè)的代表，但其下首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——娃歐商場日前因經(jīng)營困難陷入解約風(fēng)波。當(dāng)前，由于經(jīng)濟(jì)不景氣及房地產(chǎn)市場的低迷，一些商業(yè)綜合體經(jīng)營上的不確定性加大，部分資金不足的項(xiàng)目很可能出現(xiàn)“爛尾”。市場供過于求的狀況直接拉低了開發(fā)商的投資回報(bào)率，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)難度較大，進(jìn)一步加劇了市場泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)“去化”難度大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年之前，杭州市在建和規(guī)劃中的商業(yè)綜合體將新增90個(gè)，總建筑面積超過780萬平方米，其中在建項(xiàng)目81個(gè)。據(jù)測算，未來3-4年，杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當(dāng)于有23個(gè)“萬象城”要開業(yè)。住宅地產(chǎn)尚可以通過降價(jià)、促銷、取消限購等方式加快去化速度，但商業(yè)地產(chǎn)因規(guī)模、所需資金量大，難以通過上述方式解決去化問題，一旦出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂風(fēng)險(xiǎn)，往往只能“坐以待斃”。另外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營往往需要靠人氣、配套等支撐，而較多非主城區(qū)的商業(yè)體尚不具備這些條件，雖然建成卻難以為繼。目前空置較多的商業(yè)中心、寫字樓等已很容易見到，有的空置率較高的商業(yè)綜合體猶如一座座“立體鬼城”，造成社會(huì)資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

商業(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險(xiǎn)如不引起重視，部分開發(fā)商資金鏈緊張蔓延到擔(dān)保鏈的情況將有可能發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)將波及到實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融等領(lǐng)域，后果不堪設(shè)想?；馍虡I(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險(xiǎn)，需要從源頭著手，通過合理規(guī)劃及引導(dǎo)，形成可持續(xù)的發(fā)展機(jī)制。

首先，科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)布局。各地要根據(jù)實(shí)際情況，建立供地節(jié)奏與商業(yè)地產(chǎn)存銷比掛鉤的動(dòng)態(tài)機(jī)制，部分已出現(xiàn)過剩的地區(qū)要適當(dāng)放緩供地節(jié)奏。根據(jù)城市功能區(qū)定位合理規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目，按照區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展水平的不同，科學(xué)合理推出商用地塊，與住宅地塊的推出要按合理的比例和節(jié)奏相契合。

其次，引導(dǎo)開發(fā)商回歸理性開發(fā)。充分肯定房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用和地位的同時(shí)，引導(dǎo)部分企業(yè)回歸實(shí)業(yè)和主業(yè)，避免出現(xiàn)一哄而上發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，及時(shí)發(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)以公布真實(shí)情況，引導(dǎo)開發(fā)商科學(xué)判斷當(dāng)前形勢及供求狀況。要及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、權(quán)威解讀房地產(chǎn)政策，全面反映房地產(chǎn)調(diào)控取得的積極成效，避免市場及開發(fā)商對政策的片面揣度。

最后，對現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行差別化調(diào)整。各地要根據(jù)城市總體規(guī)劃及現(xiàn)有商業(yè)綜合體布局情況，進(jìn)行差別化調(diào)整。對局部過度飽和的區(qū)域采取嚴(yán)格的控制措施，對開發(fā)速度較快及區(qū)域內(nèi)相對分散的商業(yè)綜合體進(jìn)行引導(dǎo)并整合，對相對成熟的商圈或區(qū)域要著重提升其發(fā)展質(zhì)量，對目前商業(yè)綜合體布局較少且是未來重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域可優(yōu)化新建。