商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本管控探析

羅曉鳳

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控問題，是各企業(yè)必須高度重視的問題。通過房地產(chǎn)企業(yè)的成本研究，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目革新成本管理和思維創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，發(fā)揮為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；管控

一、房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

（一）成本管控意識(shí)淡薄

首先對(duì)管理成本的了解不夠，以為預(yù)算時(shí)段是管理成本整個(gè)進(jìn)程中的重中之重，把財(cái)務(wù)成本管控在項(xiàng)目實(shí)施中忽視。再者，施工成本是成本管理的關(guān)鍵，只要把施工成本管理好就能很好的管控項(xiàng)目成本。

（二）缺乏行之有效的管控措施

當(dāng)前有的企業(yè)還是采用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理的經(jīng)營(yíng)分析這一方法。主要是以財(cái)務(wù)管理部門的財(cái)務(wù)決算報(bào)告為成本分析及管控依據(jù)。按照此方法對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行核算具有時(shí)間滯后性的缺點(diǎn)。

（三）成本管控方法落后

房地產(chǎn)的企業(yè)成本支出雖然大多數(shù)按照合同執(zhí)行，但是合同管理缺乏規(guī)范沒有及時(shí)變更測(cè)算和及時(shí)處理，等到清算時(shí)再“算總帳”，給成本管理帶來了很大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于一些管理理念問題，企業(yè)的信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)薄弱，還是通過手工操作來管控企業(yè)成本。缺乏科學(xué)的管理手段，導(dǎo)致成本信息無法及時(shí)、準(zhǔn)確、全面匯總，進(jìn)而制約了成本管控的有效性。

二、加重房地產(chǎn)的企業(yè)成本與管理的策略

依據(jù)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的形勢(shì)，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)際，認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手對(duì)房地產(chǎn)的企業(yè)加強(qiáng)成本與管理。

（一）加強(qiáng)成本管控觀念，建立全流程管理理念

周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)、項(xiàng)目時(shí)段復(fù)雜決定了其成本管理要針對(duì)不同時(shí)段采取不同措施，只有進(jìn)行全過程管理才能掌控好項(xiàng)目成本。

（二）加強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)，健全成本管理體系

現(xiàn)代企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必然要樹立長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)戰(zhàn)略管理的管控模式建立成本管理體系結(jié)構(gòu)。

（三）打好基礎(chǔ)，建立具體可行的成本的制度與管理

建立全面可實(shí)施的成本的制度與管理中主要的環(huán)節(jié)，主要可按照“成本制度與管理的四步法”來進(jìn)行。分別是指定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。目標(biāo)成本的制定是整個(gè)成本管理的基礎(chǔ)，精確合理的目標(biāo)成本對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)才具有的指導(dǎo)作用。

按照具體項(xiàng)目羅列清單并區(qū)分責(zé)任部門， 一般建造成本按發(fā)生程序區(qū)分責(zé)任部門，建造成本以外則按照成本項(xiàng)目區(qū)分責(zé)任范疇，針對(duì)多個(gè)部門承當(dāng)責(zé)任的需按權(quán)力輕重進(jìn)行區(qū)分。

1、明確職責(zé)，各負(fù)其責(zé)。企業(yè)應(yīng)明確各職能部門的職責(zé)權(quán)限，保證各部門在成本管理過程中有具體事情負(fù)責(zé)，各項(xiàng)事情有具體負(fù)責(zé)部門。

2、動(dòng)態(tài)管控，糾正偏差。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，以合同管理為中心，從合同簽定源頭開始，抓住“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”為主線，充分 利用信息化手段，建立健全各種成本臺(tái)帳，建立成本分析預(yù)警機(jī)制，對(duì)目標(biāo)成本的管控進(jìn)行跟蹤，實(shí)現(xiàn)過程中的動(dòng)態(tài)管控，并對(duì)實(shí)際情況，及時(shí)采取糾偏措施。

3、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本管控水平；將執(zhí)行過程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系“中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，真正做到“優(yōu)獎(jiǎng)罰劣”，拿數(shù)據(jù)說話。

（四）對(duì)項(xiàng)目各時(shí)段，具體落實(shí)成本管理措施

1、投資決議及項(xiàng)目籌備時(shí)段。處于這個(gè)時(shí)段時(shí)，企業(yè)必須對(duì)或許會(huì)發(fā)生的成本做出相應(yīng)的管控。要區(qū)分成本費(fèi)用分別就土地成本、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用做好預(yù)測(cè)籌劃。

2、設(shè)計(jì)時(shí)段的成本管控。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中，成本管制的重中之重是設(shè)計(jì)時(shí)段，通常會(huì)采取限額涉及方案來確保有效的成本管控，因其對(duì)工程造價(jià)的作者在75%及以上。

3、搬遷時(shí)段的成本管控。整個(gè)開發(fā)流程中如觸及搬遷工作，一方面，需要加強(qiáng)拆遷結(jié)尾的處理和管制；另一方面，要聘用單獨(dú)的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按流程實(shí)行評(píng)估，判斷補(bǔ)貼尺度及額度，以便于拆遷公司、搬遷只能部門及評(píng)估機(jī)構(gòu)三方面的互相牽制。

4、招投標(biāo)與合同洽談時(shí)段的成本管控。此時(shí)段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和清算，企業(yè)應(yīng)慎重組織招投標(biāo)與合同簽定工作，為以后施工及清算時(shí)段的管控奠定基礎(chǔ)。

5、清算時(shí)段的成本管控。整個(gè)項(xiàng)目成本管控中的結(jié)尾是清算時(shí)段，整個(gè)流程最突出的特性是復(fù)雜性、大量性、集中性。為確保清算工作的準(zhǔn)確性，及時(shí)設(shè)置清算原則會(huì)議確認(rèn)制、審計(jì)、二次復(fù)核及獎(jiǎng)懲等各項(xiàng)制度，以防止清算時(shí)出現(xiàn)主觀上的漏洞和誤差及客觀上的失誤。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前開發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一，目標(biāo)明確，所以應(yīng)著重抓住“成本管控”這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以“動(dòng)態(tài)管控”為基本手段，充分發(fā)揮各人責(zé)任部門的作用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的全方位、全過程、全要素精細(xì)管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]王偉宇 李淑同《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)》 地震出版社 2001.9

[2]郭建波 劉洪玉《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理百科全書》 人民中國(guó)出版社 1999.1

[3]王玉紅《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)》 東北財(cái)大出版社 2003.9