海景依舊美，房產(chǎn)投資風(fēng)光不再

劉磊

曾幾何時，海景房是多少國人夢寐以求的生活居所，而時至今日，以山東威海文登地區(qū)為典型代表的海景房卻有一種“想說愛你不容易”的傷感情懷。最新調(diào)查顯示，即使有“面朝大海、春暖花開、遠(yuǎn)離霧霾、優(yōu)惠到底”猛烈的宣傳攻勢，也依然換不來人聲鼎沸的洶涌購房人潮。

筆者作為房產(chǎn)投資實踐者、房產(chǎn)投資財商教育者，結(jié)合國內(nèi)國外對于海景房的認(rèn)知和判斷的歷史經(jīng)驗，與國內(nèi)的海景房投資愛好者探討現(xiàn)象、分析原因及對未來市場進(jìn)行展望。

供應(yīng)過剩，套現(xiàn)難

目前國內(nèi)樓市冰火兩重天，一線城市還在地王頻現(xiàn)，開發(fā)商舉債奪地之時，三四線城市的房屋數(shù)量供應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了地方城市的承接能力，造成空置率高企，價格攔腰斬，依然滯銷的窘境。特別是威海文登等地區(qū)，很多地區(qū)的入住率不到10%，70%的海景房被外地投資客購買，沒有了真實的自住需求，也就沒有了真實的市場價格承接能力。

大量海景公寓住宅的空置，造成了人口真空。除此之外，二手房交易市場的缺失，讓眾多國內(nèi)投資海景房的投資人資本變成了鋼筋水泥堆砌而成的“死“資產(chǎn)：一手樓盤還剩一大堆， 二手房的套現(xiàn)更加遙遙無期。而這樣的境遇也同樣發(fā)生在國人投資海外海景房的征途中。

類似案例如西班牙賽賽尼亞小城，美麗風(fēng)景依舊，但在燦爛陽光普照的臨海山坡上，很多海外投資者購買的大房子里卻空無一人。由于缺乏維修和管理，墻皮破敗而脫落，甚至成為流浪漢的“庇護所”。塞塞尼亞小城的12條街上，竟然有2000多套物業(yè)空置。此情此景，貶值的不僅僅是一棟棟房子，而是整個街區(qū)，甚至是整個城市。此情此景的映射，難免讓我們對青島周邊城區(qū)的大量空置海景房捏著一把汗。

最新的國內(nèi)空置房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前有至少6 0 0 0萬套房屋空置，而開發(fā)商未來四年即將竣工的數(shù)量也高達(dá)4000萬套。特別是沒有人口持續(xù)增長支撐的，產(chǎn)業(yè)沒有升級而無法吸引就業(yè)的小城區(qū)，就更無法承受市場的殘酷考驗和洗禮，不管是海景房，還是豪宅，都拗不過市場的最終選擇。

旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)“大忽悠”

海景、環(huán)境、位置已經(jīng)成為國人投資房地產(chǎn)的必備元素。在限購、限貸的調(diào)控政策下，旅游地產(chǎn)、海景如畫成為國內(nèi)諸多開發(fā)商銷售房產(chǎn)的 “口號”，連霧霾天氣都成為促銷成交的手段之一。在海景房宣傳單漫天飛舞、狂轟濫炸的情況下，很多一線城市，特別是北京、上海等地的投資者按耐不住對“海景—好天氣”的誘惑，出手了。據(jù)統(tǒng)計，青島周邊地區(qū)海景公寓的30%都銷售給北京的客戶了。

從海外房地產(chǎn)的投資經(jīng)驗來看，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)早就已經(jīng)是“歷史垃圾堆”的銷售名詞，聽到這樣鏗鏘有力的“旅游地產(chǎn)”、“養(yǎng)老地產(chǎn)”的投資說辭時，職業(yè)和成功的地產(chǎn)投資者僅僅是一笑了之，不會為開發(fā)商這種“請君入甕”的銷售說辭所迷惑。因為他們清楚地知道，在資本博弈的房產(chǎn)投資市場中，開發(fā)商是處于消費者和投資者的對立面上的。

所以，在房產(chǎn)市場趨勢不明朗、房價調(diào)整和下跌周期中，即使是大家公認(rèn)的海景房也不會幸免。如果趨勢不在，再好位置的海景物業(yè)在錯誤的時間買入，此時任何誘人的宣傳口號和優(yōu)惠，就是開發(fā)商把風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給投資者的時刻。結(jié)果是開發(fā)商的資金回籠了，投資者的危機卻降臨了—文登、乳山等地區(qū)的開發(fā)商扎堆“跑路”、破產(chǎn)，爛尾和空置房連成片，就是真實寫照。

沒有租金收入的，不屬于投資范疇

生活在海景房的憧憬是美好的，但沒有經(jīng)過深思熟慮的盲目投資注定失敗，這個現(xiàn)實又是非常殘酷的。每個海景房產(chǎn)擁有者還沉浸在房產(chǎn)財富快速積累的“蜜月”情懷中，但全球性房地產(chǎn)盛宴終結(jié)的事實證明，房產(chǎn)市場自然運行和調(diào)節(jié)的法則不會因為在中國而改變。

當(dāng)潮水終將退去時，沒有購買力支撐的、房價過高的、超過中產(chǎn)階層負(fù)擔(dān)能力的地區(qū)房價依然無法長久維系，不管是海景房，還是水景房，都難逃價格下跌的厄運。像威海的文登海景地產(chǎn)基本沒有二手房交易市場環(huán)境，也就無法形成資產(chǎn)套現(xiàn)的融資平臺，自然沒有了房產(chǎn)投資的退出機制。

一般來講，沒有成型的房產(chǎn)租賃市場，很難有完善的物業(yè)托管服務(wù)，這將導(dǎo)致無法形成持續(xù)的租金收益。所以，從現(xiàn)金流角度分析，投資海景房基本不屬于房產(chǎn)投資范疇，而屬于奢侈品投資或者收藏品投資類別。租金回報率和資產(chǎn)增值是構(gòu)成房產(chǎn)投資的兩個要素，缺一不可。因為喪失了租金收益及房產(chǎn)的融資、抵押和套現(xiàn)功能，海景房必然成為僅是賬面財富的死資產(chǎn)。

戶型雞肋，配套滯后，剛需漸行漸遠(yuǎn)

為了讓投資客看到讓人“怦然心動”的海景房的價格，開發(fā)商就只能在面積上做文章了。海景公寓小則30平米，大不過55平米，美名其曰好出租。而事實上，在就業(yè)機會和商業(yè)環(huán)境沒有提升之前，稀缺的不是海景，而是常駐人口，特別是真正剛性需求的人口——那些真正打算為了改善生活環(huán)境，來海濱之地居住生活的家庭。

30～55平米的小戶型基本不能滿足一個3口之家滿意的居家生活；在沒有充足地下、地上停車位的海濱物業(yè)小區(qū)，很難滿足當(dāng)下以車代步的生活時代腳步；而生活設(shè)施配套缺失、中小學(xué)教育資源匱乏、交通設(shè)施與美妙海景不匹配的房子，更不可能讓一個家庭流連忘返。因此，海景固然會讓人心動，價格低廉也可以讓人慷慨解囊，但實實在在的購物便利、交通出行通暢、孩子教育無憂、就業(yè)和收入有保障，才是最被居住者看中的。海景雖美，但還不夠完美。

如何認(rèn)定海景房的投資價值

以成熟的海外房地產(chǎn)投資海景房的經(jīng)驗作為參考，選擇投資介入時機和趨勢最為重要，而非類似海景的景觀房產(chǎn)。投資者們通常通過資本增值元素分析投資法，按照其對房產(chǎn)增值影響強弱關(guān)系，來進(jìn)行市場評判和項目篩選。具體分析要素如：市政規(guī)劃、就業(yè)機會、房屋供給、人口因素、交通設(shè)施、公共設(shè)施、名校名企、人文景觀。

在這八大影響房價的要素中，市政規(guī)劃、就業(yè)機會、人口增長與物業(yè)供給和需求關(guān)系是排在最前面，是最重要的考慮和權(quán)衡要素。因為任何一個區(qū)域有了市政這一強大后盾與支持，將會給這個區(qū)域注入新鮮的資本血液，增加經(jīng)濟能量，帶來更多就業(yè)，帶來人口的持續(xù)增長，最終引發(fā)對住宅的自住及租賃的需求，帶來地產(chǎn)價格的攀升和租金的穩(wěn)定增長。

人文景觀固然是增值和加分因素，如山、水、湖、島、公園、風(fēng)景名勝等 ，但進(jìn)行項目篩選時，千萬不要本末倒置，丟西瓜撿芝麻：水景和海景固然珍貴和稀缺，但不是主導(dǎo)房價上升的重要方面。

很多國內(nèi)投資者投資澳洲的黃金海岸公寓，就是因為海景和水景，而黃金海岸有62公里的海岸線，恰恰不缺的就是海景，因此水景不值錢。而這個城市最缺的是常住人口和就業(yè)機會，因為缺了人，所有的美景都是殘缺的。國內(nèi)諸多三四線城市的海景公寓價格暴漲暴跌，空置率奇高，人口真空，就業(yè)空白，這些情境恰恰就是國內(nèi)驗證的現(xiàn)實版。

對鐘情于投資海景房的投資者們的忠告

開發(fā)商與投資者在市場中是利益的博弈者，由于國人的慣性思維和傳統(tǒng)認(rèn)知的桎梏及開發(fā)商財大氣粗、鋪天蓋地做廣告和宣傳，普通投資者被這些表面營銷手段長期蒙蔽，只要是開發(fā)商宣傳力度大的，銷售人員說好的項目，就會深信不疑。

從海外成熟的房產(chǎn)市場視角來看，開發(fā)商和投資者的利益僅在房價上漲的趨勢中是一致的：房產(chǎn)市場的上漲周期中，開發(fā)商“吃大肉”，投資者們跟著“喝點兒湯”而已； 而一旦市場轉(zhuǎn)向， 由于信息的不對稱，房產(chǎn)商可能把痛苦和懊惱都拋給了普通投資者。

投資者需要謹(jǐn)記的不是房產(chǎn)投資的回報率，而是審時度勢，考慮如何規(guī)避市場風(fēng)險。唯有把控制風(fēng)險的意識化作血液，投資者的投資心智才能真正走向成熟。