我國目前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險及對策

古珂

摘要：

隨著我國經(jīng)濟和城市化的快速發(fā)展，吸引了大量資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)，雖然帶來了房地產(chǎn)行業(yè)的空前繁榮，推動了經(jīng)濟增長，但是也導(dǎo)致房價持續(xù)高漲和大量投機行為，隱藏著巨大的房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險。為了維護我國金融安全和經(jīng)濟穩(wěn)定，因此必須充分認識并防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；對策

中圖分類號：

F83

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）01-0129-02

1 房地產(chǎn)金融及作用

近年來，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，人均收入大幅增加，工業(yè)化與城市化發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，在我國國民經(jīng)濟中已經(jīng)成為支柱行業(yè)。

因為房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，并且投資規(guī)模大，資金占用的時間長，因此房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都離不開金融機構(gòu)的支持，房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中起著舉足輕重的作用。

地產(chǎn)金融是指房屋或建筑在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通過程，是運用各種融資手段和金融工具來籌集資金，支持房地產(chǎn)的開發(fā)、流通及消費，促進房地產(chǎn)資金良性循環(huán)，以保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進行。

房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長能起到積極的推動作用。首先通過房地產(chǎn)金融能夠?qū)π钷D(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資。通過消費信貸來刺激住房消費的需求，加速社會固定資產(chǎn)投資增長，從而間接推動GDP的增長。其次房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展能夠提高房地產(chǎn)投資的資金利用效率，擴大房地產(chǎn)的投資規(guī)模，能夠使房地產(chǎn)投資更加的商品化、社會化、集約化，體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，降低投資成本，提高投資效益。

2 目前我國房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險

2.1 銀行信貸對房地產(chǎn)持續(xù)高投入，房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

近年來，在高額利潤的誘惑下眾多企業(yè)被吸引涉足房地產(chǎn)市場，從我國目前的房地產(chǎn)市場運行狀況以及資金鏈來看，融資方式仍然以來自銀行信貸的間接融資為主，單一的銀行體系支撐著我國整個房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款依賴水平大概在50%左右，少數(shù)一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度甚至已高于80%。因此房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險實際上是由銀行直接或間接承受，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，風(fēng)險會馬上傳遞到銀行，產(chǎn)生逾期貸款和呆滯資金。房地產(chǎn)業(yè)吸納的信貸總量越多，房地產(chǎn)泡沫化程度就越高，其對經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的消極影響就越大，對我國城鎮(zhèn)化也將產(chǎn)生阻礙作用。近幾年為了遏制不斷飆升的房價、平息房地產(chǎn)業(yè)投機熱潮，央行多次采取了加息和緊縮銀根等一系列政策，許多開發(fā)商的資金鏈緊張，這必將影響信貸資產(chǎn)的質(zhì)量與效益，累積信貸風(fēng)險。

2.2 銀行貸款多以房地產(chǎn)為抵押、質(zhì)押標(biāo)的物

目前無論是個人還是私營經(jīng)濟以及各類企業(yè)，普遍以房地產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押、保證貸款。導(dǎo)致這種現(xiàn)象產(chǎn)生是因為當(dāng)前社會信用體系還難以有效發(fā)揮信貸消費激勵約束。這種貸款抵押模式雖然看似十分穩(wěn)定，但如果抵押品的價格嚴重超過市場預(yù)期，則抵押品的變現(xiàn)將變得非常困難，依靠抵押品來降低銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的作用會減弱。一旦出現(xiàn)類似美國次貸危機那樣的信貸系統(tǒng)性風(fēng)險，整個信貸體系與金融秩序必將受到巨大沖擊。因此這種設(shè)質(zhì)、設(shè)押的行業(yè)集中，也蘊藏著極大的風(fēng)險性。

2.3 個人住房融資角度的房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險

我國居民個人住房融資資金來源除了住房公積金外，一般主要是商業(yè)銀行的住房抵押貸款。這種貸款因為有房屋作為抵押品并且能長期穩(wěn)定的提供還款，所以一直被銀行業(yè)內(nèi)視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但事實上這種投資項目隱含著利率、信用等許多風(fēng)險。信用風(fēng)險是指當(dāng)借款人財務(wù)狀況出現(xiàn)問題，無力按時償還貸款時所造成的違約風(fēng)險。若這種信用風(fēng)險發(fā)生在經(jīng)濟蕭條期，貸款銀行會由于大規(guī)模的違約及抵押品大幅貶值而遭受巨大損失。根據(jù)2007年建設(shè)銀行的報告顯示，2006 年底工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行的房貸違約率已經(jīng)達到 1. 6% ，而銀行業(yè)內(nèi)公認的標(biāo)準(zhǔn)線為 1% ，這意味著違約風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)。利率風(fēng)險是指由于利率波動而導(dǎo)致的風(fēng)險，這是一種系統(tǒng)性風(fēng)險。如果利率不斷上升將引發(fā)提前支付風(fēng)險及信用風(fēng)險不斷上升。例如，美國次貸危機的一個重要原因就是美聯(lián)儲從 2004年開始的連續(xù) 17 次的加息，使聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從1% 飆升到525% ，利率的大幅提高導(dǎo)致還款者還貸壓力不斷加大，進而引發(fā)了后續(xù)一系列危機的爆發(fā)。

2.4 房地產(chǎn)金融法律方面的風(fēng)險

雖然近年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)繁榮，但有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、經(jīng)營全過程比較完備、嚴密的法律迄今為止尚屬空白。雖然《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律也涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的，但總的來說有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)仍然不夠完善，這顯然不利于房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。同時，我國房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)督管理體系，尚無一個明確的專門機構(gòu)對房地產(chǎn)金融進行管理。許多企業(yè)為了追求房地產(chǎn)行業(yè)中的高額利潤，采取各種不規(guī)范或違法手段，進行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，增加了法律風(fēng)險。

2.5 房地產(chǎn)信貸管理技術(shù)落后，信貸風(fēng)險監(jiān)控較弱

由于我國的銀行業(yè)過去長期處于計劃經(jīng)濟體制中，信貸的貸前審查和貸后管理水平普遍較低。商業(yè)銀行為了追求利潤，往往只注重積極拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)市場，而忽視房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中的風(fēng)險，缺乏科學(xué)、完整的風(fēng)險度量指標(biāo)體系。這種信貸風(fēng)險度量工具的缺失，將使商業(yè)銀行難以對房地產(chǎn)信貸中的潛在風(fēng)險進行充分的認識和控制。

2.6 房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，影響經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展

雖然房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)金融的發(fā)展能夠極大的推動我國經(jīng)濟增長，但如果發(fā)展過度反而不利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展失當(dāng)，會導(dǎo)致市場失靈，必然降低金融市場和商品市場優(yōu)化配置資源的功能，產(chǎn)生不良資產(chǎn)。而金融業(yè)為了處置大量不良資產(chǎn)，提高風(fēng)險撥備率，必將扼制正常的信貸供給，影響實體經(jīng)濟穩(wěn)定，甚至引發(fā)金融危機。

3 政策建議

3.1 創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)融資模式，健全房地產(chǎn)市場金融體系

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，在進行項目開發(fā)時所需資金額度一般非常大，單純依靠銀行等渠道都無法有效解決融資問題。因此，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司等融資渠道之外，還要拓寬其他的合法融資渠道，積極培育資本市場，培育專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、互助儲蓄銀行、抵押資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過上市、股權(quán)合作以及房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集開發(fā)資金，實現(xiàn)融資市場格局的多元化，從而降低銀行風(fēng)險。另外，通過資產(chǎn)證券化、指數(shù)化等金融手段，提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動的安全性、有效性、規(guī)范性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高融資效率。

3.2 建立健全房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督管理體系

央行和相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)要加強監(jiān)測全國房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)，定期發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)信息，引導(dǎo)開發(fā)商和消費者理性投資，向公眾普及房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險意識；根據(jù)國家政策指導(dǎo)商業(yè)銀行及相關(guān)金融機構(gòu)保持合理的房地產(chǎn)業(yè)授信總量，避免信貸資金過度集中于房地產(chǎn)市場，從根本上防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。

3.3 建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系

國家應(yīng)該繼續(xù)完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)金融的法律地位，用法律來約束和規(guī)范房地產(chǎn)商及個人的金融行為，明確開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù)，建立金融機構(gòu)、開發(fā)商以及個人消費者之間良好的合作關(guān)系，共同推動國民經(jīng)濟的發(fā)展與穩(wěn)定。

3.4 建設(shè)完善信用等級評估制度及個人征信系統(tǒng)

要實現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新，必須有完善的信用分級制度。美國次貸危機的爆發(fā)正是源于原始資產(chǎn)池中次級貸款者的大量違約。雖然我國目前已經(jīng)初步建立了個人征信系統(tǒng)，但就全國而言仍不夠完善。在實際業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，為了爭取更多業(yè)務(wù)，部分基層商業(yè)銀行往往采取變通或違規(guī)的做法來降低貸款門檻，減少審查步驟，放松審核，對銀行資產(chǎn)的安全造成嚴重影響。因此加快建設(shè)完善信用評級制度及個人征信系統(tǒng)十分必要。

3.5 加強金融機構(gòu)自身管理，提高風(fēng)險防范能力

各商業(yè)銀行和金融機構(gòu)在從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)時要強化風(fēng)險意識，加強信貸業(yè)務(wù)管理，嚴格執(zhí)行國家相關(guān)的宏觀調(diào)控政策。在進行房地產(chǎn)開發(fā)貸款時應(yīng)優(yōu)先選擇信用評級高、資產(chǎn)負債合理的企業(yè)。在審批評估過程中，要嚴格審核房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)；要加強對個人住房按揭貸款的風(fēng)險控制，嚴控投機性購房；強化個人按揭貸款準(zhǔn)入管理，從源頭上防止“假按揭”的發(fā)生。