房價緣何跳入越調(diào)越漲怪圈

隨著新年的到來，多地新一輪調(diào)控落地。但國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，11月仍有66個城市的房價繼續(xù)上漲。而房價“看漲”派和“看跌”派的觀點依舊針鋒相對，2014年中國房地產(chǎn)市場將要走向何方？

“高燒不退”的中國樓市

12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，新建商品住宅（不含保障性住房），與11月相比，70個大中城市中，上漲的城市有66個，最高漲幅為1.3%，最低為下降0.5%。與去年同期相比，70個大中城市中，上漲的城市有69個，最高漲幅為21.9%，最低為下降1.2%。

目前，中國房地產(chǎn)市場分化明顯，根據(jù)摩根大通研究報告，2014年，信貸規(guī)模逐步縮減將有助于抑制房價通脹步伐，但供需狀況仍是主要驅(qū)動因素。雖然房地產(chǎn)泡沫在一線城市更為顯著，但供應短缺意味著市場調(diào)整尚需更長時間。在一些供應較為充裕的小城市，2014年房價或?qū)㈤_始下滑。預計2014年一線城市房價或?qū)⒗^續(xù)上漲10%，二線城市上漲5%-10%，而三線城市平均保持不變。

對于北京、上海、廣州、深圳等房價上漲較快的城市， 從官方表態(tài)來看，要從嚴落實差別化的住房信貸、稅收等住房限購政策，同時增加住房用地供應和有效住房供應。

與以往不同的是，住房城鄉(xiāng)建設工作會并未提出“明年房價控制目標”，其對于房價調(diào)控采取的審慎態(tài)度，也說明了政府試圖建立房地產(chǎn)市場長效機制，集合財稅、土地、金融等方面的改革，理順房地產(chǎn)市場建設。對于明年保障房建設，政府將推動民間資本參與保障性住房的建設和運營，更多從供給端入手，建立合理的住房供應體系。

霧里看花的房價調(diào)控

各地房價上漲，催生了年底前新一輪房地產(chǎn)“調(diào)控潮”。繼北上廣深四大一線城市頒布多條樓市調(diào)控舉措后，以武漢為首的二線城市也開始為調(diào)控政策“加碼”。近月來，共有18個城市發(fā)布收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策新舉措。但從成交量看，整體市場依然火熱，一二線城市日光盤迭出。目前來看，影響房價上漲的動力并未得到根本遏制。

“與此同時，在問責落實不到位的背景下，地方政府約束力直線降低”。業(yè)內(nèi)人士表示，“由于對房地產(chǎn)投資、土地財政的依賴，地方政府調(diào)控意愿并不明顯，屢屢試探調(diào)控底線”。

此外，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受媒體采訪時指出，2013年以來，我國住房市場調(diào)控開始逐步向市場機制過渡，其中，非常重要的一環(huán)是住房調(diào)控長效機制。房產(chǎn)稅試點擴容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是我國住房調(diào)控長效機制的重要方面。這三項政策很早就被提出，但是一直都處于研究狀態(tài)，遲遲未能落地。

“房價調(diào)控目標已落空，嚴厲問責則不能落空，應兌現(xiàn)調(diào)控問責制度?！蹦啭i飛表示，2010年以來，國務院歷次出臺的住房調(diào)控政策都要求對房價上漲過快地區(qū)要約談和問責。但是，2010年至今還沒有一個城市被問責，問責制的嚴肅性受到挑戰(zhàn)，也就失去作為城市住房調(diào)控手段之一應有的作用。

土地財政或是高房價推手

住房問題是人民群眾切身利益之所在，各方對地產(chǎn)市場的關注可以說從未停止。中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布的住房綠皮書指出，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，全國70個大中城市除了溫州房價下降之外，其余城市房價全部上漲，而且四個一線城市同比漲幅均超兩成。如果以真實房價為基準，2013年多數(shù)一、二線城市調(diào)控目標基本不會完成。

而與地產(chǎn)市場交相輝映的“土地財政”一詞依舊是2013年的關注熱詞。中國的“土地財政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。作為發(fā)展經(jīng)濟的一種工具，地方政府從“經(jīng)營土地”上獲益匪淺。在2009年兩會期間，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會在其書面發(fā)言稿就指出，房地產(chǎn)開發(fā)的總費用支出的一半流向了地方政府?！巴恋刎斦眰涫艿胤秸嗖A的原因可見一斑。

財政部部長樓繼偉曾表示，2013年1月至7月，國有土地使用權出讓收入達20151億元，增長49.4%。此后財政部也發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2013年前三季度全國國有土地使用權出讓收入26836億元，同比增加8900億元，增長49.6%。

房價漲勢兇猛，作為“原料”的土地市場自然水漲船高。據(jù)某媒體記者統(tǒng)計，2013年全國土地出讓收入有望再度超過3萬億元，并創(chuàng)下歷史新高。

12月28日，中國人民大學房地產(chǎn)研究中心教授、商業(yè)地產(chǎn)專家魯炳全在重慶舉辦的“2013中國西部商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上稱，新一輪的調(diào)控政策給整個中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了徹底性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)由原來謀取高利乃至暴利的盈利理念全面轉(zhuǎn)向了以經(jīng)營性資產(chǎn)，以資本化手段盈利的金融地產(chǎn)時代。

魯炳全稱，日前中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確對房地產(chǎn)未來在市場上扮演的角色做了溫和處理。至于交易帶來的房價不是靠行政手段來解決，將更多靠市場手段來化解。（王永華 山西財經(jīng)大學政治經(jīng)濟學博士）endprint