地產(chǎn)融資渠道將趨松

三年前上市再融資的閘門(mén)關(guān)閉，加上開(kāi)發(fā)貸額度的受限，資金成本的提升雖然倒逼房企加速去化回款，對(duì)避免地塊過(guò)多閑置存在積極意義，但是催生了“影子銀行”等融資渠道積累較大風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期看，陽(yáng)光化募資是大勢(shì)所趨，預(yù)計(jì)明年上半年房企再融資將有實(shí)質(zhì)推進(jìn)，而海外REITs模式可提供輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢(shì)，且使得風(fēng)險(xiǎn)更為分散化，政策的漸進(jìn)放開(kāi)也將成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。所以從總體上看，我們認(rèn)為，地產(chǎn)融資渠道在2014年將逐步趨松，大中小型開(kāi)發(fā)商將通過(guò)各種不同的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資本募集。

房地產(chǎn)再融資方面，繼新湖中寶8月1日晚間拋出近三年來(lái)首單房企再融資方案后，在4個(gè)月之內(nèi)，30多家房企爭(zhēng)相發(fā)布再融資預(yù)案，涉及投資項(xiàng)目也從“舊城改造”擴(kuò)展至商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)，甚至還包括旅游地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月底，已有36家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及資金總計(jì)約為1040億元。我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，拋出再融資預(yù)案的中小房企占大多數(shù)，大型房企相對(duì)較少，這是因?yàn)橹行》科笕谫Y渠道相對(duì)較窄，尤其是獲得低息資金的難度較大。目前多數(shù)房企再融資方案的進(jìn)程都處在“股東大會(huì)通過(guò)”階段，而有些企業(yè)則獲得了當(dāng)?shù)貒?guó)資委的同意。12月5日，萬(wàn)方發(fā)展（000638.SZ）發(fā)布公告披露，公司關(guān)于重大資產(chǎn)重組申請(qǐng)材料在當(dāng)天獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)的受理。這意味著房企再融資再進(jìn)一步，超千億地產(chǎn)再融資真正開(kāi)閘，已只是時(shí)間問(wèn)題，第一宗地產(chǎn)定增再融資案，若不出意外，有望于明年春節(jié)后獲批。

11月30日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)新股發(fā)行體制改革的意見(jiàn)》，IPO重啟箭在弦上，預(yù)計(jì)明年1月約有50家企業(yè)完成程序并陸續(xù)上市。從證監(jiān)會(huì)最新披露的首次公開(kāi)發(fā)行股票審核工作流程及申報(bào)企業(yè)情況看，目前在A(yíng)股排隊(duì)上市的房企僅有大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)一家，擬在上海證券交易所上市，目前正處于初審中。但萬(wàn)達(dá)能否成為IPO開(kāi)閘后的首家上市房企，目前仍充滿(mǎn)懸念。此前，富力地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)兩家擬回歸A股的房企，分別于今年4月12日和5月31日終止了審核。根據(jù)證監(jiān)會(huì)披露的信息，上述兩家房企均為主動(dòng)撤回申請(qǐng)。除了IPO，還有部分房企嘗試借殼上市，2013年下半年先后出現(xiàn)綠地集團(tuán)有意借金豐投資實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體上市，藍(lán)光地產(chǎn)欲借殼迪康藥業(yè)登陸A股等等，他們有希望成為和萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)爭(zhēng)奪明年首家上市房企的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

除了在國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)融資，不少房企在2013年選擇了海外融資。今年1至11月，包括萬(wàn)科在內(nèi)的40家上市房企融資總額約為2080億元，同比增長(zhǎng)85.7%。除了發(fā)債，目前龍頭地產(chǎn)商萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)等都搭建了海外融資平臺(tái)。四季度以來(lái)，景瑞地產(chǎn)、毅德控股、時(shí)代地產(chǎn)等房企赴港上市，明年將會(huì)有更多的國(guó)內(nèi)中小型房企選擇赴港上市，因?yàn)榉巧鲜械男⌒头科笙胍ㄟ^(guò)借殼、IPO等方式登陸A股市場(chǎng)依然不太現(xiàn)實(shí)。