常言道,三十年河?xùn)|,三十年河西。即便是多年磨礪的房企帶頭大哥,想要坐穩(wěn)江山,也不敢片刻懈怠,需知稍有不慎,病樹前頭萬木春;今年北京的土地市場,是個非常殘酷的“砸錢場”,想要底氣十足跨入土地市場的門檻,手中沒有充足的資金肯定不行。
相同的拿地,不同的策略。不論是依托于強大的規(guī)模實力,還是得益于今年充足的現(xiàn)金回流,抑或是對保障房建設(shè)的積極響應(yīng),有錢才有地的事實,讓以小搏大變得那樣遙遠,而總是大手筆的闊綽玩家,笑到最后。
有錢才有地
北京的土地不僅熱,而且貴。北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至12月初,北京全市共成交土地出讓金1673.9億元。業(yè)內(nèi)預(yù)測,土地出讓金的全年總額有望突破1800億元,是近五年來從來沒有出現(xiàn)的最高峰值。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,2013年以來,一線城市的土地持續(xù)高溫,北京的情況尤其如此,單價地王、總價地王不斷被刷新。雖然地價高企,但是房企在京拿地?zé)崆椴⒉皇苡绊?,遠遠超出了市場的想象。
以北京萬科為例,克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,截至11月北京萬科已經(jīng)錄得86.5億元的銷售收入,全年數(shù)值超過百億毫無懸念。但是,萬科幾乎將北京的銷售收入,全部押入土地市場。目前萬科已經(jīng)拿出103億元的資金,在京收入10宗土地,成為在京拿地宗數(shù)最多的企業(yè)。
亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,有錢才有地,這是最基本的道理,北京土地市場的價格門檻越來越高,要實現(xiàn)在京土儲,房企需要有更好的資金周轉(zhuǎn)和運營能力,這也是北京市場上競爭日益集中,強者恒強的重要原因。
諸如今年進京的恒大,其拿地之猛、動作之快,有賴于其“千億俱樂部”的會員身份。據(jù)傳手持100億元現(xiàn)金進京的恒大,拿地能力自然非一般可比。而類似于旭輝的中型房企,始終難破在京拿地的僵局。
業(yè)績的強勢支撐
所謂手中有糧,心中不慌。支撐房企大手筆在京拿地的,正是今年銷售市場的良好業(yè)績表現(xiàn)。張大偉認(rèn)為,今年樓市銷售火爆,不少龍頭房企在今年第三季度就已經(jīng)完成了全年計劃,而普遍的預(yù)期上漲,也助推了房企的拿地?zé)崆椤?/p>
“其實,不只是業(yè)績大漲、現(xiàn)金充裕的龍頭房企,今年北京土地市場上頻頻現(xiàn)身的‘黑馬’,他們毫不猶豫,恐怕也是得益于與在京項目的銷售支撐?!眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,去年處于“去庫存”狀態(tài),但今年在京項目獲得普遍的熱銷,房企有充足的資金流和信心在京拿地。
從融創(chuàng)等土地“黑馬”可以看出,銷售走強和拿地?zé)崆榫哂泻軓姷闹睾闲浴8鶕?jù)克爾瑞提供的數(shù)據(jù)顯示,今年前11月,融創(chuàng)北京銷售業(yè)績?yōu)?7.5億元,很有實力奪得前三名。而融創(chuàng)在今年北京土地市場上也頗有斬獲,所入之地,都有“地王”之頭銜。
雖然融創(chuàng)在京項目不多,但是毫無疑問,正是西山壹號院、楓丹壹號等單盤的熱銷,將融創(chuàng)送入了排行榜。從樓盤銷售金額排行榜可以看出,西山壹號院已經(jīng)收金40.49億元,幾乎是融創(chuàng)全年銷售額的一半。除此之外,意外亮相榜單之首的中建股份,也是得益于日銷接近40億元的中建·國際港項目。
積極響應(yīng)“政策地”
自北京的自住型商品房政策出臺之后,北京的土地市場幾乎是“清一色”的自住型商品房配建地塊,而且配建比例都不低。然而,這絲毫沒有影響到房企在北京的拿地?zé)崆椤?/p>
截至12月中旬,北京市已經(jīng)有20宗涉及自住型商品房的用地成交,規(guī)劃建筑面積已突破200萬平米。但是,幾乎每一塊土地都吸引了眾多房企的爭搶,除去限價部分之外,拿地總價和純商品房部分的樓面價被節(jié)節(jié)推高。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為:目前房企對于土地仍處于渴求階段,盡管部分地塊可能利潤微薄,但為了能夠延續(xù)運營,在市場中占據(jù)一席之地,也不得不傾囊競爭。
最積極響應(yīng)“政策地”的房企,非恒大莫屬。自今年7月正式進京以來,恒大堪稱“勢如破竹”,迅速將多塊“保障房”色彩濃重的地塊收入囊中。昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)高教園地塊,是一塊完全意義上的純“政策房”。朝陽豆各莊地塊,銷售限價已定,還有接近兩成的“公共租賃住房”配建比例。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,恒大大手筆拿下“政策房”項目,表現(xiàn)了其對北京限價房和自住型商品房政策的支持。當(dāng)然,純商品房供地的稀缺,也是客觀原因。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞在今年的中期業(yè)績會上也稱,通過獲取限價房等保障房地塊,恒大既實現(xiàn)了進入北京,又保證了項目的銷售,并不擔(dān)心沒有錢賺。
今年下半年以來的土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu),反映了政府平抑房價的決心,短期內(nèi)恐怕不會改變。張大偉認(rèn)為,因為眾多實力房企急于重返一二線城市,而市場上又鮮有純商品房供地出讓,積極響應(yīng)“政策地”,也是房企不得不做出的選擇。