富力高負債困局

銷售額連續(xù)三年一直在300億元徘徊的富力，今年終于有望達到400億元的年度銷售額。讓人唏噓的是，昔日同為“華南五虎”的恒大、碧桂園已確定能實現千億元的銷售目標。

為配合發(fā)展需要，富力今年重金拿地，在規(guī)模擴張之際，負債率再破百升至100.9%，如何使負債率高而不危，仍是富力繞不開的問題。

激進拿地

相比銷售額的緩慢增長，富力今年在土地市場拿地異?？簥^。

11月，富力在北京斥資41.55億元連拿通州運河核心區(qū)兩幅地塊，5、6月間，富力以36.31億元連續(xù)競得上海虹橋兩塊商務地塊。與此相比，今年其在二三線城市的土地擴張，更為激進。

例如，12月6日，富力地產以總價15億元奪無錫新區(qū)江溪板塊的一地塊。這已經是富力今年在無錫第二次拿地。年初它以4.09億元摘得杭州未來科技城地塊，其后以19.57億元進入福州市場，9.6億元再入佛山。

11月26日，花旗報告指出，富力年內已經收購19個項目，涉資196億元人民幣。相比之下，2011年富力在全國僅拿了3塊地，2012年富力僅新增4塊地。

早在2011年，富力就提出了拓展二、三線城市開辟新市場的策略，其2011年中報如此表述，“將會比以往更注重二、三線城市，深入衡量透過適當多元化至二、三線城市，平衡我們的發(fā)展組合可能帶來的好處?！?/p>

隨著二、三線城市加大布局的深度推進，其相應的收益比例也在增加。記者根據富力中報和月報數據統(tǒng)計，富力2013年11月總合約銷售金額約375.12億元，突破300億元的“坎”。以之前每月的銷售數據推算，2013年銷售額或許能勉強達到400億元，但完成420億元的銷售目標仍有難度。

鮮為人知的是，這個“420億元”的年度銷售目標，早在2010年就曾提出。更為尷尬的是，昔日“華南五虎”的小伙伴如恒大、碧桂園，已確定今年能實現千億元的銷售目標。

覬覦海外

此外，富力對海外“蛋糕”也相當覬覦。

12月2日早間，富力地產發(fā)布公告稱，于11月30日以85億元的代價收購馬來西亞6幅土地，地價款將于3年內分四期支付。公告顯示，土地包括位于馬來西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權地塊及兩幅永久業(yè)權填海地塊，總面積約為116英畝，將用作商業(yè)及住宅物業(yè)開發(fā)用途。

有不愿具名的廣東業(yè)內人士對記者分析，投資、教育和醫(yī)療是馬來西亞房地產的三大主要賣點，新山市是馬來西亞最靠近新加坡的城市，投資升值空間很大。

同樣在馬來西亞柔佛州新山市，碧桂園在海外的首個項目金海灣已實現近百億元人民幣的銷售額。據富力已披露的開發(fā)信息顯示，其項目產品與碧桂園業(yè)態(tài)相似。

可雖有碧桂園馬來西亞亮麗的銷售業(yè)績在前，外界對富力這一決定仍然顯得憂心忡忡。穆迪指出，馬來西亞是富力的新市場，富力尚未在當地建立品牌和運營記錄。新項目也會使集團面對馬來西亞房地產市場在監(jiān)管方面的不確定因素。

記者曾致電富力詢問馬來西亞拿地是否會與當地企業(yè)合作等問題，富力方面并沒有回應。

“富力此次國外購地更像是一次試水?！痹谕咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉看來，進軍海外市場并不簡單?！叭绻麤]有充裕資金和開發(fā)模式、沒有更好了解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環(huán)境與稅費制度等，那么，房企布局海外有可能會面臨不同程度的風險。”

負債率再破百

在規(guī)模擴張之際，富力對于資本的渴求也在逐級遞增。公開資料顯示，年初富力已發(fā)行了6億美元的優(yōu)先票據，用于支撐今明兩年業(yè)績快速增長的需求。8月底，該公司宣布將在國內發(fā)行本金總額不超過60億元的境內公司債券，債券期限5到10年。

一再大規(guī)模融資，促使富力的負債率急劇攀升。其2013年中報顯示，公司負債率已回升至100.9%，而在2011年底這一數值為86%。近期，花旗分析指出，富力短期內料去杠桿化的機會低，預期負債比率在未來幾年會徘徊于90%至100%的高水平。

實際上，2008年富力年中報就顯示，其凈資產負債率高達139.4%。采訪中，多位業(yè)內人士均表示，這正是當年引發(fā)“富力資金鏈緊繃、斷裂、倒閉”一系列傳聞的罪魁禍首。

相比較大多秉信“現金為王”的房企，富力當前確實顯得有些激進，業(yè)內普遍認同的一點是，負債率在80%以下是較為安全的區(qū)間。向來以“高杠桿”著稱的恒大，負債率也已經下降至60%左右，而多數房企的負債率都在80%之內。

“通常說來，過高的資產負債率，將對企業(yè)的整體運營帶來更高的要求，如何平衡支付與收入顯得更為重要?！睆埡陚ケ硎?，在目前總體向好的市場環(huán)境下，如果經營得當并加快現金流的運轉，富力依舊可以安全平穩(wěn)地發(fā)展。