銷售額連續(xù)三年一直在300億元徘徊的富力,今年終于有望達到400億元的年度銷售額。讓人唏噓的是,昔日同為“華南五虎”的恒大、碧桂園已確定能實現千億元的銷售目標。
為配合發(fā)展需要,富力今年重金拿地,在規(guī)模擴張之際,負債率再破百升至100.9%,如何使負債率高而不危,仍是富力繞不開的問題。
激進拿地
相比銷售額的緩慢增長,富力今年在土地市場拿地異??簥^。
11月,富力在北京斥資41.55億元連拿通州運河核心區(qū)兩幅地塊,5、6月間,富力以36.31億元連續(xù)競得上海虹橋兩塊商務地塊。與此相比,今年其在二三線城市的土地擴張,更為激進。
例如,12月6日,富力地產以總價15億元奪無錫新區(qū)江溪板塊的一地塊。這已經是富力今年在無錫第二次拿地。年初它以4.09億元摘得杭州未來科技城地塊,其后以19.57億元進入福州市場,9.6億元再入佛山。
11月26日,花旗報告指出,富力年內已經收購19個項目,涉資196億元人民幣。相比之下,2011年富力在全國僅拿了3塊地,2012年富力僅新增4塊地。
早在2011年,富力就提出了拓展二、三線城市開辟新市場的策略,其2011年中報如此表述,“將會比以往更注重二、三線城市,深入衡量透過適當多元化至二、三線城市,平衡我們的發(fā)展組合可能帶來的好處?!?/p>
隨著二、三線城市加大布局的深度推進,其相應的收益比例也在增加。記者根據富力中報和月報數據統(tǒng)計,富力2013年11月總合約銷售金額約375.12億元,突破300億元的“坎”。以之前每月的銷售數據推算,2013年銷售額或許能勉強達到400億元,但完成420億元的銷售目標仍有難度。
鮮為人知的是,這個“420億元”的年度銷售目標,早在2010年就曾提出。更為尷尬的是,昔日“華南五虎”的小伙伴如恒大、碧桂園,已確定今年能實現千億元的銷售目標。
覬覦海外
此外,富力對海外“蛋糕”也相當覬覦。
12月2日早間,富力地產發(fā)布公告稱,于11月30日以85億元的代價收購馬來西亞6幅土地,地價款將于3年內分四期支付。公告顯示,土地包括位于馬來西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權地塊及兩幅永久業(yè)權填海地塊,總面積約為116英畝,將用作商業(yè)及住宅物業(yè)開發(fā)用途。
有不愿具名的廣東業(yè)內人士對記者分析,投資、教育和醫(yī)療是馬來西亞房地產的三大主要賣點,新山市是馬來西亞最靠近新加坡的城市,投資升值空間很大。
同樣在馬來西亞柔佛州新山市,碧桂園在海外的首個項目金海灣已實現近百億元人民幣的銷售額。據富力已披露的開發(fā)信息顯示,其項目產品與碧桂園業(yè)態(tài)相似。
可雖有碧桂園馬來西亞亮麗的銷售業(yè)績在前,外界對富力這一決定仍然顯得憂心忡忡。穆迪指出,馬來西亞是富力的新市場,富力尚未在當地建立品牌和運營記錄。新項目也會使集團面對馬來西亞房地產市場在監(jiān)管方面的不確定因素。
記者曾致電富力詢問馬來西亞拿地是否會與當地企業(yè)合作等問題,富力方面并沒有回應。
“富力此次國外購地更像是一次試水?!痹谕咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉看來,進軍海外市場并不簡單?!叭绻麤]有充裕資金和開發(fā)模式、沒有更好了解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環(huán)境與稅費制度等,那么,房企布局海外有可能會面臨不同程度的風險。”
負債率再破百
在規(guī)模擴張之際,富力對于資本的渴求也在逐級遞增。公開資料顯示,年初富力已發(fā)行了6億美元的優(yōu)先票據,用于支撐今明兩年業(yè)績快速增長的需求。8月底,該公司宣布將在國內發(fā)行本金總額不超過60億元的境內公司債券,債券期限5到10年。
一再大規(guī)模融資,促使富力的負債率急劇攀升。其2013年中報顯示,公司負債率已回升至100.9%,而在2011年底這一數值為86%。近期,花旗分析指出,富力短期內料去杠桿化的機會低,預期負債比率在未來幾年會徘徊于90%至100%的高水平。
實際上,2008年富力年中報就顯示,其凈資產負債率高達139.4%。采訪中,多位業(yè)內人士均表示,這正是當年引發(fā)“富力資金鏈緊繃、斷裂、倒閉”一系列傳聞的罪魁禍首。
相比較大多秉信“現金為王”的房企,富力當前確實顯得有些激進,業(yè)內普遍認同的一點是,負債率在80%以下是較為安全的區(qū)間。向來以“高杠桿”著稱的恒大,負債率也已經下降至60%左右,而多數房企的負債率都在80%之內。
“通常說來,過高的資產負債率,將對企業(yè)的整體運營帶來更高的要求,如何平衡支付與收入顯得更為重要?!睆埡陚ケ硎?,在目前總體向好的市場環(huán)境下,如果經營得當并加快現金流的運轉,富力依舊可以安全平穩(wěn)地發(fā)展。