今冬豪宅有點冷

自10月以來，北京豪宅市場被一股低氣壓籠罩。雪上加霜的是北京停發(fā)4萬元/平米以上樓盤預(yù)售證，未取證的高端項目上市被叫停，在售的高端項目也未收獲利好。

11月豪宅市場新增量、成交量大幅下降。受此“冷空氣”影響，北京12月計劃入市的20個樓盤中，難覓高端住宅項目身影。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，明年年初，一旦“解禁”，將會出現(xiàn)大量積壓的高端項目扎堆入市。

限高令終結(jié)豪宅銷售季

“預(yù)售證一直沒批下來，今年應(yīng)該開不了盤，最快也得等到明年3月以后?！?1月底，面對記者的咨詢，山水文園銷售人員如是說。今年8月，記者曾應(yīng)邀參觀山水文園別墅新品，當(dāng)時負(fù)責(zé)介紹的銷售表示，新品將在年內(nèi)入市。然而，住建委的一紙限價令打破了山水文園的開盤計劃。

今年11月初，北京市住建委重申，年底之前，對于單價超過4萬元的項目不再發(fā)放預(yù)售許可證，這意味樓盤取證必須在規(guī)定“紅線”內(nèi)。直接導(dǎo)致原本預(yù)計11月入市的龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子、山水文園·西園等高端別墅產(chǎn)品難以取證入市。

“原計劃一期在11月底開盤，現(xiàn)在要到明年年初了，一期推出聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品，最低總價2500萬元。最小面積400多平米?！碧┖瘫本┰鹤禹椖夸N售人員介紹。經(jīng)過核算，北京院子單價約7萬元/平米，售價遠(yuǎn)超北京市住建委4萬元/平米的紅線，被關(guān)“禁閉”在所難免。

記者根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公示得知，12月份至今，目前僅有“西山藝境”一個項目取得預(yù)售許可證，最高擬售價格為40389元/平方米。顯然，該項目也是踩著“4萬元”的邊界線入市。

這招“限高令”不僅讓高端住宅項目取證、銷售進(jìn)入僵局，同時也令年底豪宅市場刮起寒風(fēng)。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自今年下半年開始，單價4萬元以上的別墅，成交占比呈顯著上升趨勢。然而4萬元預(yù)售禁令直接導(dǎo)致了別墅市場2013銷售季的終結(jié)。據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，北京11月高端商品住宅共成交182套，環(huán)比下降37.67%，同比下降60.86%。

供應(yīng)不足新增項目寥寥

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，限高令下，高端項目取證困難，年底前入市項目將寥寥無幾。

“收緊預(yù)售證對于豪宅市場最大的影響是打亂了供應(yīng)和銷售節(jié)奏，使其無法進(jìn)行有計劃的預(yù)售，只能推遲開盤上市，導(dǎo)致供應(yīng)延后?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，多重因素影響下，四季度高端住宅入市積極性明顯降低。

事實上，豪宅市場供應(yīng)動力不足在今年上半年就已凸顯。自進(jìn)入下半年以來，供應(yīng)量持續(xù)低迷，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年9月、10月均只有一個別墅項目進(jìn)行預(yù)售。其中，原本為銷售黃金期的十月僅有中昂·邑上原著一個項目供應(yīng)24套房源，創(chuàng)下本年度月度供應(yīng)量新低。與此同時，隨著金九銀十收官，多數(shù)企業(yè)的全年業(yè)績已“無憂”，進(jìn)入11月后，企業(yè)推盤的積極性減弱，11月別墅供應(yīng)為94套，亦處于月度供應(yīng)倒數(shù)位置。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認(rèn)為，近年來，北京出讓的可供別墅開發(fā)的地塊寥寥無幾，目前的別墅房源多依靠三年前甚至更早的土地儲備來支撐，后續(xù)補(bǔ)充不足，房企開始出現(xiàn)惜售心理。

捂盤、搶客、改路子

“實際上，對于一些開發(fā)商來說，‘限高令’其實幫了一個忙，讓其有了一個‘捂盤’銷售的機(jī)會和合理借口?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士指出。

比如，保利海德公園欲推別墅100多套，現(xiàn)已蓄客300余組。在預(yù)售證收緊的背景下，一些高端項目選擇待價而沽，借機(jī)拖到明年開盤，以追求利潤的最大化。因為正如亞豪機(jī)構(gòu)品牌推廣總監(jiān)郭毅所言：“按照目前地價的水平，明年預(yù)期房價是上升的。”

不過，捂盤雖然能提高售價，但也面臨著購房人流失的風(fēng)險。記者在采訪中了解到，一些近期取證受阻的樓盤擔(dān)心客群流失，不愿捂盤，而是想方設(shè)法留住客戶。

朝陽區(qū)一高端樓盤北京院子就采用了“預(yù)裝戶”的辦法。 “預(yù)裝戶”就是讓客戶先“選房”，排好自己心儀的首選房源、備選房源，這是不少高端樓盤賣房時都會采用的辦法。對于開發(fā)商來說，“預(yù)裝戶”可以保證盡可能多的房源都有買家；對于買房人來說，心里更有底。

對于一時難以取證的高端盤來說，通過這樣類似預(yù)先“選房”的辦法，可以留住買房人。

預(yù)售收緊帶來的不僅是開盤策略的改變，為了規(guī)避多變的市場調(diào)控可能帶來的影響，原本以開發(fā)周期長、蓄客周期長、銷售周期長著稱的別墅類產(chǎn)品也逐漸開始走高周轉(zhuǎn)路線，例如龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子等，都會加快周轉(zhuǎn)率。

回暖，且待明年

陳志告訴記者，限價只是臨時調(diào)控手段，很難長期執(zhí)行，明年豪宅市場會有所回轉(zhuǎn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅談到，預(yù)計明年春節(jié)及“兩會”之后，市場將迎來高端項目集中放量。對于6萬元/平米以下的樓盤來說，由于需求量較高，加之今年底客戶的累積，預(yù)計會形成一波購房熱潮。

泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男也看好明年豪宅市場。一方面，十八屆三中全會提出，要讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，高端市場政策或有可能放開。另一方面，今年北京供應(yīng)的高價地塊都有可能在明年入市，這些地塊具有風(fēng)向標(biāo)的意義，對其他高端項目會有拉動作用。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從樓市發(fā)展來看，在供應(yīng)量越來越少的情況下，核心區(qū)域的豪宅價格可能還會繼續(xù)上升。

不過，豪宅市場需求相對有限，在缺少增量需求的背景下，高端項目競爭壓力將加大，開發(fā)商須提高產(chǎn)品附加值。