地王叢生 “土豪”出沒
2013-12-31 00:00:00龔小鋒
房地產(chǎn)世界 2013年12期
歲末，地王叢生、“土豪”出沒。一波房企圍獵一二線城市土地市場的熱潮正在蔓延。
受各方關(guān)注的北京，在最后兩個(gè)月內(nèi)，北京總價(jià)地王接連被恒大和住總?cè)趧?chuàng)聯(lián)合體刷新?？v觀全年土地拍賣市場，“地王”成為最頻繁的詞語，也成為最火熱的現(xiàn)象，貫穿2013年土地市場的始終。
在9月份國土部喊話“一線城市不出地王”之后，年底的問責(zé)或?qū)砼R。
新一輪問責(zé)或?qū)⒅?/b>
據(jù)多家媒體報(bào)道，國土部不但要求統(tǒng)計(jì)2013年度的地王信息，還要求“三類異動(dòng)城市”列出2014年一季度擬出讓房地產(chǎn)用地中可能出現(xiàn)的異常情況，比如可能創(chuàng)總價(jià)新高或單價(jià)新高的地塊清單、及預(yù)防異常高價(jià)地?cái)M采取的工作措施等，嚴(yán)防高價(jià)地。
所謂的“三類異動(dòng)城市”，根據(jù)國土部土地利用管理司司長廖永林此前的表態(tài)，是指在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房價(jià)指數(shù)的全國70個(gè)大中城市中：新建商品住宅和二手住宅交易價(jià)格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲的城市；住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過去5年平均值、地價(jià)同比或環(huán)比上漲的城市；近3個(gè)月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價(jià)的城市。
有媒體稱，據(jù)一位接近國土部的人士透露，登記在案已成交的地王地塊，將被重點(diǎn)監(jiān)測，確保其合同履約及開竣工狀況等。北京被認(rèn)為屬于“三類異動(dòng)城市”之一，此前恒大以51.35億元拿下的北京總價(jià)地王，融創(chuàng)以7.3萬元/平米創(chuàng)下的全國單價(jià)地王，或?qū)⒈恢攸c(diǎn)收錄。
這一工作或正在各地展開。11月25日，福建省國土廳的一位人士對(duì)媒體透露，國土部已經(jīng)要求福建省匯總2013年度住宅和商服用地出讓中歷史總價(jià)和單價(jià)較高的已成交地塊清單。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，如果市場上漲情況超出政策的承受底線和調(diào)控預(yù)期，不排除潛在政策風(fēng)險(xiǎn)。
按照常規(guī)，臨近年底，談話及公布名單等問責(zé)手段幾乎是必然。去年國土部就調(diào)查多個(gè)地王，并公布名單，著名的中冶南京地王即在調(diào)查之中。
這或許更是為了兌現(xiàn)一個(gè)季度前許下的承諾。此前的9月25日，國土資源部曾召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國土資源部門負(fù)責(zé)人，研究四季度土地市場調(diào)控，強(qiáng)調(diào)務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”，確保四季度土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。
一二線城市成地王“高發(fā)區(qū)”
這一輪“地王潮”主要出現(xiàn)在一、二線城市。盡管國土部再三強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)防“地王”，但從實(shí)際效果看來，成效并不大。
12月18日，北京再現(xiàn)地王，住總?cè)趧?chuàng)駿洋聯(lián)合體以58.66億元奪得門頭溝一幅地塊，并創(chuàng)下了北京新總價(jià)地王，一舉刷新恒大51.35億元拿下的東壩總價(jià)地王紀(jì)錄。
低調(diào)許久的綠城也再度出手。12月18日，綠城聯(lián)手九龍倉以25.76億元、溢價(jià)率69.82%成功投得杭州一塊土地，樓面價(jià)13586元/平方米，成為杭州市蕭山區(qū)單價(jià)地王、這是時(shí)隔3年綠城再次出手在杭州拿地。
“地段好，在蕭山區(qū)中心，而且價(jià)格也不高，杭州的樓市前景不錯(cuò)，所以這一次出手很正常。”綠城中國董秘兼首席財(cái)務(wù)官馮征表示，綠城之前也一直關(guān)注土地市場，但價(jià)格高，所以沒有出手。
多家房企幾乎成了地王制造者。如萬科在廣州及重慶等多城市拿下多個(gè)地王，一向拿地激進(jìn)的融創(chuàng)，在北京和天津砍下總價(jià)及單價(jià)地王，甚至作風(fēng)保守的北京金隅也在南京、杭州等城市摘得地王地塊。
從某房地產(chǎn)網(wǎng)站對(duì)全國重點(diǎn)45城市的統(tǒng)計(jì)顯示，2013全年全國出現(xiàn)總價(jià)及單價(jià)地王共計(jì)67個(gè)，北上廣深以及二三線城市中，除西安、海南沒有出現(xiàn)新的地王以外，其余城市總價(jià)以及單價(jià)最高地塊紀(jì)錄均被刷新。
“2013年，地王已經(jīng)成了不太驚訝的事情了?！比f科北京公司總經(jīng)理毛大慶坦言，2013年房地產(chǎn)市場的變化非常明顯，經(jīng)?？吹揭粔K地100億元，這是以前根本想不到的事情。
一二線城市地王的頻繁誕生，正是建立在房企重心轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)上。全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)分化，三四線城市面臨量跌價(jià)平、去化困難的窘境，現(xiàn)金流充裕的房企開始在一、二線城市聚集。
以恒大為例，作為深耕二三線城市的標(biāo)桿房企，開始在北京、上海等城市全面爆發(fā)，成為轉(zhuǎn)型的典型樣本。恒大12月4日和5日，僅兩天內(nèi)，在上海南京已經(jīng)投下102.86億元。
中原地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，前11月全國主要的40個(gè)城市土地成交額高達(dá)14019億元，
同比2012年同期的8369億元上漲幅度達(dá)到了68%，也超過了2012年全年的10674億元。
地王上市預(yù)警
在政策持續(xù)收緊的背景下，2014年部分城市高價(jià)地入市的市場空間可能并不樂觀。十八屆三中全會(huì)之后，繼北上廣深等一線城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，廈門、南昌、沈陽、南京等二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕，基調(diào)基本上是限購收緊、加強(qiáng)居住類土地市場供應(yīng)。
12月中旬，國土部法律中心主任、中國土地市場指數(shù)編制總負(fù)責(zé)人孫英輝最近公開表態(tài)稱，隨著十八屆三中全會(huì)精神貫徹，土地政策改革與探索將持續(xù)推進(jìn)，管理體制創(chuàng)新與改革將穩(wěn)步發(fā)展，土地市場將全面進(jìn)入深層次調(diào)整階段。這或許是國土部最新釋放的一輪從緊的信息。
不少二線城市本身面臨供應(yīng)量過大的情況。在毛大慶看來，由于二線城市近一年來超量賣地，導(dǎo)致供應(yīng)量有巨大增長。相對(duì)一線城市，二線城市其實(shí)問題更大。
陳晟表示，隨著一二線城市的分化調(diào)控出現(xiàn)以及長效機(jī)制的建立，會(huì)對(duì)開發(fā)商提出更高要求，尤其是一些體量龐大的總價(jià)地王。
而港資房企大佬新鴻基，即使是在拿下超過200億元的上海徐家匯天價(jià)地王之后，仍然堅(jiān)持獨(dú)立開發(fā)，沒有引入合作方。
相形之下，256億的南京中冶地王值得警醒。該項(xiàng)目中價(jià)值121.41億元的1號(hào)地被政府收回，更有媒體曝光中國中冶董事長經(jīng)天亮、總裁沈鶴庭雙雙辭職。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，多數(shù)地王的樓面價(jià)已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價(jià)。如果這些地王要達(dá)到正常的利潤，房價(jià)一年內(nèi)需要在目前的基礎(chǔ)上再漲50%。如果出現(xiàn)嚴(yán)格的問責(zé)和限價(jià)，此類地王項(xiàng)目的利潤將受到考驗(yàn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地王抬高了地價(jià)水平，也引發(fā)了人們對(duì)未來房價(jià)上漲、泡沫和市場波動(dòng)的擔(dān)憂，不排除會(huì)有新一輪問責(zé)出現(xiàn)。明后年這些項(xiàng)目上市后如何消化、怎樣定價(jià)，是上述房企需要認(rèn)真思考的問題。
