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      房產稅擴圍“前夜”

      2013-12-31 00:00:00龔小鋒
      房地產世界 2013年12期

      在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)提出加快房地產稅立法并適時推進改革后。從財政部到國稅總局甚至社科院開始密集表態(tài)。

      12月16日,財政部部長樓繼偉在《人民日報》發(fā)表署名文章稱,將適當減輕建設、交易環(huán)節(jié)的稅費負擔,提高保有環(huán)節(jié)的稅收。財政部長的這番表態(tài)引發(fā)了市場的熱議。青島和成都等地關于開征房產稅的傳言再起,種種跡象表明,房產稅已進入擴圍前夜。

      先行試點到先行立法

      多重跡象顯示,比起先行試點,先行立法似乎更受官方肯定。樓繼偉撰文稱,要認真總結房產稅改革試點經驗,在充分論證的基礎上立稅清費,適當減輕建設、交易環(huán)節(jié)的稅費負擔,提高保有環(huán)節(jié)的稅收。

      12月18日,有媒體稱從全國

      人大人士處獲悉,全國人大將梳理各稅種立法情況,然后再根據(jù)稅種開征時間、稅種本身穩(wěn)定性以及執(zhí)行過程中遇到問題進行考量,逐步將部分以暫行條例形式規(guī)定的合適稅種納入全國人大立法計劃,這其中包含推進房地產稅立法。

      目前,我國18個稅種中只有個人所得稅、企業(yè)所得稅和車船稅等3個通過人大立法,其他15個稅種都以國務院制定暫行條例開征的?!斗慨a稅暫行條例》在1986年10月頒布實施,該條例規(guī)定對家庭住宅免征房產稅。直到2011年,上海和重慶房產稅試點才展開。但由于缺少統(tǒng)一規(guī)范的法律制度,關于其合法性的質疑接踵而至,改革困難重重。

      房產稅的立法需要配合房地產整個環(huán)節(jié)推進,即減輕開發(fā)和流轉環(huán)節(jié)稅負?!稕Q定》文件就提出,開征房產稅的增稅舉措需要其他的減稅舉措相配套。樓繼偉也提出,盡可能不開征新稅種,適當兼并現(xiàn)有稅種與稅率。在社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立看來,房產稅進一步擴大試點,已經是既定政策,區(qū)別在于不同的地區(qū)可能實施的時間有所不同。而推動立法可以解決為試點擴大做法理支撐,消除改革的阻力。

      艱難推進的開征準備

      房產稅的推進,需要完成全國不動產登記、住房信息聯(lián)網等基礎性工作,對此,近期官方也頻密表態(tài)。國家稅務總局黨組書記、局長王軍12月撰文稱,按照《決定》要求,建立個人收入和財產信息系統(tǒng),為個人所得稅、房地產稅等直接稅管理提供技術支持。

      11月20日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,決定建立不動產統(tǒng)一登記制度,推動建立不動產登記信息管理基礎平臺、不動產登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。

      另一項重要的工作——住房信息聯(lián)網,由于利益博弈等復雜原因,仍在艱難推動。截至目前只有60余城市的個人房產信息實現(xiàn)了聯(lián)網查詢,按照住建部的工作規(guī)劃,個人房產信息系統(tǒng)聯(lián)網將覆蓋所有地級城市。下一階段將同時實現(xiàn)500個城市聯(lián)網,難度不是一般的大。

      “實際上房產稅要起到作用,最難的不是法律層面,甚至也不是聯(lián)網和不動產登記上,最大的問題是要構建基礎稅務體制?!比A高萊斯副總裁公衍奎說,征收房產稅,需要龐大的監(jiān)管和評估隊伍,要求稅務機關有強大的服務能力。比如歐美就有一套龐大的稅務監(jiān)察評估系統(tǒng),包括報稅員和會計師等等。

      在公衍奎看來,這需要巨大的投入,但我國稅收制度不完善,稅收操作體系也不成熟,隊伍建設沒有實質性進展。即便立法和試點推進,最多只是理論可行,實際操作不過來。

      廣為人知的是,房產稅開征需要建立完善的房地產價格評估體系,目前上海及重慶都采用交易價格作為計稅價格,但以評估價格替代交易價格是趨勢。由于房產信息聯(lián)網都沒有完成,房地產價格評估組織、評估標準和評估步驟都無從談起。

      “漸進式”擴容征收

      有關于房產稅試點擴容的消息,今年一直沒有中斷過。年初傳杭州、南京、深圳、青島四個城市作為第二批的房產稅試點城市,杭州更是在今年5月或7月兩個時間節(jié)點傳出房產稅試點的消息,以上城市甚至出現(xiàn)了不同的房產稅版本。但最終都被證實是假消息。

      有業(yè)內人士指出,目前宏觀經濟仍然是觸底階段,不是大規(guī)模擴圍的時機。

      但業(yè)內人士建議,可以分批次逐步在各個城市擴圍推進,首先一線城市及部分重點二線城市可以優(yōu)先推進,其次,東中部省會參與,然后考慮擴容到征收條件成熟的地級市。

      在具體征收模式上,按增量還是存量征稅一直是焦點。目前上海房產稅試點是對增量房產征稅,存量房產不征稅;而重慶房產稅除獨幢別墅外也是增量房征收。

      社科院建議,從總結上海、重慶房產稅的經驗起步,不斷擴大試點范圍,逐步推進并鼓勵地方探索,最終過渡到全國統(tǒng)一制度設計,由地方選擇具體參數(shù)實施。

      尹中立認為,從推進范圍和力度來講,上海模式更容易推廣。房產稅擴容一開始就向存量開征,引起短期內較大的市場波動。但如果今后存量都不征稅,是在保護少數(shù)富人,沒有兼顧公平,因此最終還是要擴大到存量房。

      “可能會學習上海,也可能出第三套方案,上海和重慶起效雖然不大,但這兩年也不是原地踏步,而是在逐年調整,值得學習?!惫芸嬖V記者,上海和重慶正通過逐年調整、逐年增加征收對象范圍的方式擴大征收房產稅對象,每年調整的范圍和力度不大,但市場容易接受。

      以上海房產稅為例,2013年房產稅稅率標準以27740元/平米為分界線,比2012年上漲844元/平米。2012年應繳稅房為3萬套左右,比2011年多1萬套,2013年官方預計應稅房套數(shù)在11萬套左右。隨著以后逐年調整的深入,最終會起到對多套房持有者的調節(jié)作用。

      土地財政博弈

      “房產稅是一項基礎制度建設,現(xiàn)在大家把它看成是單純的調控手段,這是有問題的?!痹诠芸磥?,房產稅的長效作用,在于取代土地財政,構建合理穩(wěn)定的地方財政收入,并非三五年就能做到。

      在國際上,房產稅占據(jù)財政收入的主要部分。目前英國住宅稅是其最大的地方稅種,在英格蘭地區(qū),住宅稅在地方收入中占比已達45%左右;而美國房產稅更高,占地方收入的比重更達約70%。

      目前重慶和上海的試點方案,共同點是覆蓋窄、稅率低、效力小,對地方的稅收貢獻有限,對市場預期的引導作用有限。因此地方對于征稅試點不積極、主動性不高。

      國泰君安房地產行業(yè)分析師李品科指出,以增量征收計算,房產稅對地方財政貢獻很小。上海、重慶2012房產稅對地方財政收入貢獻分別為0.7%和0.1%,影響有限,而土地收入分別占到當?shù)刎斦?5%、12%。

      因此,在經過若干年調整后。未來房產稅的如何征收也是業(yè)界探討的焦點。11月28日社科院發(fā)布報告,建議對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分征收房產稅,并把新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。但這種模式,會加重改善性需求家庭的稅收負擔,如果現(xiàn)在執(zhí)行并不被看好。

      根據(jù)李品科給出的數(shù)據(jù),對存量征收則不同,當房產稅率為1%時,存量房產稅占賣地收入的18%(考慮人均20平方米的免稅)、占地方財政收入的8%。房產稅率2.2%時則與土地收入持平。

      中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁近期也公開表示,根據(jù)中國家庭金融調查(CHFS)數(shù)據(jù),僅針對多套房征收2.8%的房產稅,既能從根本上緩解地方政府對土地財政的依賴,又能較好地抑制過熱的投資需求。

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