不動產(chǎn)登記進(jìn)入快車道？

11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這一看似并不復(fù)雜的決定標(biāo)志著，國土資源部全面接手過去6年都難以解開的不動產(chǎn)登記之“癥結(jié)”。

肩負(fù)這一使命后，近期國土資源部已籌備不動產(chǎn)登記管理局，專項完成不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在不動產(chǎn)登記遭遇“抵制”的現(xiàn)實(shí)情況下，國土資源部能否將各方面阻力迎刃而解還有待觀察。

值得注意的是，一旦不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)入到穩(wěn)步推進(jìn)階段，將有助于完善科學(xué)的市場化樓市調(diào)控體系。

登記權(quán)“化零為整”

依照國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案提出建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，11月20日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，將由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。與大多數(shù)人認(rèn)為不動產(chǎn)登記只是登記房屋不同的是，包括土地、草原、林地、海域等在內(nèi)，都屬于不動產(chǎn)登記范疇。

本次建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之所以受到輿論關(guān)注的重要原因之一，便是其將我國不動產(chǎn)登記分布在多個部門的職責(zé)，統(tǒng)一到了一個部門。而此前，住建部門負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記，國土部門負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)等登記，農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)耕地承包經(jīng)營權(quán)登記，林業(yè)部門負(fù)責(zé)林地登記。此外，還有漁業(yè)、海洋部門分別負(fù)責(zé)水面、海域等登記。

對于不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一，有業(yè)內(nèi)專家表示，此舉措不僅可以使不動產(chǎn)登記的個人和行政成本降低，也有助于解決不動產(chǎn)重復(fù)抵押的問題。

據(jù)了解，作為統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作的部門，國土資源部已有方案籌備設(shè)立不動產(chǎn)登記管理局，設(shè)立該局之后，由多部門負(fù)責(zé)登記的多種不動產(chǎn)登記權(quán)，均將陸續(xù)整合到不動產(chǎn)登記管理局登記。

最新消息顯示，國土資源部即將組織起草《不動產(chǎn)登記條例》，預(yù)計一年內(nèi)出臺。同時還將出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》，用以指導(dǎo)地方實(shí)踐。為加快上述工作落實(shí)，“不動產(chǎn)登記局”也即將掛牌。

同時，為加快《不動產(chǎn)登記條例》的制訂，國土部將成立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，下設(shè)考核組、協(xié)調(diào)組、新聞指導(dǎo)組等工作小組。相應(yīng)的，各地方國土部門也將陸續(xù)組建分支機(jī)構(gòu)。

近期，國土資源部內(nèi)部人士在接受《國家財經(jīng)周刊》采訪時表示，2013年8月，國土部已正式在河北、黑龍江和江蘇等10個省份部署了以土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)。“每塊土地都有統(tǒng)一編碼，就像人的身份證一樣”。

記者查詢蘇州市國土資源網(wǎng)顯示，為推進(jìn)全國土地統(tǒng)一登記工作，12月初，江蘇省國土廳確定蘇州為宗地統(tǒng)一編碼省級示范推廣城市。

人為因素阻力大

眾所周知，不動產(chǎn)登記是《物權(quán)法》的基礎(chǔ)內(nèi)容，早在2007年，《物權(quán)法》出臺時就明確提出不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。

盡管當(dāng)前不動產(chǎn)登記部門“碎片化”問題已在行政層面得到解決，但業(yè)內(nèi)人士普遍指出，不動產(chǎn)登記或許將如同個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工程一樣，具體實(shí)施過程并不會十分順利。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，國內(nèi)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜、品種繁多，如何將這些不同產(chǎn)權(quán)的用地統(tǒng)籌登記還需要制定相應(yīng)的規(guī)則?！袄绯鞘械纳唐贩俊⒎扛姆康葒杏玫睾娃r(nóng)村的宅基地、自留地等集體用地，就需要合理區(qū)別化登記?！?/p>

與國人“有財不外露”的觀念有關(guān)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)還在于涉及個人私有財產(chǎn)或者隱私。在楊紅旭看來，除逐步改善國人固有觀念之外，登記過程中可能發(fā)生的泄漏個人財產(chǎn)信息也要極力杜絕，因此在具體登記之前，還需要加強(qiáng)專業(yè)化培訓(xùn)。

實(shí)際上，人為因素或許正是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的最大掣肘。有業(yè)內(nèi)人士指出，類似于個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，一些通過非法手段獲得多套住房的群體，并不會主動配合不動產(chǎn)登記?！八麄兤渲械囊徊糠秩丝赡苷枪珓?wù)人員，進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將會影響到既得利益?！?/p>

上述人士同時指出，不動產(chǎn)登記或許還將因為土地財政原因，遭到地方政府的人為抵制。“近幾年媒體已經(jīng)陸續(xù)曝光了一些城市的住房供應(yīng)過剩問題，而房地產(chǎn)接近飽和的地區(qū)也不在少數(shù)，一旦土地供應(yīng)過剩問題被中央了解，這些地方的土地出讓將被嚴(yán)加限制，地方政府相對應(yīng)的土地收入也會減少。”

此外，技術(shù)上的瓶頸也有可能成為滯緩不動產(chǎn)登記的重要因素。有相關(guān)人士告訴記者，雖然從技術(shù)上看，不動產(chǎn)登記之后借助網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)整合并不復(fù)雜，但由于各地技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、平臺條件及人才素質(zhì)不盡相同，在操作中會遇到很多困難。

有助長效機(jī)制建立

近年來，“房姐”、“房叔”、“房妹”事件屢有發(fā)生。這些都與分散登記導(dǎo)致信息難統(tǒng)一，導(dǎo)致運(yùn)行與監(jiān)控完全脫離密切相關(guān)，也暴露了我國在不動產(chǎn)監(jiān)管上的短板。

就此有業(yè)內(nèi)人士指出，如果輸入姓名和身份證信息，就可查詢所有城市名下住房信息與農(nóng)村宅基地信息，那么貪腐問題或能迎刃而解。

實(shí)際上，一旦完成不動產(chǎn)的全國統(tǒng)一登記，不僅有利于杜絕在不動產(chǎn)監(jiān)管方面的弊病，也將為國家提供一個扎實(shí)的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，更有助于國家針對性地制定房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制。

“不動產(chǎn)登記制度將促使當(dāng)前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪凯h(huán)節(jié)調(diào)控?！?中原地產(chǎn)研究院總監(jiān)張大偉表示，不動產(chǎn)登記正是樓市調(diào)控從之前的短效機(jī)制變成長效機(jī)制的必要條件之一。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)也在微博上表示，只有完成不動產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長效機(jī)制的基礎(chǔ)工作，從土地、金融、財稅等方面進(jìn)行改革，才能真正形成房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制。

同時，也有行業(yè)專家指出，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)，是房產(chǎn)稅全面開征的兩大必要技術(shù)前提。如果不動產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會明顯加速。

此外，業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)同建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將有助于房價回歸合理，但這一過程將會相對漫長。在亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，由于實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有助于房產(chǎn)稅開征，短期內(nèi)其市場心理預(yù)期影響將大于市場實(shí)際影響。