“70年”從何而來(lái)

中國(guó)的住宅土地使用年限70年，確立于1990年，早已成為慣例，很少人會(huì)問(wèn)為什么是70這個(gè)數(shù)字。其實(shí)，1980年代初，霍英東向中央政府建議土地有償出讓，成為后來(lái)土地財(cái)政的先聲，而70年的設(shè)定與他的香港經(jīng)驗(yàn)不無(wú)關(guān)系。

中國(guó)的住宅土地使用年限70年，確立于1990年，早已成為慣例，很少人會(huì)問(wèn)為什么是70這個(gè)數(shù)字。其實(shí)，1980年代初，霍英東向中央政府建議土地有償出讓，成為后來(lái)土地財(cái)政的先聲，而70年的設(shè)定與他的香港經(jīng)驗(yàn)不無(wú)關(guān)系。

從界限街說(shuō)起

在香港的九龍半島，有一條東西走向街道，名叫“界限街”（Boundary Street），兩邊的房子看起來(lái)沒(méi)有什么不同，但房屋中介可能會(huì)告訴你：兩側(cè)的土地使用年限有可能大不相同，而且一邊要交租金，一邊則不要。

要知道它的來(lái)歷，有必要先復(fù)習(xí)一下中國(guó)近代史。

1840年第一次鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后，中英通過(guò)《穿鼻草約》、《南京條約》、《北京條》、《中英展拓香港界址專條》這一系列動(dòng)作，確定了今日香港的轄區(qū)范圍（香港島、九龍、新界）；根據(jù)《北京條約》的附圖，大致就是在昂船洲島最北頭的角和九龍炮臺(tái)之間劃了一條直線，用矮矮的鐵絲網(wǎng)分割，把后來(lái)的新界和新九龍隔在外面，這也是今天界限街的走向。因此，根據(jù)中英之間原本的協(xié)議（雖然后來(lái)的中國(guó)政府并不承認(rèn)這不平等條約），界限街以南是不需要還的，而界限街以北應(yīng)當(dāng)在99年后，即1997年7月1日歸還給中國(guó)。

1980年代，中英雙方就香港問(wèn)題談判，英國(guó)方面考慮到諸多因素并未堅(jiān)持只還界限街以北地區(qū)，而是把界限街南北的香港、九龍、新界全境歸還給中國(guó)。

香港土地年期的演變

1841年英軍占領(lǐng)香港島之后，當(dāng)時(shí)的模擬港督義律急于大搞建設(shè)，開(kāi)始賣(mài)地，按照他們的說(shuō)法，港島的土地與其他英聯(lián)邦國(guó)家一樣，屬于女王陛下所有，賣(mài)地只是把土地的使用權(quán)批租給買(mǎi)家；不過(guò)，最早的土地批租并未規(guī)定明確的期限。

1844年，港府把土地租期確定為75年，且不可續(xù)約，但幾乎所有的承租人都抱怨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好而土地租期又太短，港督無(wú)奈向倫敦報(bào)告，以新加坡土地999年期為例建議延長(zhǎng)租期，終于在1849年獲得批準(zhǔn)，宣布把租期原來(lái)為75年的土地延長(zhǎng)924年，合計(jì)999年，而且不補(bǔ)交任何地價(jià)，因此又出現(xiàn)了一大批999年租期的土地。

1898年5月，英國(guó)政府認(rèn)為租期過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致政府無(wú)法與承租人一同分享土地升值的收益，要求香港政府在新批土地時(shí)取消了999年租期的租約，代之以75年可再續(xù)租75年且不另收地價(jià)的租約，同時(shí)政府要求承租人在75年租期期滿后支付按新標(biāo)準(zhǔn)制定的土地租金。此后一直到1985年《中英聯(lián)合聲明》生效，除了少數(shù)99年期的例外情況，75年租期成為界限街以南土地的標(biāo)準(zhǔn)租期。

1898年6月，界限街以北的土地由英國(guó)政府向中國(guó)租借，港府接管后，以99年減3天（從1898年7月1日起計(jì)）批租給土地開(kāi)發(fā)商和使用者，在1997年6月27日期滿時(shí)收回，再由港府在6月30日歸還中國(guó)。

香港回歸時(shí)，界限街北的所有土地批租契約都將期滿，為了保持香港在過(guò)渡期內(nèi)政治和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，《中英聯(lián)合聲明》規(guī)定，港英時(shí)期的土地批租制度將繼續(xù)實(shí)行下去，并規(guī)定1997年7月1日以前期滿的土地契約可以自動(dòng)續(xù)期至50年后的2047年6月30日，不需要補(bǔ)地價(jià)，但是從續(xù)期之日起，每年交納一定的租金（按照經(jīng)評(píng)估的土地年租金的3%計(jì)算）。于是，界限街再次成為土地特征的分界線：在界限街以北，已有土地的年期只能到2047年，而且必須交租金；而在界限街以南，只要原來(lái)的土地期限未到，就不需要交租金，而且即使是原來(lái)規(guī)定沒(méi)有續(xù)期權(quán)的土地，也可以在1997年以后到期時(shí)免地價(jià)再續(xù)一次50年。

此外，從《中英聯(lián)合聲明》生效之日1985年5月27日至1997年6月30日止，港府可以批出租期不超過(guò)2047年6月30日的新的土地。該土地的新業(yè)主須交納地價(jià)并交納象征式租金至1997年6月30日，該日以后不需要補(bǔ)地價(jià)，但須交納租金。

1997年7月1日后，根據(jù)《香港特別行政區(qū)基本法》的規(guī)定，香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國(guó)家（中華人民共和國(guó)）所有，由香港特別行政區(qū)政府負(fù)責(zé)管理、使用、開(kāi)發(fā)、出租或批給個(gè)人、法人或團(tuán)體使用或開(kāi)發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配。1997年7月15日，香港行政會(huì)議決定除了特殊用途土地（如加油站用地是21年）外，新批土地的年期定為50年，與社會(huì)制度“50年不變”的“50年”保持一致。

香港案例

于是，香港形成了一系列批租年限不同的土地：無(wú)期限、999年期、99年期、75年期、50年期等。

太古（Swire）在港島東區(qū)鲗魚(yú)涌開(kāi)發(fā)的太古城（Taikoo Shing），是香港有指標(biāo)意義的大型住宅區(qū)，其前身是1900年獲得土地的太古船塢（Taikoo Dockyard），請(qǐng)注意1900年本來(lái)已經(jīng)廢除999年的租期，但英資背景的太古就是不一般，它轉(zhuǎn)而向英國(guó)政府描繪一個(gè)能夠建造萬(wàn)噸級(jí)輪船的宏大構(gòu)想，申請(qǐng)把原本以99年批租的土地延長(zhǎng)為999年，最終獲得批準(zhǔn)；70年以后，太古又申請(qǐng)把船塢改建為住宅又被批準(zhǔn)，所以太古城便成了2899年土地才到期的藍(lán)籌物業(yè)。

1984年《中英聯(lián)合聲明》簽署，但是還要等到兩國(guó)權(quán)力機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)才能生效，如果這期間要買(mǎi)一塊地，在生效前買(mǎi)還是生效后買(mǎi)的差別就很大，因?yàn)樯斑€可以享受75年續(xù)期75年等于150年的待遇，而生效后則只有2047減1985等于62年；所以開(kāi)發(fā)商都希望能夠趕上末班車(chē)，還是這個(gè)太古，就成功把位于金鐘的太古廣場(chǎng)1座、萬(wàn)豪酒店和購(gòu)物中心的一部分，爭(zhēng)取到了150年即2135年到期的待遇，不過(guò)其他部分就只好適用2047年到期的規(guī)則了。

2047年到期的有兩類，九龍倉(cāng)位于界限街北、鉆石山的荷里活廣場(chǎng)（Plaza Hollywood），屬于本來(lái)在1997年到期但順延到2047年的一類；而新鴻基位于維多利亞港兩岸的制高點(diǎn)IFC和ICC，則屬于《中英聯(lián)合聲明》生效后新批租的土地。

1997年以后，香港政府新批出的土地采用50年的標(biāo)準(zhǔn)租期，而且一般不可續(xù)期；當(dāng)然也有例外，1999年，迪斯尼樂(lè)園最后就被授予了50年續(xù)期50年等于100年的優(yōu)惠，不過(guò)這來(lái)源于迪斯尼超強(qiáng)的議價(jià)能力。

中國(guó)模式

回到本文開(kāi)頭，當(dāng)年霍英東最早向中央領(lǐng)導(dǎo)提出建議，租地給外商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而后來(lái)的“70年”也是從霍英東建議的“99年”、 “也可以75年”中來(lái)。其中的“99年”來(lái)自于界限街以北的批租土地，而“75年”則是當(dāng)時(shí)港府在界限街以南的批租年限，中國(guó)最終為住宅選擇了一個(gè)比75年更短一些的70年，而其他類型的土地年期則更短。

北京大學(xué)周其仁教授曾撰文，把中國(guó)的城市土地制度形容為一部“急就章”，即從法律嚴(yán)禁土地轉(zhuǎn)讓、租賃和買(mǎi)賣(mài)，到形成可以拍賣(mài)土地使用權(quán)的市場(chǎng)體制，在國(guó)家行政和立法層面，前后總共還不到一年時(shí)間，當(dāng)時(shí)急急忙忙定下的土地轉(zhuǎn)讓年期受到了香港的影響，而那里有一個(gè)回歸大陸的特殊約束條件，所以不少土地批租的年期比較短。他還認(rèn)為“最大之失”是“把香港單一土地所有制的特殊，錯(cuò)以為是可以通行天下的一般。其實(shí)全部土地歸港英政府，只是港島的殖民地體制遺產(chǎn)，并不是包括新界在內(nèi)的全部香港的土地制度”。

周教授的基本觀點(diǎn)我是同意的，但是在對(duì)香港土地制度的細(xì)節(jié)理解上，他的理解有失偏頗，事實(shí)上當(dāng)時(shí)香港的土地年期并非因?yàn)槭艿交貧w大陸的約束，因?yàn)榻缦藿忠阅洗蠖鄶?shù)土地從1898年以后就按照75年批租了。

在中國(guó)，不管年限多長(zhǎng)，城鎮(zhèn)土地都是100%歸國(guó)家所有，私人部門(mén)（包括自然人和法人）只擁有40年至70年的使用權(quán)。也就是說(shuō)，中國(guó)與世界大多數(shù)國(guó)家的土地所有制結(jié)構(gòu)不同，而是采取了與兩個(gè)英國(guó)的前殖民城市——香港和新加坡趨同的規(guī)則。問(wèn)題是香港和新加坡都是一個(gè)小的經(jīng)濟(jì)體，而且都屬于低稅收地區(qū)，它們可以用循環(huán)收取的高地價(jià)來(lái)彌補(bǔ)低稅收和高福利，通過(guò)不斷的資本進(jìn)入得以支撐高房?jī)r(jià)（短土地年期實(shí)際上意味著土地價(jià)格進(jìn)一步高企），而中國(guó)則是高稅收、高政府開(kāi)支、低福利的大經(jīng)濟(jì)體，依靠外在資本持續(xù)進(jìn)入沒(méi)有可能，那么又有誰(shuí)來(lái)支撐我們長(zhǎng)期的高地價(jià)呢？

王家衛(wèi)有部電影名叫《2046》，與2047年有所巧合，似乎又不是巧合。在中國(guó)內(nèi)地， 70年（如果從1990年開(kāi)始算也不到50年了）以后，政府是否會(huì)舍得免地價(jià)自動(dòng)續(xù)期？對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，人生中積累的最大一筆資產(chǎn)會(huì)落在界限街的哪一邊？

摘編自2013年第77期《新民周刊》