市場化手段加強行政化手段將退出

房產(chǎn)的根本屬性在于滿足人們的住宿需求，在成為投資標的以后，房價的上漲速度可謂“日新月異”，被迫出臺的調(diào)控政策也屢屢被投資客“斬于馬下”。未來該向何處去7回歸市場恐怕才是解決問題的根本。

據(jù)三中全會公報顯示，未來經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。

就房地產(chǎn)市場而言，三中全會之后，通過“增加供應(yīng)改變供求關(guān)系，稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)”等市場化的調(diào)控手段會更加突出，市場化的手段在房地產(chǎn)市場資源配置中的決定性作用將更加明顯。待市場手段、經(jīng)濟手段可以發(fā)揮其對市場主導影響作用之時，以限購為主的行政化手段將逐漸退出房地產(chǎn)市場。

從當前市場表現(xiàn)來看，無論是從最近“深八條”、“京七條”，還是十八屆三中全會、當前政府表態(tài)來看，其實，已經(jīng)呈現(xiàn)出通過“市場化手段增加供應(yīng)改變供求關(guān)系，稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，行政化手段將逐步退出”的市場特征。具體來看：

第一，本屆政府以來，樓市調(diào)控政策方面“說的少，做的多”，至今為止，沒有發(fā)布過中央層面的“國字頭”的調(diào)控政策（新國五條細則為上屆政府發(fā)布），十八屆三中全會也沒有提樓市調(diào)控、房地產(chǎn)長效性調(diào)控機制等字眼。從本屆政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的態(tài)度來看，以后基本不提房價，不會過多頻率發(fā)布“國字頭”調(diào)控政策，更多的通過增加供應(yīng)市場手段、經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)市場。

第二，在增加供應(yīng)方面，繼續(xù)通過多種手段增加市場供應(yīng)，發(fā)揮市場資源配置的作用。十八屆三中全會之前，10月29日，國家主席習近平在中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進行第十次集體學習時強調(diào)，從我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，要千方百計增加住房供應(yīng)，同時要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，倡導符合國情的住房消費模式。

從當前政府表態(tài)、地方新出臺調(diào)控政策內(nèi)容來看，基本不再強調(diào)限購（僅上海、鄭州限購略加碼，其實影響面有限），政策趨向市場化。無論是從最近“深八條”、“京七條”，甚至“滬七條”還是當前政府表態(tài)、十八屆三中全會對于“市場”的作用來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的（商品房保障房）市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，沒有更多的強調(diào)原有的限購等行政化手段和措施，市場在房地產(chǎn)市場資源配置中的決定性作用越來越突出。

第三，房產(chǎn)稅擴圍勢在必行，稅費經(jīng)濟手段更突出，以稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，使市場回歸自住屬性，步入相對健康的發(fā)展軌道。

盡管十八屆三中全會對于房產(chǎn)稅只字不提，但是，對于財稅的改革有所提及，這意味著房產(chǎn)稅推進的步伐還會繼續(xù)進行。

從房產(chǎn)稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費征收，其影響主要也是引導市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過房產(chǎn)稅的征收防止市場再把房產(chǎn)本身當做投機的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，以稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性。

從房產(chǎn)稅征收力度來講，應(yīng)該多學習上海、重慶這兩年穩(wěn)步推進的成效和方法。當前，上海、重慶根據(jù)政策制定之初的游戲規(guī)則，通過逐年調(diào)整、逐年增加征收對象范圍的方式擴大征收房產(chǎn)稅對象的范圍，每年調(diào)整的范圍和力度不大，市場均可接受，可謂是做“刀削面”式征收方法。

第四，市場化手段突出，長效性調(diào)控機制會逐步出臺，為行政化手段逐步退出做鋪墊。

從發(fā)展趨勢來看，限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必行，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調(diào)控機制出臺做鋪墊。

當前來看，要使市場在資源配置中起決定性作用，那么，限購?fù)顺鰳鞘惺莿菰诒厝坏摹．旈L效性調(diào)控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤?，逐步退出樓市調(diào)控政策之時。

在十八屆三中全會召開前夕，北上深等一線城市發(fā)布調(diào)控政策，主要是源于近幾個月來房價上漲勢頭明顯，調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房價過快上漲，完成年度房價控制目標。這些政策多屬于短期行為，不具備長期執(zhí)行效力。從未來趨勢來講，通過“深八條”、“京七條”“滬七條”等短期內(nèi)過渡性政策，為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制出臺做好鋪墊，為逐步放寬限購，以經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施營造市場機會。