上海自貿(mào)區(qū)房價迷局

中國人對政策的反應(yīng)往往敏銳而迅速，2013年9月末，討論了數(shù)年的上海自貿(mào)區(qū)政策剛剛塵埃落定，在隨后的“十一”假日樓市上，上海部分樓盤已經(jīng)開始以自貿(mào)區(qū)為“噱頭”進(jìn)行宣傳。

根據(jù)中國國務(wù)院公布的《中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》（以下簡稱《方案》），自貿(mào)區(qū)將加快政府職能轉(zhuǎn)變、擴(kuò)大投資領(lǐng)域的開放、推進(jìn)貿(mào)易發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、深化金融領(lǐng)域的開放創(chuàng)新、完善法制領(lǐng)域的制度保障。與此同時，上海自貿(mào)區(qū)放開服務(wù)業(yè)的六個領(lǐng)域，分別為金融服務(wù)、航運(yùn)服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、文化服務(wù)以及社會服務(wù)，涉及18項(xiàng)行業(yè)開放。

此前，新華社報道，自9月以來，上海浦東森蘭、外高橋等區(qū)域一二手房價均出現(xiàn)大幅上漲，有的漲幅甚至高達(dá)20%。

看來，“自貿(mào)區(qū)”概念已然被運(yùn)用的淋漓盡致。有分析師稱，自貿(mào)區(qū)房價的上漲是買賣雙方的上漲預(yù)期所致，就目前供需情況而言，漲速過快?？硕鹕虾C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示，上海自貿(mào)區(qū)的掛牌對上海房地產(chǎn)的開發(fā)無疑是有利的，而對于自貿(mào)區(qū)所在區(qū)域，房價近來的上漲過于迅猛，明年或出現(xiàn)反跌。

更有專家稱，應(yīng)警惕自貿(mào)區(qū)帶來的升值空間被提前透支，并防止形成新的囤地潮和房價泡沫。

但對于房企和普通購房者，自貿(mào)區(qū)這灘水，到底是涉還是不涉？

房價一路飆升

自貿(mào)區(qū)政策落地后，在森蘭外高橋區(qū)域，房主大幅跳價現(xiàn)象接連出現(xiàn)。有中介向記者表示，房主大幅跳價，買家卻對這樣的預(yù)期難以接受，盡管自貿(mào)區(qū)的未來前景無限，但具體發(fā)展脈絡(luò)尚不清晰，影響力也有待觀望，所以惜售和漲價行為比較盲目。

有數(shù)據(jù)表明，森蘭雅苑回籠資金近14億，其中住宅均價近40000元每平方米，別墅均價近50000元每平方米。2008至2009年，仁恒分批拿下森蘭板塊地塊后，平均土地成本為11000元每平米。隨著自由貿(mào)易區(qū)核心區(qū)域確定在外高橋，作為該板塊實(shí)力高端樓盤的森蘭雅苑將迎來更大收獲期。在9月啟動銷售的森蘭雅苑二期，住宅起價43000元每平方米，別墅起價65000元每平方米。即便扣除超過10%的開盤折扣，真實(shí)成交價格也可能較此前上漲近15%。

另一個價格已經(jīng)呈現(xiàn)明顯上升的樓盤是江蘇新城旗下新城碧翠。與森蘭雅苑同在外高橋板塊的新城碧翠，在2012年時房價多數(shù)在27000元至29000元每平方米間徘徊。從今年3月開始，新城碧翠普通住宅單價漲至33000元每平方米左右。到8月，統(tǒng)計機(jī)構(gòu)給出的最新月度均價為35250元每平方米，較去年同期漲幅超過20%。

薛建雄稱，自貿(mào)區(qū)政策的落地，將對滬樓市產(chǎn)生明顯影響，不過這一影響的顯現(xiàn)需要經(jīng)過一段時間的醞釀。從經(jīng)濟(jì)形勢的全局來看，自貿(mào)區(qū)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響總體是向好的。

“這就和當(dāng)年開發(fā)陸家嘴一樣，對區(qū)域樓市的影響十分明顯，但效果顯現(xiàn)的時間周期卻很長?！毖ㄐ壑赋?，自貿(mào)區(qū)政策落地，或能促使上海浦東海岸線的全面繁榮，不過這可能需要經(jīng)歷十年到二十年的不斷發(fā)展，對樓市的影響也是如此。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)是未來上海經(jīng)濟(jì)長期增長的發(fā)動機(jī)，將推動上海經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速增長，可以預(yù)見未來上海的房地產(chǎn)市場將保持旺盛的消費(fèi)勢頭，呈現(xiàn)供需兩旺的趨勢。

按此邏輯，自貿(mào)區(qū)的土地市場或?qū)⒂瓉硪徊ㄐ略鲩L。從長期來看，自貿(mào)區(qū)效應(yīng)加劇了上海土地市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，上海土地市場將出現(xiàn)地荒，地荒將助推地王的出現(xiàn)以及樓市階段性爆發(fā)。

自貿(mào)區(qū)的“福利”

自貿(mào)區(qū)的成立能影響哪些地產(chǎn)類型？

“自由貿(mào)易區(qū)方案獲批首先利好的是外高橋保稅區(qū)、浦東機(jī)場保稅區(qū)和洋山港臨港新城這三大板塊內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，有利于吸引高端制造業(yè)，更多的加工、制造、貿(mào)易和倉儲物流企業(yè)將聚集到此，對于該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有很強(qiáng)的推動作用。由于自貿(mào)區(qū)政策的利好因素驅(qū)動，物流園區(qū)、港口、臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)或?qū)⒃谶@個過程中不斷受益，工業(yè)用地由此而成為香餑餑，價格上漲似乎也是自然而然的事情。

于是，部分實(shí)力比較強(qiáng)的實(shí)體企業(yè)為了解決自身資源整合或行業(yè)資源平臺，開始在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)拿地進(jìn)行平臺搭建，開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目，順便進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。這些企業(yè)以這個產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目為核心整合其公司內(nèi)部或行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈資源，謀求在行業(yè)內(nèi)跨越式發(fā)展的先機(jī)。

除此之外，一些產(chǎn)業(yè)綜合體的開發(fā)商也會看重這次加工、制造、貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)整合與升級的機(jī)會，會瞄準(zhǔn)一些行業(yè)，趁機(jī)在這個區(qū)域內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

比如在浦東機(jī)場保稅區(qū)，伴隨著“低空開放”政策的利好，國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的導(dǎo)向，企業(yè)轉(zhuǎn)型的選擇，臨空經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展景象不言自明。開發(fā)商尤其是具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該會看好自貿(mào)區(qū)政策“低空開放”之后臨空產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會，未來浦東“臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)”將在產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)形式下逐漸形成包括高科技產(chǎn)業(yè)群、現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)群、飲料產(chǎn)業(yè)群、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群等臨空產(chǎn)業(yè)群系。

“自貿(mào)區(qū)成立之后，會有更多之前被高稅率限制的產(chǎn)品加大到中國銷售和生產(chǎn)。這些產(chǎn)品通常附加值和品質(zhì)都比較高，他們對廠房、倉儲和物流硬件的要求也相應(yīng)比較高，也能承擔(dān)更高的租金。因此，現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)廠房、倉庫租金會上漲，中低端廠房、倉庫升級改造后也可以獲得更高的租金收益?！毖ㄐ壅f。

此外，傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商辦地產(chǎn)也會因此而受益。這種受益一方面是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)借機(jī)進(jìn)行營銷炒作，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。另外一方面，受到自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚與新需求不斷導(dǎo)入的影響，都可能會為自貿(mào)區(qū)內(nèi)的住宅、商辦市場帶來新的需求，也利于當(dāng)前在售的住宅、商辦項(xiàng)目。

對于住宅地產(chǎn)，直接受影響的板塊便是自貿(mào)區(qū)周邊的板塊，如浦東川沙、外高橋以及南匯祝橋、臨港新城等區(qū)域，據(jù)機(jī)構(gòu)檢測數(shù)據(jù)顯示，9月上半月，這些板塊內(nèi)新房住宅成交量同比增幅達(dá)到近3倍，外高橋板塊更是猛增4倍多，遠(yuǎn)超全市同期數(shù)據(jù)。

而也有專家認(rèn)為，受影響的板塊或擴(kuò)散的更遠(yuǎn)。上海自貿(mào)區(qū)將在未來利好世博、前灘地塊，而不僅僅是上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)的外高橋和臨港新城。

薛建雄表示，上海自貿(mào)區(qū)建成后，人民幣自由兌換，利好金融機(jī)構(gòu)，各類代理商（渠道商）會進(jìn)駐上海，會計師、律師的需求量會大幅增加，上海服務(wù)業(yè)面臨躍升。其中每年經(jīng)渠道商轉(zhuǎn)口的貿(mào)易量近兩、三千億美元。由于距離市中心過遠(yuǎn)，他們只會把外高橋、臨港新城（近洋山深水港）作為倉庫，不會把辦公樓建在這里。浦東的世博地塊、前灘中心最有可能成為未來的商務(wù)中心。

從世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)公布的規(guī)劃來看，其開發(fā)利用的第一個區(qū)域B片區(qū)將建設(shè)成為央企總部集聚區(qū)，規(guī)劃用地面積18.72公頃，地上總建筑面積60萬平方米。2011年10月26日，中國華能集團(tuán)公司、中外運(yùn)上海（集團(tuán)）有限公司、中國建材集團(tuán)上海管理有限公司等9家企業(yè)以總共75.79億元已取得其中9塊地。

故而，就目前的具體規(guī)劃來看，這部分地區(qū)會率先受自貿(mào)區(qū)概念的影響而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

莫被自貿(mào)區(qū)利好迷了眼

值得注意的是，盡管自貿(mào)區(qū)給房地產(chǎn)帶來的利好不斷，但隨后發(fā)布的上海自由貿(mào)易區(qū)“負(fù)面清單”明確規(guī)定，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外資企業(yè)將限制投資土地成片開發(fā)、限制投資高檔賓館和高檔寫字樓、禁止投資別墅的建設(shè)經(jīng)營。這項(xiàng)規(guī)定就將部分房企攔在門檻之外。

因此，在火熱的自貿(mào)區(qū)概念下，作為房企與投資人，不要給自貿(mào)區(qū)利好迷了眼。

中國著名房地產(chǎn)專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出：“雖然上海自貿(mào)區(qū)意義非凡，從近期土地市場來看，自貿(mào)區(qū)概念還尚未體現(xiàn)出來。這一方面是上海外高橋等板塊土地資源珍貴，政府部門推地謹(jǐn)慎，出讓量較小。另一方面，自貿(mào)區(qū)不同板塊之間，投資價值也有必要具體分析?！?/p>

此外，盡管目前上海自貿(mào)區(qū)效應(yīng)熱潮不斷，房企正在研究自貿(mào)區(qū)對樓市的作用，并且醞釀房價跳價的現(xiàn)象初步顯現(xiàn)，但是否能夠帶來新一輪樓市發(fā)展黃金期，關(guān)鍵還要看自貿(mào)區(qū)的具體規(guī)劃與政策及釋放出的住房需求。

有業(yè)內(nèi)人士表示，一旦自貿(mào)區(qū)正式啟動，當(dāng)?shù)卮罅抠彿抠Y金就有了更多流向海外房地產(chǎn)市場的機(jī)會，上海的房地產(chǎn)尤其是豪宅市場勢必受到?jīng)_擊。

但薛建雄認(rèn)為，未來會有一部分投資性需求借勢自貿(mào)區(qū)流向國外，但初期這個比重不會很大，對房地產(chǎn)市場的整體沖擊很小。

此外，上海中心商圈零售商用物業(yè)或受到?jīng)_擊。一旦自貿(mào)區(qū)內(nèi)實(shí)行購物免稅政策，無疑將極大沖擊中心商圈零售商鋪，使這些商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)下滑。免稅商店的商品將以國際奢侈品為主，而奢侈品消費(fèi)目前正是上海核心商業(yè)圈底商租金的主要支撐。