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    讀書先買“黃金屋”

    2013-12-31 00:00:00張宏偉
    投資有道 2013年10期

    北京30所城區(qū)名校在偏遠(yuǎn)地區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部設(shè)立的新學(xué)校陸續(xù)開學(xué),周邊的房價也隨之瘋漲。中介人員稱:“早上剛剛掛牌,一大早就有業(yè)主來我們這里改報價,50平米的報價由310萬改成365萬,坐地漲了55萬?!?/p>

    當(dāng)前,從政府表態(tài)、市場基本面走勢、開發(fā)商的推盤時序、市場需求強(qiáng)勁導(dǎo)致的“日光盤”等市場表現(xiàn)來看,整個下半年成交量總體還是會呈現(xiàn)出回升與年底“翹尾”的行情。伴隨著“金九銀十”與年底“翹尾”行情,有可能進(jìn)一步助推“日光盤”的出現(xiàn)與買漲不買跌的行情。此時,由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺再加上家長望子成龍的教育觀念,“學(xué)區(qū)房”備受追捧。

    何為學(xué)區(qū)房?

    學(xué)區(qū)房會水漲船高,讓不少家長感嘆,之前讀書都是為了“書中自有黃金屋”,現(xiàn)在讀書之前要先買或租“黃金屋”了。

    那么,何為學(xué)區(qū)房?為何學(xué)區(qū)房會成為“黃金屋”,價格要高于周邊普通房源?家長在選擇學(xué)區(qū)房時又應(yīng)該注意哪些問題?

    學(xué)區(qū)房通俗點(diǎn)講就是周邊有豐富的教育資源,有中小學(xué)、幼兒園,甚至有的地方比如說上海市楊浦區(qū)有很多大學(xué),學(xué)校資源的集中導(dǎo)致“一站式”教育的實(shí)現(xiàn),這有可能對于教育資源集中板塊內(nèi)的一些樓盤銷售比較有利,所以這些板塊樓盤會打出學(xué)區(qū)房的概念,這是比較通俗的理解方法。

    實(shí)際上按照一些學(xué)校或者政府的政策層面的規(guī)劃,一個學(xué)校只接收區(qū)域內(nèi)某些樓盤或者周邊幾個小區(qū)的學(xué)生在這里上學(xué),那么這些樓盤或小區(qū)里的住房資源就是學(xué)區(qū)房。

    學(xué)區(qū)房的價格之所以要高出非學(xué)區(qū)房價格,主要有以下幾個方面的原因:

    第一,基差地租理論。某一地塊投資的要素越多,這個地塊的價值相對就會越高。從這個角度來理解,學(xué)區(qū)房其實(shí)是給一個地塊開發(fā)投入了更多的資金。從土地的價值角度來理解,這個價值可能進(jìn)一步優(yōu)化或者升級了。所以從基差地租理論來講,它應(yīng)該是比其他非學(xué)區(qū)房價值更高一些。

    第二,習(xí)慣性認(rèn)知改變價差。從對區(qū)域市場的認(rèn)知角度來講,一般情況下人們對于某一個區(qū)域板塊,比如說某一個學(xué)區(qū)板塊,都有一個習(xí)慣性認(rèn)知,如果大家習(xí)慣性認(rèn)知這個板塊了,那么有學(xué)區(qū)房的板塊價格可能會稍微高一些,認(rèn)知度不高的板塊價格就可能低一些。

    第三,家長觀念推升學(xué)區(qū)房價格。一般來說,家長都希望自己的孩子能夠有一個良好的成長環(huán)境和優(yōu)越的教育背景,而且包括學(xué)校教育資源、交通成本等各方面考慮,都希望離學(xué)校近一點(diǎn)。家長都這樣想,需求就會變大,但優(yōu)質(zhì)資源有限,學(xué)區(qū)房自然也就變成香餑餑了。

    選擇學(xué)區(qū)房應(yīng)注意的問題

    學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)的問題?,F(xiàn)在學(xué)區(qū)房主要有兩類,一類是開發(fā)商自建的學(xué)校,包括一些開發(fā)大型社區(qū)的房企為了樓盤更好地銷售,就在自己小區(qū)內(nèi)配建一部分學(xué)校;另外一種是社區(qū)附近有學(xué)校資源,周邊幾個社區(qū)共享這些教育資源。

    從這兩種學(xué)區(qū)房的樓盤來看,總體來說,不同的學(xué)校和政府及開發(fā)商可能有不同的合作方式,涉及到不同的產(chǎn)權(quán)方式,產(chǎn)權(quán)不清晰的話有可能會影響未來孩子就讀的問題。有時候有些學(xué)校會因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題無法順利經(jīng)營,大家在選擇學(xué)區(qū)房的時候一定要慎重。

    學(xué)區(qū)房教育質(zhì)量的問題。很多學(xué)區(qū)房采取引進(jìn)或者合作的方式,比如說引進(jìn)上海一中、二中的學(xué)校資源,過來的師資力量可能不直接是本部學(xué)校的,有可能通過一些外聘的,或者有一部分是學(xué)校本部資源,再加上另外的一些招聘的教師資源,共同來把學(xué)校學(xué)區(qū)房這一塊做好。但是實(shí)際上有可能由于合作方式的不同,會存在一些教育質(zhì)量方面的問題。

    生源問題。現(xiàn)在來看一些新建的項(xiàng)目或許自住、婚房的需求比較多??赡墚?dāng)前3~5年內(nèi)學(xué)校生源不存在太大問題。但是校區(qū)一旦建立比較成熟了,現(xiàn)在新的一撥學(xué)生,學(xué)校就讀完畢了,這個學(xué)校未來怎么來辦?有沒有持續(xù)的生源支撐學(xué)校的發(fā)展?這個可能是政府和開發(fā)商考慮的問題,如果閑置了學(xué)校后面怎么來處理?怎么來服務(wù)小區(qū)?這些方面應(yīng)該綜合考慮一下。

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