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    無錫:城市化過速的毒瘤

    2013-12-31 00:00:00李啟超
    投資有道 2013年10期

    在江蘇省,繼常州和鎮(zhèn)江丹徒先后成為著名“鬼城”之后,無錫也被眾多調(diào)研機構(gòu)、媒體、專家捧上了“鬼城”排行榜。大面積樓盤處于空置狀態(tài),或因捂盤惜售,或因無人問津,或因投機投資。且空城現(xiàn)象已經(jīng)相當(dāng)明顯,搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示,8月5日至8月11日,無錫全市商品房成交7.26萬m2,環(huán)比前一周減少5.57萬m2,跌幅達43.41%;其中住宅成交面積收于6.37萬m2,環(huán)比減少4.77萬m2,跌幅達42.82%;商品房成交均價收于8208元/m2,環(huán)比減少181元,跌幅2.16%;其中,住宅成交均價出現(xiàn)大幅下跌,環(huán)比重挫727元,收于7380元/m2。這一數(shù)字僅與一星期前相比就可謂跌至了“冰點”,這是否意味著無錫各大新城正在遭遇一輪新的挑戰(zhàn)?

    除此之外,無錫已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項目約30個,總體量超過1500萬m2,而去年無錫在售或即將出售的綜合體總體量就已經(jīng)超過800萬m2!通過無錫市規(guī)劃部門提供的數(shù)據(jù)分析,至“十二五”末無錫市區(qū)1224平方公里范圍內(nèi)將涌現(xiàn)出24個“城中之城”為300多萬人服務(wù),而其他3000多平方公里內(nèi)的300多萬人無商業(yè)配套可用,新老城區(qū)功能配置的差距著實令人擔(dān)憂。

    去化緩慢的濱湖新城

    周末早上九點多鐘,無錫濱湖區(qū)各大道路上依然行人稀少,除了各大樓盤售樓處內(nèi)閑散的三三兩兩售樓員外再無他人?!霸谶@里投資的很少,基本上都是自住。這里房子也不便宜,買來投資漲幅空間不大,而且現(xiàn)在無錫有限購政策?!泵鎸Υ笈罩脴欠康摹拔魃虾!とA府天地”,銷售人員的話說得有些無力,而在不遠處一個動遷小區(qū)天竺花苑內(nèi),一位居委會阿姨又是另一番看法:“應(yīng)該賣了好幾年了吧,房價肯定比我們這邊高多了。這邊的房子不好賣,我們當(dāng)時動遷每家每戶都分了好幾套房,現(xiàn)在都很難租出去,無錫的房子造得太多了?!?/p>

    靠近“華府天地”的另一個臨湖大盤,占地40多萬平方米。高層公寓的每平方米均價達到近20000元/m2,空蕩蕩的社區(qū)讓人感覺有些冷清。售樓人員對于被問及的商業(yè)配套問題顯得頗不以為然,“既然買這里的房子,看重的就是這里的風(fēng)景。要配套的話,不如去市區(qū)買。況且,現(xiàn)在大家都有車,到哪里都方便?!睅讉€過來給客戶裝空調(diào)的工程師卻告訴我們,別墅區(qū)域內(nèi)完成裝修的也不過十幾套,入住率很低。

    而在蠡湖大道附近名為“蠡湖香榭”的項目已經(jīng)停止施工,據(jù)悉因樓盤銷售不暢造成資金周轉(zhuǎn)問題不得不緊鎖售樓處大門。同樣位于蠡湖大道兩側(cè)的保利、華潤、萬科等名牌樓盤交相掩映在新城綠化帶中,雖然大多開盤時間較早,但入住情況并不理想。整個區(qū)域單價可以說并不算太貴,但因為缺乏周邊商業(yè)配套,銷售極為緩慢。附近一處花店的老板抱怨,“住戶太少,生意根本做不動,當(dāng)時覺得這邊房子的升值潛力好,就在這邊租了個商鋪,1年租金11萬呢!眼睜睜的看著賠錢?!焙I路上的“天安·曼哈頓”也同樣遭遇著去化緩慢、銷售遇冷的問題,有置業(yè)顧問坦言,該盤1期3棟樓盤2010年已經(jīng)交付,均價在12000~13000元/m2。至今只有1號樓銷售近60%,且入住僅有30多戶。

    “水土不服”的“西洋設(shè)計”

    有業(yè)內(nèi)人士分析,無錫各大新城短期房價暴漲與開發(fā)商捂盤惜售不無關(guān)系。也有人表示,政府發(fā)展步伐過于急躁,為追求短期實現(xiàn)50年富強夢,項目貪大求洋,開發(fā)全面鋪開,建造貪圖檔次,短期內(nèi)架子拉得太大太開?!?00萬人口、湖濱CBD”、“城市新中心、產(chǎn)業(yè)新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生態(tài)新標桿”,目標聽起來很誘人,卻違反了“子城”追隨“母城”逐步發(fā)展的自然規(guī)律,何況無錫同時啟動的不僅僅只有一個湖濱新城。所以這批新城的發(fā)展可想而知。

    再者,無錫新城的規(guī)劃偏離了中國國情中普通百姓的生活需求,過于與國際接軌。寬大的馬路需穿越數(shù)個紅綠燈才能到達街道對面;一個十字路口堪比老城一個小區(qū);市政廣場一望無垠,卻極度缺乏社區(qū)小型活動廣場;步行走出社區(qū)需大半小時,且內(nèi)部缺乏生活商業(yè)體,購買油鹽醬醋、針頭線腦都要驅(qū)車前往城中心的商業(yè)區(qū);城市公共設(shè)施都在“汽車可達、步行難找”的邊緣地帶;所以才有人將這些新城比喻為一個個由“小汽車串聯(lián)的活動孤島(居住、辦公)”組合成的“機器城市”,完全可以成為現(xiàn)代主義汽車城市的典范和教科書。同樣是一種“國際大師”設(shè)計在中國城市規(guī)劃中的“水土不服”吧。

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