投資“鬼城”夢破

惠州近幾年新開的樓盤很多啊，看你要買哪個區(qū)域的了?！?/p>

“我每個月都會去大亞灣，房價不過4000，在下高速的路口，很多人在派傳單。你若想去看房，有人從深圳接你。不要說買，免費讓我住，我也不去。大半夜的嚇?biāo)廊?。?/p>

“從大亞灣乘商務(wù)車要花90分鐘才能到深圳，如果堵車或者乘公交車，根本就來不及去深圳上班。”

這里是廣東省惠州市大亞灣沿海新城，位于惠州東南部，短短幾年間一座占地20多平方公里的新城就已經(jīng)頗具規(guī)模了。距離深圳70多公里的大亞灣，曾幾何時因被資源緊張的深圳看作是后花園而受置業(yè)者青睞。但眼前的景象卻不能不讓人憂心忡忡—白天，中心街區(qū)的大道上唯一能見到的無外乎偶然經(jīng)過的幾輛掛著粵B牌照（深圳牌照）的車輛帶起的塵煙和道路兩旁一片片不再嶄新的住宅樓；入夜，海風(fēng)挾著安靜的夜色，在一幢幢黑漆漆的住宅樓間游蕩，整個城市被一種說不出的孤寂和冷清籠罩著。

大亞灣“鬼城”僅僅是惠州“空城”現(xiàn)象的一瞥，惠州市惠城區(qū)江北片區(qū)，部分樓盤空置率達(dá)五成；水口片區(qū)，個別樓盤入住率不足一成；惠陽區(qū)，入住三成就是高人氣。金山湖片區(qū)的金山湖國墅園內(nèi)，其別墅于2008年交樓，一期共34席，6套獨棟，10套聯(lián)排，18套空中疊墅，但至今住戶依然寥寥無幾。

“當(dāng)前很多三四線城市的房地產(chǎn)市場是非?？膳碌?，供大于求好幾倍，一些山區(qū)的樓建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心驚膽戰(zhàn)?！边@是此前由碧桂園集團(tuán)舉辦的“探索新型城鎮(zhèn)化”主題沙龍活動上，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會秘書長王韶對于當(dāng)前三四線城市出現(xiàn)的“鬼城”“空城”現(xiàn)象所表現(xiàn)出的憂慮。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，“空城現(xiàn)象儼然成為當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中普遍存在的問題，‘鬼城’主要有兩類，一類是完全沒有人會對這里產(chǎn)生興趣而被迫中斷開發(fā)；另一類則是這里的樓盤大多數(shù)情況下都有業(yè)主，但因業(yè)主并未在此居住造成空置，所以要根本解決‘鬼城’現(xiàn)象就要從它形成的源頭開始著手?！?/p>

大亞灣緣何淪為“鬼城”

大亞灣從1993年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)在這里成立國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開始，應(yīng)該已經(jīng)算是底氣很足了，先是聞名中外的中海殼牌石化項目、和記黃埔、比亞迪等大公司落戶此處，緊跟著惠州LNG電廠項目成為了已經(jīng)被國家批準(zhǔn)及建設(shè)的廣東LNG一體化項目的重要組成部分。據(jù)悉，該項目一期工程建設(shè)3臺390MW燃?xì)狻羝?lián)合循環(huán)機組，為配合大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，正同時規(guī)劃建設(shè)4臺175MW燃?xì)狻羝?lián)合循環(huán)熱電聯(lián)產(chǎn)機組。電廠由中海石油天然氣及發(fā)電有限公司、廣東省粵電集團(tuán)有限公司、廣東電力發(fā)展股份有限公司三家投資興建，投資額超過100億元人民幣。

更有傳言，因為惠州在建的大型LNG基建設(shè)備，中石化等企業(yè)在當(dāng)?shù)氐耐顿Y舉措，未來幾年內(nèi)會有大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)人才落戶此處，到時候肯定是人滿為患，所以更要先下手為強。除此之外，就是開發(fā)商們宣傳單中的描述：大亞灣三面環(huán)山，一面靠海，有大片紅樹林，海景風(fēng)光優(yōu)美……由此可見，理論上大亞灣新城并不應(yīng)該變成如今這樣的“鬼城”。

宋會雍表示：“大亞灣新城之所以空置，一方面是由于政府缺乏對購房者的監(jiān)管力度，很多人是出于投資目的去購房，據(jù)我們研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)二三線城市近些年開盤的房產(chǎn)中有近90%被投資客收入囊中，自住性購房者少得可憐，大亞灣周邊更是不乏深圳投資客的身影；其次，大亞灣類的新城雖然有政府遷入的大批企業(yè)，但其內(nèi)部崗位多為專業(yè)性較強的工作，無法為當(dāng)?shù)鼐用窠鉀Q就業(yè)或拉動農(nóng)民工的涌入；第三，外來人口很難獲得滿足感而拒絕遷入，居民在新城中獲得的無論是物質(zhì)回報還是精神享受都無法和一線城市相媲美，這也導(dǎo)致很多名校一旦遷入新城，最后得不到教師追隨無奈淪為下九流院校?！?/p>

然而，搖搖欲墜的新城并未讓開發(fā)商和購房者產(chǎn)生恐慌，相反，大多數(shù)“鬼城”良好的銷售額一次又一次的刺激著開發(fā)商的神經(jīng)，也從某一角度誤導(dǎo)了房企認(rèn)為國內(nèi)房市一片大好，進(jìn)而迅速的回籠資金投入到下一個樓盤中去，周而復(fù)始的又有一大批新的投資客涌入到擊鼓傳花的大潮中。宋會雍認(rèn)為：“新城的發(fā)展實質(zhì)性是件好事，但有些地區(qū)的城市規(guī)劃顯得略微急躁，并沒有循序漸進(jìn)的從中心城區(qū)外圍開始慢慢拓展城市規(guī)模，反而是跨越中心城區(qū)很遠(yuǎn)建設(shè)新城，而新城的開發(fā)往往又為政府帶來大筆的財政進(jìn)項，故而政府也在樂此不疲的搞著新城規(guī)劃。此時，所有人的目光或多或少都被各自所認(rèn)為即將入袋的利益遮蔽了視線。”

市場的事情由市場決定

中國每年往返于一線城市和內(nèi)陸之間的農(nóng)民工多達(dá)3億，這些人在某種角度上來看都是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的中堅力量。有人算過這樣一筆賬，3億多人可以轉(zhuǎn)換成1億多家庭，每個家庭平均需要住房120平米，整體需求量即高達(dá)120億平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)每年平均住房建造體量的十幾億平米的增速。所以宋會雍分析，國內(nèi)的新城規(guī)劃只有與這部分人的切身利益掛鉤才會從根本上消除“鬼城”的存在。而當(dāng)前已經(jīng)存在的則無需過多理會，市場的事情就由市場去決定，開發(fā)商和投資客都需要這盆冷水來降降溫。而政府則要迅速依靠從“鬼城”規(guī)劃得來的經(jīng)驗進(jìn)一步調(diào)整發(fā)展方法，找到新出路后再來處理“鬼城”的瘡疤也不遲，避免陷入拆東墻補西墻、越堵泡沫越大的發(fā)展誤區(qū)。

很多新城的發(fā)展都在借鑒20年前上海浦東陸家嘴的老路子，但宋會雍建議：“任何一個城市都不具備陸家嘴成功的條件，所以完全套用‘陸家嘴模式’的新城建設(shè)只有死路一條。陸家嘴的成功集合了全國的人力、物力，這是其他地區(qū)所無法比擬的。且當(dāng)年的陸家嘴跟繁華的浦西僅一江之隔，各種物資運送極為方便，在空間上并不像遠(yuǎn)離中心城區(qū)的新城那般與世隔絕?！?/p>

“增大自住性置業(yè)者的比例也是改善‘鬼城’現(xiàn)象的一個有效方法。政府通過加強全國范圍內(nèi)的房屋買賣數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，限制投資性置業(yè)，房屋空置率必然會得到有效的改觀?！彼螘哼€認(rèn)為，“解決‘鬼城’現(xiàn)象在改革開放初期就已經(jīng)有了方向性指導(dǎo)，現(xiàn)在是時候貫徹鄧小平同志‘共同富?！鲝埖暮蟀刖湓捔耍挥写蚱葡雀坏貐^(qū)和板塊經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群壟斷，把大批的企業(yè)、資本、人才、政策、福利制度、生活配套強制剝離中心城區(qū)引入到新城中去，再不斷的在新城中培養(yǎng)內(nèi)生性企業(yè)，讓新城居民能夠享受到與原住處同樣的福利待遇和就業(yè)機會，人口自然而然就會蜂擁流入，從而盤活這些‘鬼城’。甚至在某種程度上可以一舉解決一線城市和城市板塊資源分配緊張的局面，當(dāng)然這個過程實施起來必然是很艱難的?！?/p>