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    中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“紅黑榜”

    2013-12-31 00:00:00林波馬千里
    投資有道 2013年10期

    美國(guó)底特律破產(chǎn)引發(fā)國(guó)際社會(huì)廣泛關(guān)注,而中國(guó)“鬼城”頻出的新聞也不時(shí)見諸報(bào)端,一時(shí)間將城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的話題推上了風(fēng)口浪尖??硕鹧芯恐行脑趯?duì)多項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究總結(jié)的基礎(chǔ)上,對(duì)全國(guó)286個(gè)地級(jí)以上城市的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析,結(jié)合“改善性需求”、“房?jī)r(jià)波動(dòng)指數(shù)”等指標(biāo),并重點(diǎn)考核購(gòu)買能力、供求關(guān)系等主導(dǎo)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)生變量,結(jié)合GIS空間分析,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量化研究,對(duì)不同城市能級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源予以剖析,與本刊聯(lián)合發(fā)布中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“紅黑榜”。

    西北區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)集中

    從東部沿海到內(nèi)陸風(fēng)險(xiǎn)趨向強(qiáng)化,形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈。全局而言,東部沿海地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較小,中部部分人口外流,城市風(fēng)險(xiǎn)偏大,西部地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)偏大,形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈。東部平原往西,地形起伏變大,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)亦隨之?dāng)U大。其主要規(guī)律是自然地理格局決定人口聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展,從而影響房地產(chǎn)開發(fā)。

    從區(qū)域視角來(lái)看,城市群具有的網(wǎng)絡(luò)化與規(guī)?;?yīng),使得人口與經(jīng)濟(jì)形成多中心布局,中心地帶房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低,典型如東部沿海長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、山東半島四個(gè)城市群,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)均相對(duì)較??;中部部分城市人口向核心城市轉(zhuǎn)移,人口的大量流失令市場(chǎng)購(gòu)買力弱化,從而使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)放大,如人口向合肥轉(zhuǎn)移的安徽亳州,向長(zhǎng)沙轉(zhuǎn)移的張家界、懷化等市均是如此;西北地區(qū)形成風(fēng)險(xiǎn)集中圈,一類是由于過(guò)度炒作,泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等,另一類是隴南慶陽(yáng)、固原等較為貧窮的干旱缺水地區(qū);西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚,房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后,秦巴山區(qū)廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風(fēng)險(xiǎn)前20名。

    就軸線視角而言,黑河-騰沖線與中國(guó)400mm等降水量線相吻合,以西地區(qū)較為干旱,地形較為復(fù)雜,人口集聚能力弱,城市數(shù)量少,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較為集中;沿海、沿江T字形發(fā)展軸線城市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為重要的軸線,城市經(jīng)濟(jì)以及人口規(guī)模較大,從而降低了房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn),沿線并無(wú)房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)前20城市;此外高鐵布局對(duì)沿線城市有明顯提升作用,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也更為穩(wěn)健,如京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng),房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)大多較小。

    三線城市供求失衡,風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)

    從供求角度來(lái)衡量,從一線城市到三線城市,供求風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì),而擁有資源優(yōu)勢(shì)的鄂爾多斯等城市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)浮現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)富聚集的雙方面作用下,行政等級(jí)較高的城市無(wú)疑擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)去化能力,其供求風(fēng)險(xiǎn)也往往更低。

    一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,進(jìn)而對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng),較大的人口規(guī)模帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)容量。從市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看,由于一線城市較高的人口密度,導(dǎo)致土地相對(duì)稀缺,人均占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后,長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面難以打破。從房?jī)r(jià)角度來(lái)看,一線城市房?jī)r(jià)增速相對(duì)更快,房?jī)r(jià)收入比偏高,在這樣的大背景下,成交仍位于全國(guó)前列。考慮到一線城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平、激烈的市場(chǎng)供求矛盾,高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)仍然可控,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體依然較小。

    二線城市相對(duì)較優(yōu)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市政建設(shè),亦吸引了充足的常住人口,因而長(zhǎng)期來(lái)看,剛性和改善性需求大,房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定,未來(lái)前景可期,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。但是近年來(lái)地方政府對(duì)城市建成區(qū)建設(shè)力度的加大,以及標(biāo)桿房企的投資熱衷,尤其是商業(yè)地產(chǎn)的興起,使其商品房市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯的放量現(xiàn)象,而當(dāng)下逼近一線城市的房?jī)r(jià)水平,更是進(jìn)一步使得市場(chǎng)短期供求風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。

    三線城市人口外出務(wù)工占比較高,城市常住人口普遍低于戶籍人口,使得市內(nèi)對(duì)新增住房的需求相對(duì)冷淡。而經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限,以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的充裕,更使得三線城市供應(yīng)過(guò)量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜。而大多三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中,整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高。

    沿海城市優(yōu)勢(shì)明顯

    于城市聚集角度,可見市場(chǎng)發(fā)展前景較優(yōu)的城市,大多沿江、沿海、沿鐵路網(wǎng)、公路網(wǎng)分布。具體而言,黑河-騰沖線以東,T字形軸線,高鐵沿線城市前景優(yōu)勢(shì)更顯。其規(guī)律與主要經(jīng)濟(jì)方向論一致,城市微觀角度沿主要經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方向發(fā)展,房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)也沿著交通軸線分布。

    受地理環(huán)境因素的重大影響,“孔雀東南飛”是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)開發(fā)的客觀現(xiàn)狀,黑河-騰沖沿線東南方36%的國(guó)土,居住著94%的人口,集中了發(fā)展前景前20強(qiáng)城市。在此區(qū)域內(nèi),沿江、沿海T字形發(fā)展軸線是中國(guó)對(duì)外開發(fā)開放的重心,也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金軸線,更是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的生命線,前景前20強(qiáng)城市中只有西安、鄭州、沈陽(yáng)不在這條軸線之上。而伴隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè),高鐵沿線樞紐的城市腹地大大拓展,高鐵新城建設(shè)也促成了島狀區(qū)域房地產(chǎn)容量擴(kuò)大,西安、鄭州、沈陽(yáng)等高鐵樞紐城市也因之受益,躍升為中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)前20強(qiáng)。

    就新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)—城市群來(lái)看,東部多個(gè)城市群連片成面,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出網(wǎng)絡(luò)化、多中心化,而中西部省份房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展大多為單中心化分布。城市群功能集聚與擴(kuò)散,是區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)發(fā)展的重要推手。東部沿海四大城市群是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū),房地產(chǎn)發(fā)展前景看好,集中了12個(gè)前景20強(qiáng)城市,其中長(zhǎng)三角滬寧、滬杭、杭甬Z字形軸線更是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的戰(zhàn)略要地。

    東北地區(qū)是中國(guó)工業(yè)重鎮(zhèn),哈爾濱-長(zhǎng)春-沈陽(yáng)-大連沿線城市集群化態(tài)勢(shì),成為東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)重心,城市房地產(chǎn)開發(fā)也較為活躍,沈陽(yáng)位列前景第8名。中西部地區(qū)是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重鎮(zhèn),后發(fā)優(yōu)勢(shì)逐步發(fā)揮,核心城市成都、重慶、鄭州、武漢、合肥、長(zhǎng)沙、西安等率先發(fā)展,形成了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極,以及房地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī),吸引周邊地區(qū)人口大規(guī)模向這些城市集聚,但目前仍然處于單中心化發(fā)展階段,尚處于孤島狀發(fā)展格局。

    人口導(dǎo)入催生一線城市需求

    受益于行政資源優(yōu)勢(shì)及歷史性因素驅(qū)動(dòng),一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平長(zhǎng)期位居全國(guó)前列。面對(duì)城市的快速發(fā)展,常住人口總量的快速上升,為了盡快提高城市承載能力,一線城市一直在加速基礎(chǔ)設(shè)施的投資,在此方面的投資也一直位于全國(guó)前列,但即便如此,擁擠的交通、高企的房?jī)r(jià)、高密度的居住環(huán)境仍然使得一線城市租房戶數(shù)量占比高居不下。對(duì)一線城市而言,優(yōu)異的城市工作環(huán)境使得大部分租戶愿意留下定居,因此租房戶占比的高企一方面有利于緩解住房不足的困境,另一方面也有利于為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供潛在需求。

    在人口增速方面,雖然擁有更好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,吸引了大量的外部人口希望遷徙進(jìn)入一線城市定居,但受限于城市承載能力的不足、生活成本的增長(zhǎng),以及現(xiàn)行制度的制約,外來(lái)人口進(jìn)入一線城市定居的難度越來(lái)越大,因此城鎮(zhèn)常住人口增速僅處于全國(guó)平均水平附近。但從另一方面來(lái)看,一線城市充沛的就業(yè)機(jī)會(huì)和開放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,吸引著大量的流動(dòng)人口,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平的常住戶籍人口比,大大加強(qiáng)了城市的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),有利于提升城市整體競(jìng)爭(zhēng)力,為城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件,也在很大程度上促進(jìn)了城市剛性需求長(zhǎng)期旺盛。因此就長(zhǎng)期角度來(lái)看,一線城市房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)旺盛,市場(chǎng)發(fā)展仍然未到頂。

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