國(guó)外非主流的“以房養(yǎng)老”

“以房養(yǎng)老”最早起源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購(gòu)買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)居住，待老年人過(guò)世后再收回該住房。不過(guò)，隨著醫(yī)療條件的改善，老人壽命的延長(zhǎng)，加上本身有比較完善的養(yǎng)老保障體系，人們對(duì)“以房養(yǎng)老”的需求下降，最終荷蘭的這項(xiàng)金融業(yè)務(wù)半途而廢。

而發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。20世紀(jì)60年代，“以房養(yǎng)老”在美國(guó)開始出現(xiàn)。但由于大部分反向抵押貸款產(chǎn)品年限長(zhǎng)，涉及金額大，借貸雙方風(fēng)險(xiǎn)都很高，法律對(duì)這種貸款的鼓勵(lì)和管制措施都很少，而且又缺乏相應(yīng)的貸款擔(dān)保制度、二級(jí)市場(chǎng)和輔助政策，所以前期的發(fā)展比較緩慢，并沒(méi)有開展多少實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)。

到21世紀(jì)初，美國(guó)的住房反向抵押貸款市場(chǎng)高速發(fā)展。根據(jù)美國(guó)住房反向抵押貸款協(xié)會(huì)的一份數(shù)據(jù)，美國(guó)參加住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)從20世紀(jì)90年代的不到200個(gè)，擴(kuò)增為2005年的1300多個(gè)。2007年后，“次貸危機(jī)”并未對(duì)反向按揭產(chǎn)生太大沖擊。其原因，一方面在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善，更多滿足了消費(fèi)需求，加大了對(duì)老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴(yán)格的消費(fèi)者利益保護(hù)、允許用貸款購(gòu)買新房屋等；另一方面，金融危機(jī)使房?jī)r(jià)持續(xù)走低，通過(guò)反向抵押貸款，將房屋抵押換取固定額度的未來(lái)現(xiàn)金流，是一種變相保值的方法。

日本從1981開始引進(jìn)“以房養(yǎng)老”，2002年正式設(shè)立這一制度。主要針對(duì)一些退休后想繼續(xù)住在自己老房子里的低收入老人，不過(guò)這項(xiàng)制度對(duì)申請(qǐng)人的條件要求比較苛刻。

以東京為例，申請(qǐng)人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。此外，申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元（約合人民幣近94萬(wàn)元）以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅是不可以申請(qǐng)的。審核獲得通過(guò)后，申請(qǐng)人每月可以領(lǐng)到30萬(wàn)日元以下的生活費(fèi)（年齡越大，每月得到的現(xiàn)金越多，因?yàn)橘J款期限可能會(huì)短一些），但總額度不能超過(guò)抵押房屋土地價(jià)值的70%，生活費(fèi)每3個(gè)月發(fā)放1次。

還有英國(guó)、新加坡等國(guó)家都有成熟的“以房養(yǎng)老”模式，但也只是社會(huì)養(yǎng)老的一種補(bǔ)充。其實(shí)，即使在發(fā)展最成熟的美國(guó)，“以房養(yǎng)老”也不是主流的養(yǎng)老模式。而且“以房養(yǎng)老”之所以在美國(guó)發(fā)展得最好，除了美國(guó)的金融創(chuàng)新能力在全球首屈一指外，還與美國(guó)人提前消費(fèi)的觀念，以及通過(guò)“反按揭”把房產(chǎn)變現(xiàn)回避遺產(chǎn)稅等因素有關(guān)。