房產(chǎn)中介的酸甜苦辣

長(zhǎng)期以來(lái)，房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)飽受詬病。而自從房地產(chǎn)業(yè)變得繁榮之后，地產(chǎn)商人更是遭到了越來(lái)越多的仇恨。這種恨從何而來(lái)？

約根·米歇爾·史克很愿意和媒體對(duì)話，這是消除公眾對(duì)地產(chǎn)業(yè)偏見(jiàn)的機(jī)會(huì)。史克是一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。然而，他并沒(méi)有坐擁華麗的豪宅，他的公司也沒(méi)有躋身在熱鬧繁華的大街，他沒(méi)有花哨的名片，職位也沒(méi)有高至德國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副主席。

他坐在一張黑色的皮轉(zhuǎn)椅上。窗邊掛著一片灰白色的薄窗簾，擋住了耀眼的陽(yáng)光。史克的聲音溫暖親切，令人聯(lián)想到午夜電臺(tái)節(jié)目的主持人。他說(shuō)，“人們對(duì)我們?nèi)匀徊涣私??！薄?，史克低估了現(xiàn)在的情況。如今，外界對(duì)于他這個(gè)行業(yè)和像他一樣的從業(yè)者不僅僅是不了解，還有憤怒與憎恨。

全民公敵？

在大部分人眼中，從事房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)的人都貪得無(wú)厭、品質(zhì)敗壞——他們領(lǐng)著人去看個(gè)房，只費(fèi)了用鑰匙開(kāi)個(gè)門(mén)的力氣，就要收好幾千的中介費(fèi)，他們能把九十平米的房子說(shuō)成一百平米，能把一個(gè)破舊的棚屋說(shuō)成“景色優(yōu)美的家”，能把花園里一個(gè)臟兮兮的小水池說(shuō)成“具有海洋風(fēng)光”。“我知道，大家一直都有這樣一種認(rèn)知，在我們這一行工作的不是落魄的汽車(chē)營(yíng)銷(xiāo)商就是過(guò)氣的退役拳擊手?？墒鞘聦?shí)上，我們之中百分之五十都是有文化的人，百分之八十的人都曾有上大學(xué)的資格?！笔房苏f(shuō)。

房產(chǎn)中介不只是普通民眾的全民公敵，也常常被政治家們所利用，成為他們的替罪羊。德國(guó)社民黨在選舉中就利用公眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的憎恨轉(zhuǎn)移注意力，掩飾自己在住房建設(shè)政策方面的失敗。社民黨認(rèn)為，大城市的房租越來(lái)越高，房屋中介難逃干系。社民黨和綠黨向德國(guó)聯(lián)邦參議院提起一份提議，稱(chēng)如果租房的人不需要經(jīng)過(guò)房產(chǎn)中介租房，就不必向中介支付傭金，租房的費(fèi)用也就自然而然下降了。史克激動(dòng)地指責(zé)這種說(shuō)法“完全荒唐”，并強(qiáng)調(diào)“我們沒(méi)有哄抬價(jià)格，價(jià)格是由市場(chǎng)供需決定的，而不是我們”。

中介的名聲本就糟糕，再加上他們的種種劣跡——竊取客戶資料，賄賂政府官員，以及為了節(jié)省稅費(fèi)賤價(jià)賣(mài)出破舊的房產(chǎn)等等，這使得房屋中介在很多德國(guó)人眼中的形象更加惡劣。最令人驚訝的是，德國(guó)一項(xiàng)法律判決聲明，只要住房面積不出現(xiàn)在租房合同上，房屋中介就可以夸大房屋的實(shí)際面積，這樣就等同于從法律上允許、縱容房產(chǎn)中介界的害群之馬們繼續(xù)他們的欺騙行徑。

史克晃了晃手中寫(xiě)滿數(shù)據(jù)的幾頁(yè)紙。這些數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)證明，近20年以來(lái)，德國(guó)的房?jī)r(jià)正在不斷降低，當(dāng)然，是平均房?jī)r(jià)?！斑@些立法者就是在鉆牛角尖。” 史克激動(dòng)地說(shuō)，“平均來(lái)看，德國(guó)在近些年的房?jī)r(jià)基本保持不變，只有少數(shù)幾個(gè)大城市的房?jī)r(jià)有所上漲。有時(shí)候我甚至覺(jué)得，就是因?yàn)橛刑嗾渭液陀浾咦≡谀菐讉€(gè)大城市里，房?jī)r(jià)這個(gè)話題才被炒得這么兇。”盡管史克言辭尖銳，卻仍改變不了一個(gè)事實(shí)：對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)中投機(jī)者的代表，借由房屋租金和房?jī)r(jià)的上漲來(lái)為自己謀取利益。

搬家公司的人給客戶搬一次家，需要肩背手扛一兩天，而他們得到的工資僅僅相當(dāng)于中介拿到的中介費(fèi)一小部分。而且，搬家公司的勞動(dòng)至少是別人看得見(jiàn)的。而中介要賣(mài)出一套房子，簡(jiǎn)直輕而易舉，尤其是在慕尼黑這樣的大城市，敘爾特島這樣的旅游區(qū)，柏林克洛維特廣場(chǎng)這種旺地，或是漢堡市阿托納區(qū)這種人員密集區(qū)，不論出租還是出售，都不費(fèi)吹灰之力。

房產(chǎn)中介的名聲在租房市場(chǎng)是最糟糕的。為爭(zhēng)取一個(gè)房源，中介極盡諂媚之能事——甚至不惜說(shuō)謊。作為對(duì)房東的誘餌，中介會(huì)謊稱(chēng)有人對(duì)房子感興趣，并且這個(gè)人講衛(wèi)生、愛(ài)整潔，這當(dāng)然是每一個(gè)房東都樂(lè)于聽(tīng)到的?！拔覀儚膩?lái)不會(huì)說(shuō)這人是教師或律師”，一個(gè)在法蘭克福有過(guò)幾年中介經(jīng)驗(yàn)的的人這樣說(shuō)道，“這兩類(lèi)人會(huì)反復(fù)計(jì)算房屋的實(shí)際面積，然后因?yàn)榘肫椒矫椎恼`差提出訴訟?！?/p>

中介們最?lèi)?ài)用的“誘餌”是幼兒園老師和醫(yī)生這兩個(gè)職業(yè)。他們杜撰出的租房者要么是想找兩居室的幼兒園女老師，要么是一對(duì)希望找獨(dú)棟住宅的年輕醫(yī)生夫婦。當(dāng)然，這樣的優(yōu)質(zhì)租客從來(lái)不會(huì)真正出現(xiàn)。然而，憑借這一伎倆，中介卻成功地進(jìn)入到業(yè)主的房子里，照了一些照片——他們的攻略已經(jīng)成功了一半。接下來(lái)，拿到照片的中介果真為房東招攬到了租客，當(dāng)然了，這些租客既不是保育員，也不是醫(yī)生。

菲利普·博恩霍福起初也同樣不喜歡房產(chǎn)中介這個(gè)職業(yè)。他的第一份工作是在慕尼黑，要在慕尼黑租到一間合適的房子何其困難！為了找到一間小小的棲身之所，他對(duì)中介簡(jiǎn)直又愛(ài)又恨。最后，給完中介費(fèi)，他也沒(méi)弄明白中介到底給他做了點(diǎn)什么。而如今，菲利普·博恩霍福自己也成為一名房產(chǎn)中介。

博恩霍福坐在英格爾&富克斯公司的長(zhǎng)沙發(fā)上。在這家高級(jí)中介公司里，客戶被分為“一般客戶”和“高級(jí)客戶”兩大群體，“一般客戶”對(duì)房子的預(yù)期價(jià)格在25萬(wàn)歐元到100萬(wàn)歐元之間，而“高級(jí)客戶”的購(gòu)買(mǎi)能力更強(qiáng)，在漢堡，高級(jí)客戶可以承擔(dān)每平米1萬(wàn)歐元到1.5萬(wàn)歐元的房?jī)r(jià)。

沿墻擺放著一溜皮制長(zhǎng)凳，凳子前面擺著桌子，桌子旁邊擺著方凳，燈光很柔和。“我知道，很多人都有和各種中介打交道的不愉快經(jīng)歷，所以對(duì)中介感到不信任和失望?！?博恩霍福說(shuō)。他非常清楚這一點(diǎn)，所以他和他的公司需要吸取教訓(xùn)，提高質(zhì)量，才能不被顧客拋棄。

在漢堡，博恩霍福賣(mài)出了好些套房子。這是一個(gè)只賺不賠的買(mǎi)賣(mài)，收益巨大。比起討好最終付給他們中介費(fèi)的買(mǎi)家，中介們更多的是要想方設(shè)法地討好房主?！跋胍玫劫u(mài)家的認(rèn)可，我需要有說(shuō)服他們賣(mài)掉房子的理由。至于找到買(mǎi)家，就容易得多了?！?/p>

這很好地解釋了顧客和中介關(guān)系緊張的原因——作為買(mǎi)家，花40萬(wàn)歐元買(mǎi)了一套房子，還要給中介2.4萬(wàn)歐元的“中介費(fèi)”，除此以外，還要交增值稅?？墒?，買(mǎi)家明明就只和中介見(jiàn)了寥寥幾次面而已，換作是誰(shuí)都會(huì)對(duì)中介既仇恨，又嫉妒。

房產(chǎn)業(yè)的冰火兩重天

不過(guò)，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部也早開(kāi)始變得天壤有別。在有些地方，房?jī)r(jià)高得離譜，而有些地方，房?jī)r(jià)卻已經(jīng)跌到了底谷。尤其是在很多鄉(xiāng)村地區(qū)，人煙稀少——這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不言而喻。

海恩里希·施特瑙是威悉河畔尼恩堡一家銀行房地產(chǎn)部的主管?！拔覀冞@里的房地產(chǎn)情況有些不同?！笔┨罔дf(shuō)。他們掛在外面的展板看上去很低調(diào)，和施特瑙在大城市的同事比起來(lái)，甚至低調(diào)得有點(diǎn)古怪了。上面只貼著三張建筑物的照片，照片下面有這樣的字樣“帶大花園的漂亮小別墅，價(jià)格僅15.9萬(wàn)歐元”或“位于馬克洛爾，光線充足，售價(jià)21.2萬(wàn)歐元”，此外就沒(méi)有更多的信息了。這樣看來(lái)，在這里，房子有多大，已經(jīng)建成多少年，有幾室?guī)讖d，房子里有沒(méi)有壁爐，帶不帶車(chē)庫(kù)，綠化環(huán)境怎么樣，并不重要。買(mǎi)房者在買(mǎi)房之前并沒(méi)有一個(gè)完整而具體的預(yù)期，而是如施特瑙所說(shuō)“感覺(jué)對(duì)了就行了”。

在尼恩堡，一套房子的平均價(jià)格大約是9.3萬(wàn)歐元。就算這樣，房子也不是那么容易脫手?！拔抑溃薪榈拿暡缓谩?，施特瑙說(shuō)，“但實(shí)際上，我們賺一點(diǎn)錢(qián)很辛苦。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，根本不存在天上掉餡餅的好事。”從漢堡的英格爾&富克斯公司到尼恩堡不到兩個(gè)小時(shí)的車(chē)程，然而兩個(gè)地方的房屋中介卻經(jīng)歷著冰火兩重天。尼恩堡的房租大約在每平米3.50歐到5歐之間，一個(gè)獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的大院子只需一輛奔馳旅行車(chē)的價(jià)格就可買(mǎi)下，而這樣的院子卻很少有買(mǎi)家感興趣。

一方面，報(bào)紙上充斥著房地產(chǎn)的報(bào)道，房租瘋漲、房屋大戰(zhàn)等字眼比比皆是，一副房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮的景象。而另一方面的事實(shí)是，施特瑙的客戶在上世紀(jì)八十年代花20萬(wàn)馬克建造了一個(gè)房子，一直寄希望房?jī)r(jià)上漲之后給自己提供養(yǎng)老保障。然而，施特瑙知道，這個(gè)房子如今最多只能賣(mài)8萬(wàn)歐元。而且，也許對(duì)這棟房子感興趣的買(mǎi)家寥寥無(wú)幾，也許幾個(gè)月內(nèi)只有人來(lái)看房卻沒(méi)有人下定，放了許久也賣(mài)不出去，中介能夠從中獲得的收益自然也就大打折扣。

而大城市里的情況就截然不同了！為了爭(zhēng)取房源，中介使出渾身解數(shù)，無(wú)所不用其極。有的房產(chǎn)中介每天關(guān)注報(bào)紙上的訃告專(zhuān)欄，了解到哪里的房子空出來(lái)了，然后去附近的大街上發(fā)放宣傳單，還有的房產(chǎn)中介與離婚訴訟的律師合作，更有甚者會(huì)用自己所得回扣的一半去爭(zhēng)取賣(mài)房者。

對(duì)從業(yè)者資質(zhì)要求的缺乏更導(dǎo)致了該行業(yè)的魚(yú)龍混雜。在德國(guó)，只要進(jìn)行登記，證明自己有支付能力且五年之內(nèi)沒(méi)有犯罪記錄，任何人都可以從事房產(chǎn)中介業(yè)（記者也是一樣）?！拔覀兎浅ＯＭ?，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的人至少要通過(guò)一個(gè)全面的考試?！笔房苏f(shuō)道，“這樣，就可以把這個(gè)行業(yè)的害群之馬驅(qū)逐出去。”

中介=賺大錢(qián)，這個(gè)等式不是任何時(shí)候都成立的。一旦入行，很多人就能理解這句話?！氨M管中介給外界的形象是可以不費(fèi)吹灰之力賺大錢(qián)，但實(shí)際上，要實(shí)實(shí)在在地靠工作賺錢(qián)，其實(shí)是非常辛苦的。有些人干著干著就放棄了，因?yàn)樗麄冇X(jué)得投入根本得不到回報(bào)?！币粋€(gè)在英格爾&富克斯公司工作了幾年的員工這樣說(shuō)道，他已經(jīng)對(duì)這個(gè)行業(yè)徹底厭倦了。

以英格爾&富克斯公司為例，每做成一單生意，客服人員得到的提成只有中介費(fèi)的百分之二十五——這部分錢(qián)要分成兩部分，獲得房源的人得50%，即中介費(fèi)的12.5%，而最終促成買(mǎi)家簽字的人得到另外50%。英格爾&富克斯公司的董事凱·恩德斯說(shuō)，在他們公司，人員流動(dòng)率大約為20%，這個(gè)數(shù)值在這個(gè)行業(yè)里十分正常。這也說(shuō)明，每隔幾年，整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)的人員就會(huì)進(jìn)行一次完全的新舊更替。

[譯自德國(guó)《明鏡周刊》]