廉租房建設(shè)的公共政策分析

摘要：本文從公共政策的角度對我國廉租房建設(shè)進(jìn)行了分析，指出廉租房政策的實(shí)施是滿足最低收入家庭的基本居住需求，健全住房保障機(jī)制，維護(hù)社會穩(wěn)定的必然要求，但是廉租房建設(shè)面臨一系列的瓶頸難題，需要進(jìn)一步推進(jìn)和完善相關(guān)政策。

關(guān)鍵詞：廉租房；公共政策；社會公平

廉租房建設(shè)是我國住房保障體系的重要組成部分，對保障弱勢群體的居住權(quán)利，實(shí)現(xiàn)社會公平，具有重要的意義。黨的十七大報(bào)告中將健全廉租房制度作為一項(xiàng)重要的公共責(zé)任來抓，體現(xiàn)了黨和政府對民生問題的極大關(guān)注。然而，目前廉租房建設(shè)面臨一些難題，亟待完善。

一、廉租房政策的演變與特點(diǎn)

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房建設(shè)有利于住房保障體系的完善，是為民生兜底、實(shí)現(xiàn)住有所居的需要，也是建設(shè)和諧社會的重要舉措。

從1998年至今，國務(wù)院及相關(guān)部門先后制定了一系列關(guān)于廉租房建設(shè)和管理的政策和規(guī)定。廉租房政策的發(fā)展大體上可以劃分為以下三個(gè)階段：

1.1998年—2002年：政策制定與試點(diǎn)階段。這一時(shí)期，“廉租房”開始進(jìn)入了我們的生活。由于實(shí)行的是集民政低保和居住困難為一體的“雙困”準(zhǔn)入機(jī)制，使得廉租房政策的覆蓋面過于狹窄，受益人群較少，導(dǎo)致其運(yùn)作難以良性化。1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（23號文件）提出，“不同收入的家庭實(shí)行不同的住宅供應(yīng)政策，最低收入家庭租賃政府或單位提供的廉租房，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，其他收入高的家庭購買商品房?！蔽募状螌樽畹褪杖爰彝ヌ峁┝夥孔鳛榉扛牡闹匾獌?nèi)容。這一時(shí)期，廉租房主要以實(shí)物配租為主，如家庭月人均收入低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障線和其他需要保障的特殊家庭（軍烈屬、優(yōu)撫對象、孤老殘疾人等）且家庭人均居住面積低于7—8平方米。由于廉租房政策的覆蓋面過于狹窄，受益人群較少，導(dǎo)致其運(yùn)作難以良性化運(yùn)行。受政策環(huán)境、市場環(huán)境等因素的制約，廉租房建設(shè)一直沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

2.2003年—2006年：政策調(diào)整階段。國家加快了廉租房建設(shè)，先后出臺了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》（2003年）、《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》（2004）、《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房申請、審核退出管理辦法》（2005年）等相關(guān)政策法規(guī)。按照規(guī)定，城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式應(yīng)當(dāng)以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔。相比1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，新規(guī)定強(qiáng)化了中央和地方政府的住宅保障職能，“單位”不再是解決職工住宅問題的主要責(zé)任者，同時(shí)，對廉租房的實(shí)施對象、運(yùn)作程序、保障面積標(biāo)準(zhǔn)、房屋和資金來源、保障方式等都提出了更為具體和嚴(yán)格的規(guī)定。但由于土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)，地方政府在廉租房建設(shè)問題上進(jìn)展不快，對住房保障的投入依然偏低。

3.2007年—至今：建設(shè)完善階段。提出了到“十一五”期末，全國廉租住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭的目標(biāo)。2007年11月，建設(shè)部等九部門聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》，將住房困難的城市“最低收入家庭”擴(kuò)大到了范圍更廣的“低收入家庭”，全國600萬低收入家庭將因此受益。2011年2月，國務(wù)院出臺文件，保障性住房將以公租房和廉租房為主，計(jì)劃在今后5年新建保障性住房3600萬套，其中2011年新建保障性住房和棚戶區(qū)改造住房將達(dá)1000萬套。在中央的大力推動(dòng)下，廉租房建設(shè)進(jìn)程不斷加快，相關(guān)政策不斷完善。

二、當(dāng)前廉租房建設(shè)的突出問題

從廉租房政策的演變和受益群體的增加來看，我國廉租房建設(shè)成效顯著，對于滿足城鎮(zhèn)低收入家庭的基本居住需求，增進(jìn)社會公平、維護(hù)社會安定，發(fā)揮了重要作用，但在具體實(shí)施過程中，也存在著一些瓶頸性難題亟待解決和完善。

1.政府推動(dòng)不力。在現(xiàn)行的政績考核評價(jià)體系中，廉租房的建設(shè)與供給尚未成為政績目標(biāo)中的“硬指標(biāo)”。城市中既買不起房、又非低保的“夾心層”和大量的流動(dòng)人口則不在廉租房保障的范圍之內(nèi)。面對大量需求人群，現(xiàn)有的廉租房供給能力有限。

2.法律法規(guī)不健全。從1998年至今，國務(wù)院及相關(guān)部門先后制定了一系列關(guān)于廉租房建設(shè)和管理的政策和規(guī)定，但零敲碎打的東西多，缺少總體性設(shè)計(jì)和全國性的法律法規(guī)。相比其他類型的住房，廉租房的管理更復(fù)雜、長期、多變，政府應(yīng)對廉租房做整體設(shè)計(jì)，整合現(xiàn)有法律法規(guī)，不斷完善法律法規(guī)建設(shè)。

3.資金供給不足。廉租房的福利性特點(diǎn)，使得廉租房的開發(fā)與運(yùn)作存在嚴(yán)重的資金不足問題，有資料顯示：在2010年國家審計(jì)署的公告里面，全國大小城市廉租房建設(shè)資金缺口達(dá)146.23億元。廉租房作為一種稀缺資源，難以消弭其引致的道德風(fēng)險(xiǎn)。還造成了公共資源的扭曲分配，個(gè)別申請人隱瞞、偽造虛假個(gè)人信息，以獲得廉租房資格，違背了政策公共性本質(zhì)與價(jià)值取向，

三、廉租房政策的發(fā)展與完善

住房短缺幾乎是任何一個(gè)已經(jīng)經(jīng)歷或正在經(jīng)歷工業(yè)化和城市化的國家所不可回避的問題，隨著建設(shè)福利國家的意識的增強(qiáng)，由政府主導(dǎo)解決低收入群體的居住權(quán)問題的思想逐漸被納入到越來越多的國家中長期戰(zhàn)略和法律制度層面中來。根據(jù)我國廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀，借鑒其他國家廉租房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，未來我國廉租房政策的發(fā)展和完善應(yīng)著眼于以下幾個(gè)方面：

1.加強(qiáng)保障性住房的管理。保障房制度政府是構(gòu)建住房保障體系的主體。政府在廉租房建設(shè)中的角色定位應(yīng)該是廉租住房的供給者而不是直接建設(shè)者，對廉租房履行監(jiān)管職能。要完全履行這些職責(zé)，必須削弱各級政府“政績指標(biāo)”與高房價(jià)的正向聯(lián)動(dòng)機(jī)制，使之真正成為各級行政部門必須完成的目標(biāo)。另外，可以設(shè)立專門的公共住房保障部門—公共住房保障局，類似于英國的住房協(xié)會、美國的住房與城市發(fā)展部以及新加坡的建屋發(fā)展局，以加強(qiáng)保障性住房的統(tǒng)一管理。

2.拓展保障房建設(shè)融資渠道。保障性住房建設(shè)，需要構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定的、規(guī)范的、多元化的住房保障資金供給方案。一方面，建立保障性住房融資平臺，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放保障性住房建設(shè)和運(yùn)營中長期貸款；另一方面，積極探索如城市運(yùn)營與BOT模式、PPP融資運(yùn)營模式、委托、聯(lián)合租賃模式、公共住房建設(shè)國債、房地產(chǎn)信托基金、福利彩票等融資渠道。PPP融資模式有利于提高效率和降低廉租房工程造價(jià)，保證廉租房的建設(shè)質(zhì)量，從而在財(cái)政預(yù)算方面減輕政府壓力。使政府從廉租房繁重的事務(wù)中脫身出來，由廉租房的提供者變成一個(gè)監(jiān)管的角色，從而消除項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)。

四、小結(jié)

總而言之，對于廉租房分配要實(shí)施有效管理。完善廉租房家庭的收入統(tǒng)計(jì)與動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制。杜絕不符合廉租房分配資格的居民的尋租行為，保證公開、公正和公平。要把“廉租房受益人口比例”作為強(qiáng)制性的政府職責(zé)，同時(shí)還要形成相應(yīng)的財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，以解決廉租房供給與強(qiáng)大的需求之間的矛盾、保障機(jī)制的轉(zhuǎn)變與當(dāng)前運(yùn)行體系滯后的矛盾。

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