緩解城鎮(zhèn)住房緊張問(wèn)題的基本途徑

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)雙重轉(zhuǎn)型之路》厲以寧著中國(guó)人民大學(xué)出版2013年11月版48.00元

在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，一個(gè)棘手的問(wèn)題是城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)高和供給不足。這對(duì)準(zhǔn)備遷入城鎮(zhèn)居住和安家的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，是最頭痛的問(wèn)題之一。我們?cè)谝恍┦∈姓{(diào)查時(shí)，有的進(jìn)城務(wù)工已經(jīng)好多年的農(nóng)民反映：他們始終未能在城里安家，心神總是不定的，就好像老是漂流在城里，安不了家，扎不了根。他們還說(shuō)：安家比就業(yè)還重要，打工是就業(yè)，自己開(kāi)個(gè)小商店、小作坊、擺個(gè)小攤，也算是就業(yè)了，但有房屋可?。òㄙI房和租房），即使像過(guò)去那樣在棚戶區(qū)住下，才有“在城里安了家”的感覺(jué)。在談到農(nóng)民工融入城鎮(zhèn)問(wèn)題時(shí)，他們說(shuō)得更直接：“融入小鎮(zhèn)，不太難，租間房子就算融入了，周圍都是熟人。融入城市，太難了，靠打工攢錢買房是不夠的；租房難，每月付的租金也高?？看蚬さ氖杖耄斗孔庖院?，剩不下多少，一家人還吃不吃飯？”

城里的房子為什么這么貴？租金為什么這么高？可供購(gòu)買的住房房?jī)r(jià)昂貴和租金高，主要原因在于供給不足。房?jī)r(jià)昂貴同地價(jià)昂貴有關(guān)。而地方政府采取的土地拍賣方式，則是推動(dòng)地價(jià)上漲過(guò)快的源頭。2011-2013年連續(xù)三年，在全國(guó)政協(xié)全體會(huì)議期間，我都向新聞?dòng)浾邆冋劦搅俗约簩?duì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲的看法。

在2011年的全國(guó)政協(xié)全體會(huì)議上，我對(duì)新聞?dòng)浾邆冋f(shuō)：應(yīng)當(dāng)用政府采購(gòu)招標(biāo)的方式來(lái)替代土地拍賣的做法。觀點(diǎn)如下：政府撥出一塊可用于建造住房的土地，如果用拍賣方式競(jìng)價(jià)出售，由于土地供給有限，報(bào)價(jià)必然越來(lái)越高，所謂“地王”就是這樣出現(xiàn)的。地方政府可以借此取得高額地價(jià)收入，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以不惜以最高報(bào)價(jià)獲得這塊土地，正因?yàn)樗梢园训貎r(jià)支出包含在未來(lái)的房?jī)r(jià)之中，于是房?jī)r(jià)也必定“水漲船高”，即地價(jià)上升推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升。而且地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重越來(lái)越大。我因此主張土地出讓改用政府采購(gòu)的方式，這是指在政府采購(gòu)機(jī)器設(shè)備時(shí)，政府先公布所要采購(gòu)的成套機(jī)器設(shè)備的性能和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，然后讓各個(gè)夠資格的廠家報(bào)價(jià)，政府在符合技術(shù)條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的條件下，可以選擇售價(jià)最低的廠家中標(biāo)。轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，就參照這一辦法，即規(guī)定地價(jià)，按照住房的規(guī)格和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，讓房地產(chǎn)商申報(bào)將來(lái)出售的住房每平方米的價(jià)格，在同一質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之下，將來(lái)的住房每平方米售價(jià)最低的中標(biāo)。如果中標(biāo)者不按時(shí)完成住房建設(shè)，不符合技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，或以高出投標(biāo)時(shí)的報(bào)價(jià)售房的，都要受到處罰，如巨額罰款，或撤銷今后的投標(biāo)資格。這樣，就不會(huì)把地價(jià)越炒越高了。

在2012年全國(guó)政協(xié)全體會(huì)議上，我對(duì)新聞?dòng)浾邆冋f(shuō)：在城市房地產(chǎn)問(wèn)題上，當(dāng)前重要的對(duì)策不應(yīng)當(dāng)是限制需求，而是增加供給，何況剛性需求是客觀存在，這是無(wú)法回避的。比如說(shuō)，大學(xué)畢業(yè)生要結(jié)婚，沒(méi)有住房，行嗎？至少也得租一間吧！農(nóng)民工要在城里安家沒(méi)有住房也不行，他們遲早一定會(huì)買房或租房，并且買得起房，或者租得起房。我接著說(shuō)：“限購(gòu)是錯(cuò)誤的做法，限售還有一定的作用?！边@里所說(shuō)的“限購(gòu)”，是指對(duì)購(gòu)房者加以種種限制；這里所說(shuō)的“限售”，就是限制轉(zhuǎn)賣，是指購(gòu)房者如果想把房子很快轉(zhuǎn)賣出去，要繳稅，而且購(gòu)入后時(shí)間越短，轉(zhuǎn)賣時(shí)稅率越高，以后逐年降低。“限售”可以使囤房牟利者無(wú)利可圖，這對(duì)投機(jī)者是一種限制。所以說(shuō)，“限售”還有一定的作用。

在2013年全國(guó)政協(xié)全體會(huì)議上，在面對(duì)新聞?dòng)浾邆兊奶釂?wèn)時(shí)，我率直地回答他們。記者問(wèn)：“怎樣看待今年國(guó)務(wù)院頒布的‘國(guó)五條’？”我笑著說(shuō)：“讓時(shí)間來(lái)回答吧！如果這種硬性強(qiáng)制壓縮需求的做法能把北京的房?jī)r(jià)壓下去，還要經(jīng)濟(jì)學(xué)干什么？”還有的記者問(wèn)：“美國(guó)青年人不急于買房，不少人一輩子租房子住，為什么中國(guó)青年人一心想買房子呢？”我說(shuō)：“國(guó)情不同，不能相提并論。”美國(guó)的工業(yè)化至今已經(jīng)200多年了，農(nóng)村多余勞動(dòng)力已經(jīng)釋放完了。美國(guó)農(nóng)業(yè)人口占全國(guó)人口百分之幾，務(wù)農(nóng)者在農(nóng)村有自己的家庭農(nóng)場(chǎng)，有自己的住宅，不會(huì)進(jìn)城來(lái)打工。中國(guó)則不同，城鎮(zhèn)戶籍人口只占全國(guó)人口的30%多一點(diǎn)。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，有大量農(nóng)民及其家屬準(zhǔn)備進(jìn)城，爭(zhēng)取早日在城鎮(zhèn)安家。這就是中國(guó)的國(guó)情。在城市中，購(gòu)房太貴，租房又難，城市住房必然成為一個(gè)難題。這怎么可以同美國(guó)相比？而且，中國(guó)人的觀念和美國(guó)人不一樣。在中國(guó)人看來(lái)，自己在城里有了住房，就等于扎下根了，房子是自己的財(cái)產(chǎn)，租房終究不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，所以城里人千方百計(jì)要買房子，租房子住始終被看作是臨時(shí)性的。