“遺失”的房產(chǎn)

文/宋怡

“遺失”的房產(chǎn)

文/宋怡

借得容易

2003年6月。

“大哥，你們家房子的房產(chǎn)證能不能借我用一下，過幾天還你？”

“什么事情啊，要用房產(chǎn)證？”

“大哥，事情你就別管了，我遇到了點(diǎn)困難，就借你的房產(chǎn)證用幾天，用好馬上還給你。”

“房產(chǎn)證上寫的是我和我女兒兩個(gè)人的名字。”

“這個(gè)不要緊?！?/p>

為人和善的陳先生見趙先生心急火燎地來找他幫忙，不禁感慨。自己妹妹和眼前的這位“妹夫”已經(jīng)離婚幾年，但畢竟曾是一家人，關(guān)系也沒有鬧僵，離婚后趙先生仍習(xí)慣性稱自己“大哥”。他知道，離婚這幾年，趙先生日子過得并不好，現(xiàn)在昔日妹夫遇到困難，自己能拉他一把就盡量拉他一把吧。于是，沒有考慮太多，陳先生就把自己的房產(chǎn)證借給了趙先生。之后，陳先生就把這件事情慢慢淡忘了。

簽得瀟灑

2007年2月。

“大哥，你能不能過來一下，我在房地產(chǎn)交易中心外面！”

“什么事情??？”

陳先生一家住的房子是由2000年老房子動(dòng)遷而來，一家人住了十幾年，本以為這輩子就在此平平淡淡地度過了，不料卻被法院的一紙傳票打破了寧靜。這段離奇的經(jīng)歷還得從十年前妹妹的前夫說起……

“過來再說吧，快來幫幫我?！?/p>

幾年后的一天，陳先生突然又接到趙先生的電話，聽他緊張的語氣，陳先生立刻慌了神，二話不說就趕去了房地產(chǎn)交易中心。

“大哥，你幫幫忙，在這張紙上簽個(gè)字，我欠了人家好多錢，你在這上面簽好字他們才肯放過我……”

“這是什么材料要我簽字？”

“大哥你放心，我不會(huì)騙你的，你簽字才能幫到我?！?/p>

一向老實(shí)本分的陳先生看到對(duì)方氣勢(shì)洶洶的樣子及趙先生急切渴望的眼神，想自己曾經(jīng)的妹夫怎么也不會(huì)欺騙自己，沒有仔細(xì)看清紙上的內(nèi)容便簽上了自己的名字，同時(shí)在趙先生的要求下，陳先生還代簽了女兒的名字。

2013年5月，一份來自法院的傳票直接送達(dá)陳先生家，陳先生看到法院的傳票及原告提交的訴狀霎時(shí)慌了手腳。

為什么一個(gè)素未謀面的人稱我的房子是他的？

飛來傳票

為什么我和女兒成了被告？

“排除妨害”是什么？

我住在自己的房子里怎么成妨害了？！

一連串的問號(hào)在陳先生的腦子里不停打轉(zhuǎn)，這時(shí)粗心大意的

●法律解讀

1. 陳先生此時(shí)應(yīng)怎么辦？如何維護(hù)自己的權(quán)益？

余律師:從陳先生所述的情況看，他和女兒在本案中系完全受害者，本身無任何過錯(cuò)，可以依法向法院起訴要求確認(rèn)兩個(gè)房屋買賣合同無效，同時(shí)主張?jiān)S先生及趙先生滌除系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)，將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至陳先生及女兒名下。如主張恢復(fù)原狀的訴訟無法得到支持，則可以向趙先生主張損害賠償。

2. 第一次房屋買賣行為是否有效？

余律師:根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，陳先生及女兒與趙先生之間就系爭(zhēng)房屋簽訂的買賣合同應(yīng)屬無效。

《民法通則》及《合同法》均有規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段訂立，使對(duì)方在違背真實(shí)意思情況下做出的，以合法形式掩蓋非法目的的合同屬于無效合同。

首先，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)原系陳先生與女兒共同所有，對(duì)系爭(zhēng)房屋交易自始至終均不知情，僅為了幫助趙先生才把房產(chǎn)證借給他使用而已，兩人并無任何出售系爭(zhēng)房屋的意思表示，且房屋買賣合同上出售方簽字非其本人所簽，合同簽訂有瑕疵。

其次，趙先生不具有購買系爭(zhēng)房屋的意思表示，將系爭(zhēng)房屋過戶至自己名下系為了獲取銀行貸款。

趙先生利用“親屬”關(guān)系向陳先生借用房產(chǎn)證，在隱瞞欺騙陳先生的情況下，利用陳先生的信任及法律觀念的淡薄，通過虛假房屋買賣辦理房屋抵押貸款以達(dá)到獲取銀行貸款的目的。

第三，趙先生未實(shí)際支付購房款，獲得的銀行貸款亦由本人使用，未支付任何對(duì)價(jià)。且系爭(zhēng)房屋買賣合同簽訂及產(chǎn)權(quán)過戶后，趙先生從未向陳先生要求交付房屋，水、電、煤、物業(yè)等登記亦未發(fā)生變更，系爭(zhēng)房屋至今一直由陳先生一家實(shí)際居住。

可見，陳先生及女兒與趙先生之間并無買賣系爭(zhēng)房屋的合意，系爭(zhēng)房屋自陳先生及女兒名下過戶至趙先生名下完全系趙先生一手操作，以達(dá)到獲取銀行貸款的目的，不符合合同生效的要件。因此，陳先生及女兒與趙先生之間就系爭(zhēng)房屋簽訂的買賣合同應(yīng)屬無效。他才回憶起自“妹夫”十年前把自己房產(chǎn)證借走沒有歸還及之后發(fā)生的一幕幕場(chǎng)景，當(dāng)零星的記憶碎片連在一起時(shí)，腦子里突然閃現(xiàn)的一個(gè)想法如五雷轟頂般讓陳先生跌在了地上：難道我的房子現(xiàn)在已經(jīng)不是我的了……

“農(nóng)夫與蛇”

陳先生猜出端倪之后立刻打電話叫來了趙先生質(zhì)問情況，這才把事情的來龍去脈了解清

楚。早在2003年，趙先生就因生意失敗欠了大筆債務(wù)，為了資金周轉(zhuǎn)，便打起了前妻哥哥房子的主意。

借走房產(chǎn)證之后，2003年9月，趙先生冒用陳先生名義與自己簽訂房屋買賣合同，并于2007年2月將產(chǎn)權(quán)過戶至自己名下，然后以此房屋辦理抵押獲得銀行貸款28萬余元。2011年4月，趙先生與案外人劉女士簽訂《抵押擔(dān)保借款合同》，約定將該房產(chǎn)作抵押，向劉女士借款70萬元。

2011年7月，趙先生又與另一位案外人許先生簽訂房屋買賣合同，約定將該房產(chǎn)以130萬元價(jià)格出售給許先生，2012年5月，許先生代趙先生向劉女士還款70萬元，辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)之后，房屋便過戶至許先生名下，同時(shí)向銀行申請(qǐng)了60萬元的抵押貸款。

但奇怪的是，直至2013年5月，即房屋過戶一年之后，許先生才向陳先生主張權(quán)利，要求陳先生搬出該房屋，這背后是不是又隱藏了其他的故事呢？許先生真的是普通的購房者還是和趙先生串通好來騙取陳先生房產(chǎn)的居心不良者呢？

終極boss

趙先生見事情敗露，干脆全盤托出。幾年前因資金周轉(zhuǎn)不靈，他不得不向民間高利貸伸手求援。2011年4月，他雖然與劉女士簽署抵押借款合同，但劉女士的真實(shí)身份系許先生的員工，而所借70萬元實(shí)際系從許先生處所得，許先生才是這場(chǎng)陰謀背后的策劃者。該筆借款扣除高利貸利息等費(fèi)用9萬余元，實(shí)際趙先生僅獲得60萬余元。而2012年5月，許先生將系爭(zhēng)房屋抵押獲取銀行貸款60萬元，此金額剛好是趙先生獲得的本金數(shù)額，因此許先生與趙先生簽署買賣合同的根本目的在于回收高利貸借款。

黑暗交易進(jìn)行的時(shí)候，陳先生渾然不知，仍安穩(wěn)地生活在已不屬于自己的房子里。事情敗露后，陳先生對(duì)自己昔日妹夫的痛罵與責(zé)備已是其次，如何才能將自己的財(cái)產(chǎn)追回來才是陳先生一家面臨的最急迫的問題。茫然不知所措的陳先生將求助的目光投向了幫女郎律師后援團(tuán)團(tuán)長——上海觀庭觀盛律師事務(wù)所主任余庭律師。

3. 第二次房屋買賣行為是否有效？

余律師:從上述分析看，陳先生與趙先生之間的房屋買賣行為當(dāng)屬無效，此時(shí)趙先生再轉(zhuǎn)讓房屋的行為系無權(quán)處分?！段餀?quán)法》第一百零六條對(duì)于無權(quán)處分有相關(guān)規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；但出于維護(hù)交易穩(wěn)定及保護(hù)善意第三人考慮，法律也有例外規(guī)定，如受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，且該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記，則受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。因此在確認(rèn)第一次買賣合同無效的前提下，確認(rèn)第二次房屋買賣行為是否有效，需要按照上述法律規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格界定——即許先生購買房屋的行為是否為善意，而這也需從多個(gè)方面進(jìn)行區(qū)別。

許先生是否有真實(shí)的購房意愿。若真如趙先生所說，許先生操縱的這一系列圈套最終的目的是為了保證其高利貸的收回，那么他購房的善意是應(yīng)當(dāng)質(zhì)疑的。

本案所涉行為也確實(shí)是高利貸公司的慣用手法，但是根據(jù)《民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”。因此在法庭中趙先生如主張?jiān)S先生非善意，則需要對(duì)該事實(shí)進(jìn)行舉證。比如雙方交易是否符合正常房屋交易流程，許先生是否有實(shí)際看過房屋，雙方關(guān)于付款方式、交房、水電煤等重要事項(xiàng)有無約定，房產(chǎn)何時(shí)過戶等，趙先生可以在這些方面搜集對(duì)自己有利的證據(jù)向法院提交。

許先生是否以合理的價(jià)格購買房屋。從價(jià)格上看，需比較實(shí)際交易價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格是否有明顯差異。從交易付款情況看，房屋買賣合同約定交易價(jià)格為130萬元，因交易數(shù)額較大，除收款人出具收條外，也應(yīng)有相應(yīng)銀行轉(zhuǎn)賬憑證，以此證明許先生已按合同約定支付相應(yīng)房款。

欄目主持人：成韻 chengyunpipi@126.com