對(duì)北京禁止群租房致外來(lái)務(wù)工人員住房矛盾尖銳化后解決辦法的一些建議

北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 毛健 李曉靜 馮瑜

一、群租房被禁的背景

“群租房”現(xiàn)象認(rèn)定為家庭旅館和“居改非”，是因?yàn)椤叭鹤狻睂⒁婚g住宅通過(guò)改變房屋結(jié)構(gòu)和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。

其主要需求者為一些低收入群體，如大學(xué)生蟻?zhàn)?、外?lái)務(wù)工者，他們買(mǎi)不起房，也租不起房，所以只能選擇較廉價(jià)的群租房。

群租房入住人員身份混雜，一方面造成管理不便，存在安全隱患，租住戶安全意識(shí)不高，過(guò)道狹小，私拉電線，存在火災(zāi)安全隱患。小隔間之間并無(wú)很好的安全防范能力，存在人身安全隱患。另一方面大量人員占用小區(qū)公共資源如電梯等給周邊居民造成很大不便。

因此，2011年5月5日起實(shí)行 《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》（北京市人民政府令第231號(hào)）中明確規(guī)定出租房屋不得擅自改變其規(guī)劃用途；必須滿足本市關(guān)于人均最低居住標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 2012年5月9日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于公布我市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》其中提出人均最低5平方米。具體規(guī)定目前在擬定中。一系列規(guī)定禁止了群租房這個(gè)應(yīng)市場(chǎng)而生的產(chǎn)物。

二、群租房被禁帶來(lái)新的社會(huì)問(wèn)題

表1 北京外來(lái)務(wù)工人員月收入與住房費(fèi)用占支出比例

政府禁止群租房的出發(fā)點(diǎn)是為了維護(hù)人權(quán)，提高人們的居住質(zhì)量，同時(shí)也為了解決群租房的形式帶來(lái)的一系列社會(huì)問(wèn)題。政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，這一系列禁令在禁止了不符合相關(guān)安全規(guī)定的群租房的同時(shí)，由于其一刀切的方式，又帶來(lái)了新的社會(huì)問(wèn)題，即與此同時(shí)，很多企業(yè)作為集體宿舍的群租房也就被禁止了。一方面致使很多外來(lái)務(wù)工人員無(wú)房可住，另一方面造成企業(yè)用工成本提高。

最小居住面積的限制使很多原本通過(guò)租房作為集體宿舍的企業(yè)租房成本陡增，面臨無(wú)法為其員工提供住宿的問(wèn)題。這一部分員工大多為外來(lái)務(wù)工人員，并且收入較低，并沒(méi)有能力獨(dú)自在京租房，外來(lái)務(wù)工人員的月收入和住房支出占收入的比例見(jiàn)表1。再加上北京對(duì)地下室出租房屋的整改，這部分外來(lái)務(wù)工人員面臨無(wú)房可住的無(wú)奈局面。

但是政府只是通過(guò)禁令限制了群租房的使用，而沒(méi)有給出這類人應(yīng)該怎樣解決住房問(wèn)題，再加上北京租房即便在淡季供需比也在1：2.6左右，這種客觀事實(shí)使得合租房普遍存在成為必然，自行成交加大了監(jiān)管難度。因此事實(shí)上群租并沒(méi)有杜絕，反而從明處轉(zhuǎn)移到暗處，安全隱患自然更加難以避免。

三、北京閑置房屋的管理及租賃

2011年年底，北京市公安機(jī)關(guān)組織開(kāi)展了實(shí)有人口基礎(chǔ)信息大調(diào)查百日專項(xiàng)工作。在工作中，相關(guān)部門(mén)已核對(duì)空置房屋381.2萬(wàn)戶。按照發(fā)布的數(shù)據(jù)，在總房間1320．5萬(wàn)套中，有381．2萬(wàn)套空置，也就是說(shuō)空置房比例高達(dá)28．9%。閑置住房比例如此之高，是對(duì)社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。同時(shí)會(huì)使得房?jī)r(jià)虛高，數(shù)量如此之多的閑置房若能利用起來(lái)，則可大大緩解各類人群的住房壓力。

目前北京某些地區(qū)的房屋出租房?jī)r(jià)如表2所示。

表2 北京閑置房屋租賃價(jià)格對(duì)比表

例如一套40平一居室房屋在五道口最便宜可以以3500元出租，如果一般出租，不改造，住1-2人，人均要付1800-3500,；而改造后可以居住8到10人，改造前房東收入是3500。改造后，若企業(yè)付每人500元，房東的收入則最多可達(dá)5000元。可見(jiàn)，如果站在房主的角度，房主也存在強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)，無(wú)視國(guó)家的規(guī)定，將住房改造為群租房進(jìn)行出租。

四、集體宿舍群租房

一方面大量外來(lái)務(wù)工人員面臨巨大的居住壓力，而另一方面大量存在大量閑置性住房。群租房禁令盡管已經(jīng)實(shí)施了一年，但實(shí)質(zhì)上執(zhí)行力度非常有限，政府面臨用工企業(yè)、外來(lái)務(wù)工人員、房主等三類主體“有規(guī)不循”、但又無(wú)法有效處罰的尷尬境地。這種情況下，我們提出了以企業(yè)為承租主體的“集體宿舍群租房”的新概念。

具體實(shí)施辦法如下：

主體：政府部門(mén)，集體宿舍群租房管理中心 （以下簡(jiǎn)稱為管理中心），房屋出租方，房屋承租方。

各主體相關(guān)實(shí)施辦法：

(一)政府部門(mén)

以政府信譽(yù)擔(dān)保，建立集體宿舍群租房管理中心。在初期給予資金政策上的支持。并監(jiān)督群租房管理中心的運(yùn)作。

(二)集體宿舍群租房管理中心

(1)受政府部門(mén)監(jiān)督。

(2)依照政府部門(mén)有關(guān)出租房屋，以及集體宿舍的規(guī)定，制訂群租房集體宿舍房屋標(biāo)準(zhǔn)，并依照此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋出租方房屋進(jìn)行審批，保證房屋符合標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到安全，衛(wèi)生的目的。

(3)對(duì)申請(qǐng)成為出租方的房屋申請(qǐng)者給予改造房屋的建議，并可以對(duì)有需求的房屋出租方提供改造方案。如果出租方愿意，也可以由管理中心對(duì)房屋進(jìn)行改造，依據(jù)改造費(fèi)用，管理中心收取適當(dāng)費(fèi)用。如果政府補(bǔ)貼

(4)在房屋出租后，每年對(duì)房屋進(jìn)行審查，不符合規(guī)定則取消房屋出租方出租房屋資格。

(5)對(duì)房屋租賃方進(jìn)行資格審批，滿足一定規(guī)模的企業(yè)可以申請(qǐng)相應(yīng)數(shù)量的床位。參考指標(biāo)包括：企業(yè)用工人數(shù)，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，企業(yè)信譽(yù)度。

(6)制定房屋承租方管理辦法，要求承租方保證遵守管理辦法，做到不破壞出租方房屋設(shè)施，不打擾周邊民眾。違反者，管理中心可以取消其承租資格。

(7)建立群租房管理中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，將符合資質(zhì)的房屋出租方和房屋承租方信息通過(guò)網(wǎng)站進(jìn)行披露。房屋出租方與承租方通過(guò)此系統(tǒng)上自行在網(wǎng)絡(luò)上匹配。雙方達(dá)成協(xié)議后，開(kāi)始出租與承租。

(8)在審核出租方，承租方資質(zhì)以及每年檢查時(shí)管理中心將收取適當(dāng)費(fèi)用以中心的日常維護(hù)費(fèi)用。

(三)房屋出租方

(1)有出租意愿的房屋出租方向管理中心申請(qǐng)出租資質(zhì)。

(2)房屋符合群租房制定的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)管理中心審核，則可在管理中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)發(fā)布出租信息，并可以開(kāi)始依照規(guī)定進(jìn)行出租。

(3)房屋不符合群租房集體宿舍住房標(biāo)準(zhǔn)的，可按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)自行改造，改造并通過(guò)審核后即可通過(guò)管理中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行出租。也可以依照管理中心的改造建議服務(wù)進(jìn)行改造，通過(guò)后通過(guò)管理中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行出租。

(4)房屋出租方在出租房屋一月后將通過(guò)管理中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)收到用戶租金以及用戶評(píng)價(jià)。用戶評(píng)價(jià)將作為一個(gè)信息供其他承租方參考。

(5)房屋出租方如果受到承租方投訴，將不會(huì)在投訴后的審查期間獲取租金。審查結(jié)束后，依據(jù)結(jié)果，如果不是出租方責(zé)任出租方將獲得租金。反之將獲取相應(yīng)處罰。

(6)出租方如果長(zhǎng)期被投訴，或違法管理中心相關(guān)規(guī)定將取消出租方資格。

(四)房屋承租方

(1)房屋承租方必須是合法并具有一定規(guī)模的中小企業(yè)。

(2)房屋承租方需首先向管理中心提出申請(qǐng)床位數(shù)。獲得批準(zhǔn)后可以在管理中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上發(fā)布需租信息。

(3)房屋承租方可在管理中心網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上自行尋找出租方，雙方達(dá)成一致后即可開(kāi)始承租。

(4)房屋承租方將至少大于一個(gè)月的租金交至群租房管理中心進(jìn)行保管。承租方在租期滿后7天內(nèi)對(duì)給出評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)后租金將由管理中心支付給出租方。

(5)房屋承租方可以對(duì)房屋出租方投訴，如果房屋出租方確實(shí)違反相關(guān)規(guī)定，管理中心將退回尚未支付給出租方的租金。

(6)房屋承租方需遵守管理中心制定的管理辦法，保證自己?jiǎn)T工在整租期間做到不破壞，不擾民。如果遭到投訴，管理中心有權(quán)取消其承租資格。

通過(guò)實(shí)施這些相關(guān)規(guī)定，政府優(yōu)惠政策以及補(bǔ)貼將刺激個(gè)人和企業(yè)的閑置房被改造。管理中心對(duì)出租方的審核使改造合乎居住、安全等標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)承租方的審核確保承租方能自己管理自己。審核制度使得有資質(zhì)的出租方和承租方才可以參與這個(gè)市場(chǎng)，避免了群租房的弊端。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)出租方和承租方可以盡快的滿足需求。租金在交付給出租方前有管理中心代為保管，使承租方可以放心租房，加強(qiáng)租賃雙方對(duì)管理中心管理辦法的遵守。同時(shí)投訴制度使得政府有權(quán)取消企業(yè)租賃資格和房產(chǎn)所有人的出租資格。資格取消制度一方面最大限度避免群租房的弊端，另一方面企業(yè)被取消租賃資格將再次導(dǎo)致這部分企業(yè)面臨和現(xiàn)在一樣的問(wèn)題，無(wú)法為員工提供住宿，用工成本提高，競(jìng)爭(zhēng)力下降。這就會(huì)促使企業(yè)對(duì)本企業(yè)員工進(jìn)行監(jiān)督，一定程度上相當(dāng)于政府將一部分管理職能下放到企業(yè)，轉(zhuǎn)移了集體宿舍群租房管理過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)。

五、總結(jié)

集體宿舍群租房是一個(gè)很好的方法。通過(guò)這個(gè)方法可以解決很多無(wú)房可住的外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題，并使閑置的社會(huì)資源能得到利用。同時(shí)不僅降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，也是一項(xiàng)政府民生工程。