論商品房銷售管理在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的重要性

陳琳　孟慶森

2000年，在我們看來只是跨時代的元年，令無數(shù)人歡欣鼓舞，我們看到的是對國家經(jīng)濟美好未來的憧憬和希望，是我們“強國夢”的開始。做為一名年輕的房管工作者，我們未曾想到我國的房地產(chǎn)市場會在這以后的十多年里給了國人如此多的歡喜和憂傷。既考驗了政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力，同時也給我們的商品房（預(yù)）銷售管理工作帶來了許多需要思考的問題。

仔細回顧我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展史，從計劃經(jīng)濟時代國家為促進房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，要求開發(fā)公司不得在計劃外擅自出售商品住宅，并鼓勵私人購買商品住宅，對私人購買的商品住宅優(yōu)先安排；到市場經(jīng)濟體制下適時推出商品房“預(yù)售”制度；再到現(xiàn)階段國家為抑制房價過快上漲實施的“限購”、“限貸”等宏觀政策的出臺，不難看出商品房市場在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的重要地位。而自2003年至2013年的十年間更是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰期，更是商品房市場有史以來的“黃金十年”。例數(shù)這十年間政府出臺的部分房地產(chǎn)市場調(diào)控政策就能看出一些端倪。

2003年8月國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；強調(diào)完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)；加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。

2004年4月，國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》和《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，房地產(chǎn)行業(yè)被列為“投資過熱”行業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理，收緊土地“閘門”，以期遏制投資過快增長和房價過快上漲的勢頭。2005年5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住建部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知（“國八條”），加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。時隔一年，2006年5月國務(wù)院辦公廳再次轉(zhuǎn)發(fā)住建部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的通知（“國六條”），提出90/70比例；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，進一步抑制投機和投資性購房需求；有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。

2008年我國受世界金融危機影響，為盡早擺脫金融危機對我國經(jīng)濟的影響，12月份國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。

2010年1季度至今，為抑制房價過快上漲勢頭，中央出臺了差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責(zé)在內(nèi)的行政性調(diào)控措施，對購房需求特別是投資投機性需求實行嚴(yán)控。2010年1月國務(wù)院辦公廳發(fā)出《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“家庭二套房貸”政策），強調(diào)合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求，提出“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房貸”政策更加趨緊。

2010年4月國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴(yán)格施行問責(zé)制。

2011年1月國務(wù)院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。7月，國務(wù)院常務(wù)會議要求必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，促進房價合理回歸。

2013年3月，國務(wù)院再次重申五項政策措施（“國五條”政策），進一步明確了堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松的決心。

通過政策面不難看出，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場給政府和人民群眾帶來的壓力是巨大的，從字面上看各項政策出臺后調(diào)控的是整個房地產(chǎn)市場，而深入的去看其實質(zhì)，調(diào)控的主要就是商品房市場，為什么這樣理解？筆者認(rèn)為，構(gòu)成我國房地產(chǎn)市場過熱的主要原因有三個方面，一個方面原因是隨著我國鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化進程的加快和城市拆遷量的加大，造成我國現(xiàn)階段人民群眾購房剛性需求量加大；第二個方面是國家經(jīng)濟高速發(fā)展過程中，廣大人民群眾對生活品質(zhì)要求的逐年提升，尤其是居住環(huán)境要求的提升是改善型住房需求量增加的主要原因。第三個方面的原因，我們就不得不提投資、投機性購房消費的問題了，而這也恰恰是房地產(chǎn)市場調(diào)控工作需要重點解決的問題?，F(xiàn)階段的商品房市場要通過政策面的調(diào)控來落實解決出現(xiàn)的種種市場問題，脫離了商品房（預(yù)）銷售管理是不可行的。面對國內(nèi)房地產(chǎn)這樣一個龐大的市場，如何管理好開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為？如何能讓商品房的價格變的更加透明？已經(jīng)成為大家熱議的焦點話題。

如何使開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為走上正軌，做為管理者來說要“先規(guī)范、后管理”。規(guī)范，是鼓勵開發(fā)企業(yè)在國家法律、法規(guī)及政策規(guī)定允許的范圍內(nèi)進行正常的經(jīng)營、活動。規(guī)范是管理者的一種管理標(biāo)準(zhǔn)，通過這個標(biāo)準(zhǔn)可以判斷一家開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中是否合格；管理，是對開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為更深一層的制約，與規(guī)范前后呼應(yīng)，規(guī)范能否有效的執(zhí)行，直接體現(xiàn)的就是日常管理工作的執(zhí)行情況。在對開發(fā)企業(yè)的規(guī)范和管理工作中，我們嘗試了很多，也做了很多的具體工作。

在我國房地產(chǎn)市場起步階段，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營運作不規(guī)范，在看上去最不起眼的商品房項目的前期銷售廣告宣傳中，對于廣大購房者來說關(guān)心最多的是其項目的位置、價格、優(yōu)惠力度、周邊配套以及在自己心目中的升值潛力。沒有多少人會去考慮其宣傳內(nèi)容是否合法、宣傳時是否已經(jīng)取得預(yù)售許可證等等，而做為管理者的我們卻要從規(guī)范出發(fā)來實現(xiàn)對違規(guī)項目的查處和管理，因為這些不實的宣傳廣告，往往會造成部分購房人的盲目消費，給購房人灌輸房地產(chǎn)投資只漲不降的思想，讓廣大購房人對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的期望脫離客觀實際，造成購房人群矛盾的心理，對我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生一定的影響。而這，還僅僅只是商品房（預(yù)）銷售前期廣告宣傳管理不到位對市場調(diào)控產(chǎn)生的影響。

從上世紀(jì)90年代末至今，全國各地多次出現(xiàn)商品房（預(yù)）銷售項目“一房多賣”或“樓盤爛尾”的情況，究其主要原因是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營（預(yù)）銷售行為運作不規(guī)范、政府監(jiān)管力度不到位造成的。為促進我國房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，住建部多次召開房地產(chǎn)市場研究會議要求有條件的地方加緊房產(chǎn)管理信息化建設(shè)進程。部分地方政府為進一步落實國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，其房地產(chǎn)主管部門主動提高商品房（預(yù)）售準(zhǔn)入門檻，并以房屋樓盤表為基礎(chǔ)全面施行商品房網(wǎng)上備案以及商品房預(yù)售資金監(jiān)管等多項規(guī)范管理措施，有效的杜絕了“一房多賣”或“樓盤爛尾”情況的出現(xiàn)。為了抑制我國房地產(chǎn)市場房價的過快增長，各地房地產(chǎn)主管部門還紛紛與物價等多部門聯(lián)合，在開發(fā)企業(yè)申報預(yù)售許可之前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本進行價格審核，采取聽政、公告等方式讓開發(fā)成本透明化。通過對商品房（預(yù)）銷售的管理使調(diào)控政策真正落到實處。這又充分說明了商品房（預(yù)）銷售管理在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用與地位是顯而易見的。

商品房（預(yù)）銷售管理是否到位，直接體現(xiàn)的是國家宏觀調(diào)控政策的落實力度，商品房（預(yù)）銷售管理信息化的發(fā)展為國家的宏觀政策調(diào)控提供了有力的支持，已經(jīng)成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種有力武器。房地產(chǎn)市場的調(diào)控，越來越離不開科學(xué)的商品房（預(yù)）銷售管理體系；而房地產(chǎn)市場的調(diào)控也為商品房（預(yù)）銷售管理指明了新的發(fā)展方向。在新的市場條件下，將有更多的未知挑戰(zhàn)，我作為一名房管工作者，相信在政府的政策領(lǐng)導(dǎo)下，我國的房地產(chǎn)市場將持續(xù)、健康、穩(wěn)定的向前發(fā)展！