物業(yè)管理問題凸顯 社區(qū)治理呼喚自治

文｜本刊記者 耿春雷

陳幽泓

對于正處在城市化浪潮中的中國普通民眾而言，社區(qū)一詞似乎并不陌生，但也并不熟悉。我們知道自己生活的小區(qū)是社區(qū)，但并不清楚它的功能與作用；我們知道有水電問題找物業(yè)管理，但不知道其實(shí)自治管理更方便有效；我們知道每月要交物業(yè)費(fèi)，但并不知道這錢的去處和用途，也從來沒人告訴哪些是我們的權(quán)利和義務(wù)？

我們知道的是，社區(qū)環(huán)境越來越差，卻不知何處投訴；公共物品損耗嚴(yán)重，卻鮮有修補(bǔ)；鄰里之間偶有摩擦，物品權(quán)責(zé)不明，又無人調(diào)解糾紛。為解惑于眾，達(dá)明于民，本刊特意就社區(qū)治理、自治問題采訪了中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院陳幽泓副教授。

物業(yè)管理模式問題重重

陳教授是人大公共政策研究院社區(qū)治理與政策研究中心主任，也是和諧社區(qū)發(fā)展中心副理事長，因此一說起社區(qū)治理就有談不完的話。她認(rèn)為社區(qū)的重要性不言而喻，它具有準(zhǔn)公共性質(zhì)，但又不是政府，因此在管理上存在很多問題。從中國的行政劃分上來看，社區(qū)屬于基層群眾自治組織，等同于行政村，但在管理上多由物業(yè)公司來管?？晌飿I(yè)公司真的能管好社區(qū)嗎？

“我們每個(gè)人都生活在一個(gè)小區(qū)中，而我們每個(gè)人生活的這個(gè)小區(qū)里頭怎么樣，我們大家都不知道。很多小區(qū)的地下管線都是爛掉的，很多的水管的涂料是有毒的，所以你喝的水也是有毒的，很多的小區(qū)很多人在那里破壞承重結(jié)構(gòu)很容易造成崩塌。很多小區(qū)的消防設(shè)備是不能用的，而業(yè)主又無法檢查。”陳幽泓如此告訴記者。

尤其是飲用水的問題，因?yàn)楦邩嵌夹枰喂┧@就必須把水泵到水箱中。但這些水箱里頭可能有死鼠死貓，即使沒有，長期不清理也會(huì)有各種水生物、塵垢等。和諧社區(qū)發(fā)展中心的另一位負(fù)責(zé)雷女士說，他們過去在小區(qū)做民意調(diào)查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，很多居民反應(yīng)的都是水箱問題，但一直無法解決。對于業(yè)主而言，誰來監(jiān)督清理、保障水箱的干凈呢？

物業(yè)公司維護(hù)小區(qū)還存在著信息不對稱的情況，你很難看到自己的物業(yè)費(fèi)都用在了什么地方。比如電梯是怎么保養(yǎng)的你不知道，如果說電梯壞了，沒有專業(yè)知識的業(yè)主根本無法知道具體情況到底如何。

房子住了15年以上就賣了吧

之所以如此，陳幽泓認(rèn)為這與物業(yè)管理模式的弊端是分不開的。小區(qū)里第一個(gè)是財(cái)產(chǎn)權(quán)問題，私人物品和公共物品都很清晰，但介于私人和公共之間的就無法來管。讓企業(yè)去管，這種物品不能掙多少錢，利益不大。讓物業(yè)企業(yè)去管，他們卻是用公共區(qū)域來受益。或許前幾年還沒有什么問題，但幾年之后就會(huì)出現(xiàn)問題。因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)對小區(qū)的維護(hù)投入不夠，公司的策略就是降低成本，增加收益。

而且，物業(yè)管理的模式往往只重視管理而忽視維護(hù)，比如小區(qū)的地下線路管道需要定期維護(hù)，油漆過不了多久就掉了，地過不了多久就風(fēng)化，磚頭就露出來了。我們剛剛蓋好就是開始破壞的過程。如同我們不斷在重復(fù)的歷史一樣，永遠(yuǎn)都是一個(gè)惡性循環(huán)，不斷的破壞重建，再破壞再重建。

社區(qū)問題并非中國獨(dú)有，即使是發(fā)到國家也有這些問題，比如外國的貧民窟就是爛掉的社區(qū)。但發(fā)達(dá)國家的公共管理能力極強(qiáng)，以美國為例，這個(gè)社會(huì)到處都井井有條，美國的草坪不論哪里都剪的平平整整。兩百年前法國著名社會(huì)學(xué)家托克維爾曾說，世界上沒有任何一個(gè)國家能夠在公共服務(wù)上管理的如美國那么好！

在美國油漆掉了會(huì)油上，磚頭露出來會(huì)重新鋪，這種維護(hù)意識是社會(huì)井然有序發(fā)展的根基。我國社區(qū)的卻是一天天在壞掉，不僅是表面，如煤氣管道、地下線路、飲用水管道等看不見的地方，更是令人擔(dān)憂。所以有物業(yè)公司勸告說:“如果一棟房子住了15年以上，該賣就賣了吧?！?/p>

那么如何管理維護(hù)我們的社區(qū)呢？陳幽泓認(rèn)為，可以嘗試推行“麗娜模式”似的社區(qū)自治。

區(qū)分物權(quán)的“麗娜模式”

“麗娜模式”是業(yè)主領(lǐng)袖崔麗娜在天津?qū)嵺`的一種創(chuàng)新型的社區(qū)管理模式，其核心內(nèi)容是“區(qū)分窮盡的物權(quán)自主、量化公開”。也就是說，業(yè)主進(jìn)入小區(qū)后，把相應(yīng)的物的維護(hù)權(quán)責(zé)劃分到使用者，采取“使用者付費(fèi)”的原則，由每個(gè)單元門的業(yè)主自己修理和更換，可以將其從小區(qū)業(yè)主大會(huì)的物業(yè)費(fèi)或者維修資金中剝離出去。同理，安全通道、屋頂漏雨，按照垂直切分的原則找到使用者，由相關(guān)業(yè)主掏錢修理、維護(hù)。

將共同部分的管理設(shè)定為對分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物業(yè)管理，由全體業(yè)主承擔(dān)成本、由物業(yè)費(fèi)開支費(fèi)用，在權(quán)責(zé)分明的區(qū)分情況下實(shí)現(xiàn)了把物業(yè)費(fèi)降到最低管理成本。比如小區(qū)道路壞了，全體業(yè)主修，這就是因物的客觀占有不同產(chǎn)生的“物權(quán)自主”的區(qū)分。

區(qū)分物權(quán)之后，誰的責(zé)任一目了然。然后再成立業(yè)委會(huì)，聘請專門的職業(yè)經(jīng)理人來負(fù)責(zé)具體的事物。比如保潔的有職業(yè)經(jīng)理人，消防的也有的經(jīng)理人（外包給消防局）來做。社區(qū)的大小事務(wù)則是必須要全體做出決策的，要不要維護(hù)，花多少錢、怎么維護(hù)，都是全體討論的結(jié)果。這樣一來有些共有的地方可以改造成停車位方便了大家出行，而公共的廣告位，還能夠給他們帶來一定的集體收入。

麗娜模式研討會(huì)

當(dāng)然“麗娜模式”也存在一些缺陷，比如在開始階段，物權(quán)區(qū)分無法真正達(dá)到窮盡。過于繁瑣冗雜的劃分，反而增加了業(yè)主在小區(qū)中的生活時(shí)間成本。但正是這些問題形成一種倒推動(dòng)力，促使社區(qū)建設(shè)者在建設(shè)規(guī)劃之時(shí)，就將物權(quán)分割考慮進(jìn)去，從而促進(jìn)社區(qū)的治理維護(hù)。換個(gè)角度來看，“麗娜模式”帶給我們的不僅僅是社區(qū)管理模式的創(chuàng)新，更是一次基層群眾自治的有益實(shí)踐。

社區(qū)是基層自治的開始

雖然中國有幾千年的封建專制歷史，但對于基層群眾自治制度卻并不陌生。古代就有“王權(quán)不下縣”的說法。當(dāng)然這是由于當(dāng)時(shí)統(tǒng)治階級能力不足，無法將全國的各個(gè)地區(qū)都管轄到，于是在縣鄉(xiāng)以下，只設(shè)置驛站，進(jìn)行通信和公文的傳播，實(shí)行宗法制。宗法制雖然也是一種自治，但并不是建立在法理基礎(chǔ)之上，所以就不公平也不完善。

這些足以說明，中國人不但具有自治的基礎(chǔ)，而且具有自治的能力，需要的是稍微加以引導(dǎo)。陳幽泓認(rèn)為，社區(qū)管理第一問題就是那些由私人提供的準(zhǔn)公共物品的維護(hù)。不僅要低成本高收益，還要保值增值?，F(xiàn)在全國的業(yè)主，各地的業(yè)委會(huì)、社會(huì)組織都在做這方面的探索，這是一個(gè)了不起的實(shí)驗(yàn)和貢獻(xiàn)。

社區(qū)無法實(shí)現(xiàn)自治，國家就不可能有民主。因?yàn)槟銢]有那個(gè)能力，你管不了小塊兒，又何談國家這個(gè)大塊兒。從這個(gè)意義上來說，社區(qū)自治就是國家現(xiàn)代化的搖籃。我們國家以前是全能政府，政府大包大攬一切。后來國家認(rèn)識到光有國家和市場不夠，還需要有社會(huì)。因此在2007年，黨的十七大首次將 “基層群眾自治制度”納入中國特色政治制度范疇，成為中國政治制度的四個(gè)基本支柱之一。

正是中國共產(chǎn)黨在民主建設(shè)方面的努力，使得許多如和諧社區(qū)發(fā)展中心這樣的NGO組織充滿了信心要推動(dòng)社區(qū)管理的進(jìn)一步發(fā)展。陳幽泓教授表示，未來和諧社區(qū)發(fā)展中心將從兩個(gè)方面做推動(dòng):第一是提高社區(qū)里面業(yè)主組織的數(shù)量，在各地辦各種研討會(huì)、培訓(xùn)班，促進(jìn)業(yè)主能力提高，成立更多的業(yè)委會(huì)；第二是推動(dòng)社區(qū)組織的建設(shè)，給他們解釋法律政策，解答相關(guān)難題。

和諧社區(qū)發(fā)展中心前身是人民大學(xué)公共管理學(xué)院的公共政策問題的課題組，從2005年注冊成立NGO至今已有8年的時(shí)間。這八年里中心一直堅(jiān)持以大量實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為依托，給社會(huì)提供更前沿的理論成果為重心的目標(biāo)穩(wěn)步前進(jìn)。未來隨著中國社會(huì)的不斷進(jìn)步，民主自治的不斷發(fā)展，社區(qū)自治也將越來越發(fā)達(dá)，面對的問題也越來越多。我們希望能有更多這樣專業(yè)的NGO組織，從專業(yè)角度出來為社區(qū)、為中國社會(huì)做出更多的貢獻(xiàn)。

物業(yè)管理體制的改革和發(fā)展研討會(huì)