物業(yè)房租持續(xù)猛漲成為商業(yè)企業(yè)沉重負擔

在中國商業(yè)聯(lián)合會發(fā)布的“2013年中國商業(yè)十大熱點展望”中，物業(yè)房租持續(xù)猛漲引發(fā)了評審專家們的普遍關注。評審者在“十大熱點展望”中提到：商業(yè)地產(chǎn)總量過剩與結構失衡并存，物業(yè)房租持續(xù)猛漲成為商業(yè)企業(yè)沉重負擔。該研究預測項目已持續(xù)十年，匯聚中國政、學、研、商各領域上百位專家的智慧成果，對中國商業(yè)領域及相關產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展具有深遠的指導和引領價值，每一年的展望內(nèi)容都在海內(nèi)外受到廣泛關注。

房地產(chǎn)投資大量“轉進”商業(yè)地產(chǎn)

2012年，在中央政府對住宅實施嚴格調(diào)控的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)投資大量“轉進”商業(yè)地產(chǎn)，使這一熱絡多年的投資領域呈現(xiàn)出更加“繁榮”的景象。

2011年的中國商業(yè)十大熱點曾經(jīng)指出“經(jīng)營性大型商業(yè)設施開發(fā)過度”，2012年這類設施依然“高燒”不退。據(jù)21世紀不動產(chǎn)等多家數(shù)據(jù)機構調(diào)查：2012年，上海將有22個商業(yè)綜合體項目入市;北京預計有17個大型零售商業(yè)地產(chǎn)項目入市;深圳大型集中式商業(yè)項目面積在未來5年將增長87%，供應量相當于該市過去30年存量商業(yè)面積的總和；成都同時在建的商業(yè)綜合體項目達到100多個。廣東省統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1-8月，廣東商業(yè)地產(chǎn)投資增長31．9%。

美國《華爾街日報》四月報道說，中國的購物中心建設雄冠全球。根據(jù)世邦魏理仕（CBRE）的數(shù)據(jù)，全球在建購物中心排名前10位的城市中中國占據(jù)8席，而在建面積最大的三個城市都在中國。天津有16個在建購物中心，工程總面積達245萬平方米，大于任何一個歐洲城市現(xiàn)有購物中心面積之和。沈陽排名全球第二，18個在建購物中心面積總計達218萬平方米。成都排名全球第三，共有24個在建購物中心，總面積約189萬平方米。武漢在建購物中心排在全球第五……

按照中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的預計，2012年和2013年，中國購物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過3500萬平方米和4400萬平方米。到2013年底，中國購物中心累計存量將高達2.5億平方米。

商業(yè)網(wǎng)點總量過大 供過于求

業(yè)內(nèi)普遍認為，國內(nèi)零售設施存在著總量過剩和大型店鋪過多的現(xiàn)象。許多地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總量過大，大小店鋪過于密集。以上海為例，2000年時，全市商業(yè)營業(yè)面積人均0.74平方米，到2010年底人均已達2.40平方米，超過香港、東京和紐約等世界著名商業(yè)都市的水平，而其中大型商業(yè)網(wǎng)點792個，營業(yè)總面積2333.4萬平方米，占全市商業(yè)店鋪總面積5497萬平方米的42.4%。上海的便利店多達6400多家，平均每4000居民擁有一家店鋪，為全國之冠，由于密集度過高導致該業(yè)態(tài)平均盈利水平僅1%左右，且盈利高的主要是外資企業(yè)。南京主城區(qū)內(nèi)每隔1公里多甚至幾百米就開有1家大賣場的現(xiàn)象比比皆是，如市中心的金潤發(fā)、家樂福和沃爾瑪各店間隔不到1公里；城區(qū)西北角的下關，“彈丸之地”就聚集了家樂福、麥德龍、蘇果三家大賣場；而按照南京市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃要求，大型超市在3000米的服務半徑僅應當設置一處。沈陽中街地區(qū)在建或建成的15萬平方米以上的大型百貨商場多達6家，部分商場相距不足500米。北京雙榆樹小區(qū)1.5公里半徑范圍內(nèi)就集中了4家2萬平方米以上的大賣場，大大超過實際需求。

2012年以來大城市購物中心總體空置率上升。據(jù)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司調(diào)查，一線城市購物中心空置率從去年的7.9%增加到8.4%；二線城市空置率從去年的10.2%上升到10.5%；廣州的空置率從去年的4%猛增到今年的10.2%；而二線城市沈陽和成都空置率分別高達17%和16.2%。據(jù)萬達集團董事長王健林披露，2012年，萬達的城市綜合體在底商招租中也遭遇艱難局面。

商業(yè)網(wǎng)點備受租金暴漲的折磨

與大型商業(yè)網(wǎng)點資產(chǎn)泡沫和嚴重供過于求同時發(fā)生的，是不少商業(yè)網(wǎng)點備受租金暴漲的折磨。統(tǒng)計顯示，近五年來廣州商鋪租金平均上漲了2倍左右。某服裝品牌商表示，2012年以來一線城市的“黃金”商鋪租金上漲幅度達30%。上海連鎖行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2012年大批便利店在租約到期后，租金從每年15萬元猛增到40萬元-45萬元，以至于農(nóng)工商集團麾下的好德和可的兩類便利店被迫關閉了幾十家。位于上海徐家匯的一家便利店年租金竟然高達120萬元。按照便利店業(yè)者的不完全統(tǒng)計，2012年中國便利店行業(yè)平均租金占總經(jīng)營成本的比例已高達57%，大部分單店已很難盈利。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會長郭戈平說：“房租成本大幅上漲，已經(jīng)成為零售企業(yè)布設網(wǎng)點最大的門檻，很多企業(yè)還面臨門店的更新改造，零售業(yè)微薄利潤正在受到蠶食。”

專家們指出，大型商鋪過剩的情形已持續(xù)多年，達到非常嚴重的程度，招租難的困境只是剛剛開始，調(diào)整消化將會是一個漫長過程；而商鋪租金上漲問題，從根本原因看，主要不是由于供不應求，而是通脹環(huán)境和經(jīng)營成本上升所致，政府應當采取措施，對為居民基本生活服務的大眾化商業(yè)網(wǎng)點給予扶持，使租金價格得以平抑。

業(yè)內(nèi)人士預測，2013年國內(nèi)商鋪總量過剩和租金上漲的問題會更趨嚴重，亟盼政府有關部門加以重視并采取防范措施。至少有三個問題需要抓緊解決：一是各地制定或修編的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，需要對大型商業(yè)網(wǎng)點的建設嚴加控制。在這方面，美國是以地方政府規(guī)劃約束為主要手段，日本是以項目審批為主要手段，法國是規(guī)劃和審批兩手并用，一些國家政府部門還對大型商業(yè)網(wǎng)點的新設召開公開聽證會，征求各方面意見后作出決定。二是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的有效實施，必須要有法律法規(guī)支撐。從各地網(wǎng)點規(guī)劃的執(zhí)行情況看，絕大多數(shù)地區(qū)規(guī)劃的約束力不夠，有的地方規(guī)劃形同虛設。專家認為，根本原因在于，制定和實施這些規(guī)劃只是在政府文件中有要求，卻沒有直接的法律依據(jù)，而與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)則相關的城市規(guī)劃和城市建設都有專門的法律。從2004年起，商務部就為國務院代擬《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理條例》，期間國務院法制辦等部門也曾召集有關方面征求意見，但之后就石沉大海。據(jù)接近政府的消息人士說，此項工作已從行政立法計劃中排除。由于沒有公布取消該項立法計劃的原因，專家們對此無可置評，但希望有關部門再次審視這項工作的重要性和緊迫性，如果覺得將城市商業(yè)網(wǎng)點全部納入政府規(guī)劃在世界各國沒有先例，將大型商業(yè)網(wǎng)點通過立法加以規(guī)制的做法在日本、法國等成熟市場經(jīng)濟國家還是有例可援的。建議2013年將規(guī)范大型商業(yè)網(wǎng)點的設置列入行政立法計劃。