千億時(shí)代和NO.1夢(mèng)想

本刊記者│程磊

數(shù)字崇拜與老大夢(mèng)

去年產(chǎn)生的3家新晉千億和4家接近千億級(jí)銷售規(guī)模的公司，瞬間構(gòu)成了新的房地產(chǎn)行業(yè)第一集團(tuán)。在與雄霸行業(yè)老大位置數(shù)十年的萬(wàn)科距離進(jìn)一步縮小的同時(shí)，一方面令人驚嘆房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)門檻已到千億，另一方面，讓新“賽季”誰(shuí)將成為行業(yè)領(lǐng)頭羊充滿了無(wú)盡的想象空間。

兩年前，萬(wàn)科的2萬(wàn)多名員工已收到總裁郁亮發(fā)來(lái)的郵件，宣告萬(wàn)科成為首家銷售過(guò)千億的地產(chǎn)商。從百億邁向千億，和萬(wàn)科一樣，保利和中海用了5年，綠地8年。且差距還在縮小。2011年年末，保利、綠地和萬(wàn)科分別還有478億、434億的銷售差距，到2012年底，這一數(shù)字已分別縮減為395億、372億。

從傳播學(xué)的角度上說(shuō)，簡(jiǎn)單而龐大的數(shù)字具有強(qiáng)大的壓迫感，讓人瞬間震驚而又不知所云。對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)字癡迷的人很多，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良把2013年綠地經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定為3000億元；萬(wàn)達(dá)的王健林希望2015年萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)超過(guò)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元。

而銷售規(guī)模顯然更直觀。在已經(jīng)確定達(dá)到千億的中海、綠地和保利三家公司之后，萬(wàn)達(dá)和恒大已接近千億。沒(méi)多久中國(guó)建筑宣布其地產(chǎn)業(yè)務(wù)，前11月便已實(shí)現(xiàn)銷售額1012億元，同比增長(zhǎng)29%。如果算上代理銷售類公司，易居中國(guó)早已突破千億銷售，而世聯(lián)地產(chǎn)去年的代理銷售規(guī)模已突破2000億。

有千億夢(mèng)想的則更多，比如招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌宣稱公司將以“千億銷售百億利潤(rùn)”為中長(zhǎng)期目標(biāo)，作為傳統(tǒng)標(biāo)桿“招保萬(wàn)金”中的一員，招商地產(chǎn)掉隊(duì)多年，2012年簽約銷售金額為363.86億元。

在著名企業(yè)戰(zhàn)略專家姜汝祥看來(lái)，中國(guó)的一流企業(yè)，在它們的發(fā)展史上，必定有一些標(biāo)志性事件。這些標(biāo)志性的成功事件，既構(gòu)成了這些企業(yè)的成功基因，也是這些企業(yè)戰(zhàn)略“天花板”的一部分。1000億，對(duì)于這些公司顯然是一個(gè)具有時(shí)代意義的數(shù)字，數(shù)字崇拜的情結(jié)也大抵來(lái)源與此。

地產(chǎn)公司對(duì)某個(gè)具體的數(shù)字癡迷，最早可以追溯到2003年7月，在中城房網(wǎng)的一次論壇，輪到順馳董事長(zhǎng)孫宏斌發(fā)言，他宣布順馳今年銷售額要達(dá)到40億元，2004年要到100億?！拔覀兊闹虚L(zhǎng)期戰(zhàn)略是要做全國(guó)第一。”說(shuō)到這里，他微微頓了一下，側(cè)臉看了看坐在一旁的王石說(shuō)：“也就是要超過(guò)在座的諸位，包括王總?！?/p>

全場(chǎng)靜默，所有眼睛齊刷刷看著王石。在那時(shí)間靜止的5秒鐘，王石反駁道：“你不可能這么快超過(guò)萬(wàn)科，是不是要注意控制風(fēng)險(xiǎn)？”此時(shí)的順馳還沒(méi)有走出天津，但這樣一位“異端分子”讓在場(chǎng)記者興奮不已。在隨后的一輪關(guān)于二人PK的媒體報(bào)道后，孫宏斌宣布順馳將走向全國(guó)的重大戰(zhàn)略，100億被反復(fù)提起。

2003年年底住交會(huì)的時(shí)候，孫宏斌再一次強(qiáng)調(diào)了100億這個(gè)數(shù)字，并且旗幟鮮明地喊出了“NO.1”。孫宏斌幾乎給整個(gè)行業(yè)確立了一個(gè)目標(biāo)——銷售100億，是不是老大要看這個(gè)數(shù)。企業(yè)開(kāi)始爭(zhēng)先恐后表達(dá)爭(zhēng)當(dāng)“老大”的欲望。一貫低調(diào)的綠地也堅(jiān)定的表示，我們也到100億，盡管有20億是賣汽車、賣石油賺的。張玉良說(shuō)，“以前我不說(shuō)話，是因?yàn)槲覀冞€沒(méi)有成為業(yè)界老大?！痹诰G地集團(tuán)2004年7月召開(kāi)的公司12周年論壇上，張玉良更是計(jì)劃在2011年進(jìn)入世界500強(qiáng)。再翻一翻紀(jì)錄，類似的話王建林也說(shuō)過(guò)：“3年前我提出的萬(wàn)達(dá)總資產(chǎn)100億元、年銷售額100億元，目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了?！?/p>

到了2005年年初時(shí)，合生創(chuàng)展、順馳和上海綠地三家公司先后正式宣布2004年銷售額達(dá)到100億。當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)的排名發(fā)生了明顯的變化，合生創(chuàng)展和順馳作為最大的黑馬另行業(yè)側(cè)目。而萬(wàn)科，則是首次從“老大”的位置上被拉下馬，萬(wàn)科2004年的銷售額為91.6億元。在成立20周年的2004年，面對(duì)這一結(jié)果，王石不高興。他更惱怒的是，100億這個(gè)數(shù)字張嘴就來(lái)。而萬(wàn)科是個(gè)按現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)作的公司，信息披露、業(yè)務(wù)運(yùn)作和管理都是透明的。不公平、不甘心化作一股怒氣，被媒體紛紛炒作，把老大之爭(zhēng)推向高潮。

在2004年年報(bào)的致股東書(shū)中，萬(wàn)科如此寫(xiě)道：在中國(guó)短暫的市場(chǎng)發(fā)展史上，有不少企業(yè)在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了迅猛的發(fā)展，甚至在行業(yè)一時(shí)獨(dú)占鰲頭。萬(wàn)科同樣渴望高速成長(zhǎng)，但我們絕不能以股東的利益來(lái)博取一時(shí)的輝煌，萬(wàn)科相信企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不是短跑而是長(zhǎng)跑。

2004年是追逐數(shù)字、追逐領(lǐng)袖的一年，也是在2004年9月萬(wàn)科20周年慶典上，萬(wàn)科首次提出了10年后達(dá)到1000億元銷售額的目標(biāo)。后來(lái)“頑皮”的孫宏斌把這個(gè)時(shí)間又打了個(gè)對(duì)折，“未來(lái)5年，中國(guó)出現(xiàn)幾個(gè)年銷售額500億～1000億元的地產(chǎn)企業(yè)，是完全可能的，而順馳將是其中之一?！?/p>

100億或者1000億，象征著某個(gè)階段房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)時(shí)能企及的最高峰。置地起屋，架橋修路，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)“具象”而又容易自我膨脹的行業(yè)；不管說(shuō)沒(méi)說(shuō)過(guò)，做沒(méi)做到，對(duì)很多從業(yè)者來(lái)說(shuō)，“做大、做第一”的夢(mèng)想已經(jīng)潛移默化。正如郁亮說(shuō)的，沒(méi)有人愿意當(dāng)老二、老三。

千億規(guī)模的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，樂(lè)觀估計(jì)2015年可能增至10家，未來(lái)萬(wàn)億都有可能，老大也一定會(huì)換人。“我們很坦然接受，做老大還得做其他事情，第一集團(tuán)軍來(lái)共同承擔(dān)這個(gè)對(duì)行業(yè)、對(duì)社會(huì)的職責(zé)，建更好的房子，提供更好的服務(wù)，否則的話就太危險(xiǎn)了。”郁亮說(shuō)。

寡頭競(jìng)爭(zhēng)之辯

數(shù)家千億級(jí)公司構(gòu)成的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新的第一集團(tuán)，行業(yè)發(fā)展10年來(lái)，最顯著的變化是行業(yè)集中度明顯提高，梯次分化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。80%的土地被20%的公司拿走，未來(lái)幾年80%的供應(yīng)由20%的企業(yè)提供這類“二八定律”也有可能發(fā)生。業(yè)界的另一類聲音是，寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來(lái)臨。

寡頭時(shí)代2012年北京成交37塊住宅用地，其中國(guó)企拿走24塊。2013年1月北京成交的8宗經(jīng)營(yíng)性用地，總地價(jià)176.72億元，均是央企、國(guó)企獲得。在行業(yè)洗牌的過(guò)程當(dāng)中，需要警惕的是競(jìng)爭(zhēng)的公平性問(wèn)題。行業(yè)寡頭化本無(wú)可非議，值得非議的是寡頭化的路徑和方式。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心（CRIC）的研究，2012年全國(guó)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到12.46%。

把時(shí)間的視角拉遠(yuǎn)，我們可以看到，TOP10企業(yè)2008-2011年的市場(chǎng)占有率分別是6.2%、8.1%、9.5%、11.1%、12.5%；前100名企業(yè)的市場(chǎng)占有率分別是19.8%、22.1%、26.9%、28.1%、30%。照此增速推算，2015年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率將會(huì)超過(guò)33%，而TOP10企業(yè)的市場(chǎng)占有率或?qū)⒊^(guò)15%。

一項(xiàng)研究表明，在銷售方面，2012年40家企業(yè)的銷售總和是13389億元，比2011年增長(zhǎng)了28.1%。其中，銷售額前10企業(yè)的總額是8405億元，比2011年的6657億元增長(zhǎng)了26.3%。2012年全國(guó)商品房銷售總額是64456億元，同比增長(zhǎng)10%。也就是說(shuō)，40家企業(yè)和TOP10企業(yè)的銷售總額增速均高于全國(guó)的10%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)界較為流行的一個(gè)觀點(diǎn)是“壟斷導(dǎo)致資源配置低效率”，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家比如芝加哥大學(xué)的哈羅德·德姆塞茨教授指出，高效率的企業(yè)可以占有較大的市場(chǎng)份額，并伴隨著產(chǎn)業(yè)集中度的提高，企業(yè)的良好績(jī)效是因?yàn)樾识皇且驗(yàn)槭袌?chǎng)壟斷造成的，是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。但現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)也存在哈羅德指出的例外：人為設(shè)計(jì)的市場(chǎng)壟斷會(huì)破壞和降低有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，阻礙經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的發(fā)展，即競(jìng)爭(zhēng)的公平性。

其實(shí)沒(méi)有必要就寡頭的含義進(jìn)行過(guò)多爭(zhēng)辯，寡頭化不一定帶來(lái)壟斷，而壟斷也不一定是在全國(guó)。如果寡頭在某一區(qū)域有大量的有效供應(yīng)，能夠控制定價(jià)權(quán)，也是一種壟斷。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商只要在某城市的某區(qū)域控制了一塊占到該區(qū)域市場(chǎng)份額50%大小的土地，就能夠?qū)@個(gè)區(qū)域、板塊的房產(chǎn)售價(jià)產(chǎn)生絕對(duì)的影響。一位知名開(kāi)發(fā)商告訴記者：“二、三線城市通常200畝就夠?！?/p>

這一“寡頭時(shí)代”趨勢(shì)，可從土地市場(chǎng)明顯感受到。2005年之前，從全國(guó)土地出讓情況看，大開(kāi)發(fā)商拿地比例為10-15%，而現(xiàn)在的一線城市大開(kāi)發(fā)商拿地的比例已達(dá)到70%以上，土地正越來(lái)越向部分實(shí)力房企集中，而這中間也有分化。

潘石屹無(wú)比懷念四、五年前土地競(jìng)拍市場(chǎng)全是上市公司和民企那個(gè)時(shí)代。然而，這種場(chǎng)景只能停留在老潘的回憶中。如今，“一線房地產(chǎn)市場(chǎng)目前基本上是由央企主導(dǎo)，由地方國(guó)企輔助開(kāi)發(fā)，逐漸形成相對(duì)壟斷的市場(chǎng)。”潘石屹說(shuō)。

2012年北京成交37塊住宅用地，其中國(guó)企拿走24塊。2013年1月北京成交的8宗經(jīng)營(yíng)性用地，總地價(jià)176.72億元，均是央企、國(guó)企獲得。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為：“土地供應(yīng)不管怎么樣，都可以用資金的辦法解決。但是資金卻沒(méi)有別的辦法去解決，所以資金還是第一位的。

在行業(yè)洗牌的過(guò)程當(dāng)中，需要警惕的是競(jìng)爭(zhēng)的公平性問(wèn)題。行業(yè)寡頭化本無(wú)可非議，值得非議的是寡頭化的路徑和方式。

大型房企在品牌、規(guī)模、銷售和回款能力方面的強(qiáng)勢(shì)，被銀行看在眼里，愛(ài)在心里：授信給少數(shù)大型房企，銀行的風(fēng)險(xiǎn)和控制成本也都比較低。而這種偏愛(ài)對(duì)市場(chǎng)的影響并不只是拿幾塊地那樣簡(jiǎn)單，房產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)到現(xiàn)在，已不是一個(gè)賣房子的概念，而變成了是一種綜合能力的比拼，展示的是各自社會(huì)資源的掌控與調(diào)度能力。低成本融資的能力、獲取優(yōu)質(zhì)土地的能力、社會(huì)資源的掌控力方面，央企國(guó)企顯然和民企不在一個(gè)起跑線。

與之前的時(shí)代不同的是，從2002年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期以來(lái)，雖然遭遇多次調(diào)控，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取了超額利潤(rùn)。在超額利潤(rùn)的表象下，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)量多、平均規(guī)模小，行業(yè)集中度低、產(chǎn)品同質(zhì)化的事實(shí)。在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里，行業(yè)集中度的表現(xiàn)幾乎為零。這是個(gè)開(kāi)發(fā)商的“黃金年代”，只要你會(huì)造房子，就能賣出房子，而且還很好賣。那是一個(gè)幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)代。

而第一集團(tuán)的擴(kuò)容和游戲規(guī)則的改變，能帶來(lái)哈羅德所描述的那種情形：行業(yè)集中度的提高帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，足以使這些寡頭企業(yè)盡可能地努力進(jìn)行研究和開(kāi)發(fā)，盡可能提高效率，盡可能降低產(chǎn)品的價(jià)格。

30%

2008～2011年，房地產(chǎn)前100名企業(yè)的市場(chǎng)占有率分別是19.8%、22.1%、26.9%、28.1%，預(yù)計(jì)2012年或?qū)⑦_(dá)到30%。

規(guī)模致勝與做大做強(qiáng)

盡管導(dǎo)致千億房企規(guī)模劇增的因素眾多，但高周轉(zhuǎn)追求規(guī)模化的運(yùn)營(yíng)模式無(wú)疑是這些房企共有的特征，而千億俱樂(lè)部的擴(kuò)容也正是這種模式在2012年獲得成功的例證。規(guī)模化發(fā)展支撐著這些企業(yè)在過(guò)去10年間的高速增長(zhǎng)。

蘭德咨詢總裁宋延慶便表示，目前跑贏大市的企業(yè)主要依靠的便是周轉(zhuǎn)率，以保利和中海等大型房企的開(kāi)發(fā)節(jié)奏已經(jīng)呈現(xiàn)出規(guī)律性，拿地時(shí)間一般集中在一年當(dāng)中的3月及10-11月兩個(gè)時(shí)間段，在當(dāng)年的9、10月和第二年的5月前后實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，開(kāi)發(fā)周期一般為6-8個(gè)月。比如保利地產(chǎn)2012年的銷售整體去化率高達(dá)80%，遠(yuǎn)高于2011年的68%。

在此運(yùn)營(yíng)模式的主導(dǎo)下，萬(wàn)科、保利這些以住宅開(kāi)發(fā)為主的千億房企在產(chǎn)品定位上聚焦于剛需產(chǎn)品，在萬(wàn)科2012年所銷售的住宅中，120平方米以下戶型銷售額占比達(dá)到80%，在保利2012年所銷售的住宅類產(chǎn)品中，120平方米以下戶型銷售額占比則超過(guò)70%成。

“高周轉(zhuǎn)是規(guī)模型房企的前提條件”這一論調(diào)已成行業(yè)共識(shí)，而未來(lái)的增長(zhǎng)還會(huì)繼續(xù)以這一方式發(fā)展成為致勝未來(lái)之道嗎？在陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪看來(lái)，除非企業(yè)規(guī)模增加到一定邊界，企業(yè)無(wú)法通過(guò)增加規(guī)模來(lái)獲利的時(shí)候，擴(kuò)張的游戲就會(huì)停止，好企業(yè)需要尋找良性發(fā)展的道路。

規(guī)?；l(fā)展其實(shí)就是在討論企業(yè)的大與強(qiáng)。馬云說(shuō)，“未來(lái)企業(yè)越小越好，越大越累?！痹谶@點(diǎn)上，萬(wàn)科總裁郁亮是認(rèn)同的，在他看來(lái)，小企業(yè)實(shí)現(xiàn)一個(gè)具體的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)很容易，但企業(yè)大了，不能夠只用銷售收入來(lái)衡量。他不止一次感慨當(dāng)老大的不易?！笆裁词切袠I(yè)老大？不僅僅是規(guī)模最大你就是老大，更要為整個(gè)行業(yè)擔(dān)當(dāng)起探尋、摸索的責(zé)任，有時(shí)候更替整個(gè)行業(yè)挨罵受過(guò)。”郁亮說(shuō)。

因?yàn)橐?guī)模化、因?yàn)閷?duì)大的追求將企業(yè)推向險(xiǎn)境的故事在綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平經(jīng)歷過(guò)。宋衛(wèi)平也承認(rèn)，綠城在發(fā)展速度上過(guò)于激進(jìn)。他也指出，擴(kuò)張階段是企業(yè)最危險(xiǎn)的階段。

在融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌身上發(fā)生的更是歷歷在目。融創(chuàng)中國(guó)是在順馳失敗的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，孫宏斌并不否認(rèn)這一點(diǎn)。在融創(chuàng)一次內(nèi)部會(huì)議上，孫宏斌將到了順馳帶給他的三點(diǎn)教訓(xùn)：第一，是房地產(chǎn)得管理好現(xiàn)金流；第二，無(wú)論多大的開(kāi)發(fā)商，它也許進(jìn)了20個(gè)城市或者50個(gè)城市，但是它的利潤(rùn)來(lái)源可能只是少數(shù)城市，并不是每個(gè)城市都賺錢；第三個(gè)，一個(gè)企業(yè)管理不了太多的城市，進(jìn)入太多城市，管理會(huì)存在隱患。

目前的融創(chuàng)安于“偏居一隅”，僅在“津京滬渝”（還包括蘇南）四個(gè)地方深耕“高端精品樓盤(pán)”，孫宏斌說(shuō)，“我們錢少，這四個(gè)地方已經(jīng)足夠我們發(fā)展了?！?/p>

“我們要知道自己能吃幾碗干飯?！比ツ昴甑?，孫宏斌毫不留情的批評(píng)旗下某項(xiàng)目立志要做銷售額利潤(rùn)的中國(guó)房地產(chǎn)第一。一再?gòu)?qiáng)調(diào)追求“從容”的孫宏斌說(shuō)他對(duì)當(dāng)老大完全沒(méi)有野心，“高筑墻、廣積糧、不稱王”，是孫宏斌目前的心態(tài)。圈內(nèi)沒(méi)人信，老孫也許只是對(duì)規(guī)模化心存警惕。

規(guī)模效應(yīng)所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，確實(shí)主導(dǎo)了市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。以前還可以說(shuō)萬(wàn)科模式，現(xiàn)在這些大地產(chǎn)商其實(shí)已經(jīng)到了一個(gè)很相似的地步了，基本上都嫁接了萬(wàn)科的快周轉(zhuǎn)加高融資。一些細(xì)節(jié)，預(yù)示了千億之后的競(jìng)爭(zhēng)分化態(tài)勢(shì)。在住宅領(lǐng)域，萬(wàn)科無(wú)疑仍是翹楚，而在全產(chǎn)業(yè)鏈上，保利和中海則走在了前面，尤其是保利。2012年，保利商業(yè)地產(chǎn)銷售額接近150億元，以高端寫(xiě)字樓和公寓為主。旗下的會(huì)展、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心已經(jīng)貢獻(xiàn)了超過(guò)7億元的運(yùn)營(yíng)收益。

從利潤(rùn)率來(lái)看，中海是最賺錢的地產(chǎn)商。從2011年的凈利潤(rùn)率來(lái)看，中海為31%，而同期萬(wàn)科只有13.4%。土地儲(chǔ)備方面，恒大則是土儲(chǔ)最多、布局最廣的地產(chǎn)商，觸角遍布200多個(gè)城市，以三四線居多。毛利只有20%多，比萬(wàn)科還低，可能也是價(jià)格優(yōu)勢(shì)最明顯的公司。

但未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，分化是必然。同時(shí)還要面臨集中度變高、企業(yè)變少、競(jìng)爭(zhēng)加劇，面對(duì)這樣一個(gè)有著將近152家A股公司、15000億存貨和10315億市值的市場(chǎng)。規(guī)模致勝，還能走多遠(yuǎn)？

馮侖有一句經(jīng)典名言：剩者為王?；钕聛?lái)才是關(guān)鍵，孫宏斌和宋衛(wèi)平深有同感。在過(guò)去的10年，政策的變化帶來(lái)的順應(yīng)錯(cuò)誤主導(dǎo)了企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰，還不是完全化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，掉隊(duì)的掉隊(duì)、垮掉的垮掉。規(guī)?；?、高周轉(zhuǎn)一招鮮，去打下一個(gè)10年的江山，真的令人很擔(dān)心。

下一個(gè)10年

北京大學(xué)教授張頤武10年在一次聚會(huì)上和發(fā)展商們開(kāi)了個(gè)玩笑，當(dāng)潘石屹提出讓張頤武對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出批判的時(shí)候，張教授說(shuō):“我害怕，不敢批判，我覺(jué)得十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)是偉大、驚天動(dòng)地的革命事業(yè)，我們把整個(gè)歐洲，整個(gè)美國(guó)都搬到北京周圍。最好玩的事情是我的一個(gè)老師，他搬到一個(gè)小區(qū)叫‘海德堡’，他寫(xiě)文章時(shí)候就寫(xiě)的是‘于海德堡’。北京的空間發(fā)生了一系列改變，很多地方已消失，500米以外是歐洲，300米以外是美國(guó)。這時(shí)候我覺(jué)得房地產(chǎn)商確實(shí)是做了一個(gè)創(chuàng)造性的毀滅工作?！?/p>

張頤武的這番調(diào)侃讓開(kāi)發(fā)商的心里很不好受?？?0年后的今天，創(chuàng)造性和產(chǎn)品品質(zhì)并沒(méi)有隨著行業(yè)的發(fā)展而有相應(yīng)的進(jìn)步。

千億軍團(tuán)的領(lǐng)跑者是這么打算的：萬(wàn)科總裁郁亮說(shuō)，萬(wàn)科的青春期過(guò)去了，不再追求速度與規(guī)模，要追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)、蓋有人住的房子；中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)提升創(chuàng)造價(jià)值的能力比片面地追求規(guī)模更重要；保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊說(shuō)，保持30%的年增長(zhǎng)是合適的，也是必需的，但也要有質(zhì)量。

新第一集團(tuán)的形成，是經(jīng)過(guò)這兩年的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)分化的結(jié)果。但仔細(xì)分析他們的表現(xiàn)，他們的“高歌猛進(jìn)”除了因?yàn)橛绣X有資源，這些企業(yè)都有一個(gè)共性：都在主動(dòng)適應(yīng)調(diào)控的外部環(huán)境，主動(dòng)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略布局和策略進(jìn)行靈活調(diào)整，主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和管理變革，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)。這才是他們?cè)谶@場(chǎng)“史無(wú)前例”的行業(yè)變革中勝出的根本原因。

過(guò)去十年以住宅開(kāi)發(fā)商為主的行業(yè)格局，將一去不復(fù)返。以萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤(rùn)等為代表的傳統(tǒng)大型住宅房企在近幾年來(lái)已經(jīng)迅速做出調(diào)整，進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多樣化的領(lǐng)域。較早在業(yè)內(nèi)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，是華潤(rùn)、富力和遠(yuǎn)洋，三家至今發(fā)展各不同，從年報(bào)和半年報(bào)來(lái)看，華潤(rùn)以萬(wàn)象城系列為核心全國(guó)復(fù)制，已見(jiàn)到收益；富力和遠(yuǎn)洋前期投入太多，尚在培育中。

在企業(yè)管理層面，千億銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，一方面將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的規(guī)模效益，但另一方面也對(duì)企業(yè)管理的復(fù)雜性提出更大挑戰(zhàn)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率、凈利率水平將穩(wěn)步趨同，形成穩(wěn)定透明的社會(huì)平均水平。企業(yè)只有通過(guò)精細(xì)化管理，提升服務(wù)質(zhì)量，才能提升對(duì)股東的回報(bào)水平。

萬(wàn)科董秘譚華杰認(rèn)為，行業(yè)集中度逐漸提升，主流開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到面對(duì)面直接競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，以前是各開(kāi)各的荒，彼此之間基本不見(jiàn)面，但現(xiàn)在進(jìn)入"面對(duì)面"競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求更高，大家對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的關(guān)注越來(lái)越高，最后在住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色建筑迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

10年無(wú)進(jìn)步從百億到千億這些年來(lái)，無(wú)論是技術(shù)還是商業(yè)模式并沒(méi)有相應(yīng)的進(jìn)步，地產(chǎn)商在居住品質(zhì)、服務(wù)、產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新上并無(wú)多大貢獻(xiàn)，無(wú)論是制造端還是服務(wù)端，消費(fèi)者與生產(chǎn)者對(duì)立的局面目前并沒(méi)有得到明顯改善。

“下一階段，房地產(chǎn)業(yè)是服務(wù)業(yè)。”在馮侖看來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)值鏈，實(shí)際上經(jīng)歷了一個(gè)由低到高的過(guò)程，最低的時(shí)候是制造業(yè)。制造業(yè)是苦力活，掙的是加工費(fèi)，拼的是速度、成本和規(guī)模的錢，追求速度要快，成本要低，規(guī)模要大。這個(gè)階段大概對(duì)應(yīng)在人均GDP1500美金到8000美金；但是到了人均GDP8000美金到15000美金這個(gè)階段，就逐步由制造業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。

“服務(wù)業(yè)的附加值在于掙小費(fèi)，所以服務(wù)業(yè)一定是態(tài)度好、技術(shù)好，專業(yè)上精益求精之外還要誠(chéng)信。”馮侖說(shuō)。在這場(chǎng)行業(yè)寡頭化的變局中，機(jī)會(huì)依賴型的、管理粗放的、低內(nèi)控水平的企業(yè)逐漸被淘汰出局，戰(zhàn)略得當(dāng)、財(cái)務(wù)狀況良好、管理精細(xì)、產(chǎn)品服務(wù)更加優(yōu)秀的企業(yè)開(kāi)始擴(kuò)大市場(chǎng)份額。