土地一級開發(fā)項目規(guī)劃編制管理模式初探——基于蘇通科技產(chǎn)業(yè)園實踐研究

徐丹丹， 徐 敏

(中新蘇通科技產(chǎn)業(yè)園(南通)開發(fā)有限公司，江蘇 南通 226000)

1 蘇通園區(qū)開發(fā)概況

蘇通科技產(chǎn)業(yè)園位于南通市南端，是蘇通大橋江北第一站，江蘇省沿江、沿海發(fā)展的交匯點，規(guī)劃面積50.68平方公里。

從2009年園區(qū)啟動以來，一期9.59平方公里基礎設施已全部建設完成，二期項目正逐步開展，功能配套設施在完善當中；園區(qū)2011年榮獲“江蘇省建筑節(jié)能和綠色建筑示范區(qū)”稱號；2012年12月中國、奧地利兩國生態(tài)技術合作平臺“中奧蘇通生態(tài)園”落戶于此；2013年5月國際生態(tài)環(huán)境與城市發(fā)展高峰論壇在蘇通園區(qū)如期舉行。園區(qū)已成為國內(nèi)乃至國際高科技、生態(tài)型企業(yè)的投資熱點。

在蘇通園區(qū)建設的過程中，我們發(fā)現(xiàn)規(guī)劃編制管理人員對該類項目缺乏系統(tǒng)規(guī)劃編制意識，對規(guī)劃項目的管理缺乏理論基礎及實踐經(jīng)驗，造成規(guī)劃編制項目不合理，編制項目及編制時間上缺乏科學統(tǒng)籌，項目管理混亂，導致規(guī)劃成果不能很好指導開發(fā)建設。

作為蘇通科技產(chǎn)業(yè)園土地一級開發(fā)主體，中新蘇通公司整理四年來的開發(fā)得失，以構建園區(qū)規(guī)劃管理模式標準化體系為契機，著手研究以標準體系為基本框架，整合規(guī)劃編制體系管理、工程設計管理、項目管理的管理模式，形成蘇通園區(qū)特色的規(guī)劃編制管理模式。

2 規(guī)劃編制管理理念的理論基礎

作為土地一級開發(fā)項目的設計管理部門，規(guī)劃編制的系統(tǒng)梳理、規(guī)劃編制任務的準確下達、設計項目的科學管理都是重要的工作內(nèi)容，運用科學的管理方法才能確保戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，提高開發(fā)效益，實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展。

2.1 設計管理

設計管理指設計工作中的管理，是設計學與管理學的交叉學科。作為設計管理者，工作重點在于搭建合適的設計管理構架，促進設計管理的高效、合理運行。在土地一級開發(fā)項目中，設計管理主要涵蓋項目規(guī)劃總體策劃、規(guī)劃及設計任務組織、設計項目全面管理三個方面。

2.2 PDCA循環(huán)改進理念

PDCA管理法中P(Plan)表示計劃目標、方針、活動計劃；D(Do)代表實施、執(zhí)行；C(Check)表示檢查實施效果，找出問題；A(Action)代表行動改進。對于成功的經(jīng)驗可加以肯定與提高，對失誤的地方進行總結，并放至下一個PDCA循環(huán)中進行改進，規(guī)劃編制各階段成果在一輪又一輪的循環(huán)中得到改進與完善。

2.3 標準化理念

作為城市土地一級開發(fā)主體，構建規(guī)劃編制管理標準體系便于科學管理及成功經(jīng)驗的復制。在規(guī)劃編制管理方面的標準化管理涵蓋兩個方面，即技術標準和管理標準。技術標準重在構建規(guī)劃編制體系，明確規(guī)劃編制內(nèi)容及要求。管理標準重在規(guī)劃編制管理中的質量控制、進度控制。

2.4 動態(tài)管理理念

規(guī)劃編制體系與內(nèi)容隨項目特征及開發(fā)時間不同而需動態(tài)調整，隨著國家相關法律法規(guī)的修訂，以及社會、經(jīng)濟、環(huán)保方面需求也需不斷更新。當外部環(huán)境與項目內(nèi)部環(huán)境發(fā)生變化時，規(guī)劃編制體系及內(nèi)容也需及時修訂、調整、補充和完善，以科學指導項目的開發(fā)建設。

3 規(guī)劃編制的標準化模式

中新蘇通公司經(jīng)過四年的建設實踐，從規(guī)劃編制體系梳理、規(guī)劃編制內(nèi)容整合、規(guī)劃編制方式優(yōu)化3個方面進行了整理與創(chuàng)新，從技術方面建立了具有易于操作、科學控制、鼓勵創(chuàng)新特色的標準化模式。

3.1 規(guī)劃編制體系梳理

土地一級開發(fā)的目標是在上位規(guī)劃的基礎上，在城市建設用地或農(nóng)用地等土地上，通過市政基礎設施及社會公用設施的建設，使區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“七通一平”或“九通一平”[1]，將“生地”變成“熟地”，讓土地能夠達到進入二級市場的要求。

蘇通科技產(chǎn)業(yè)園是具有完整功能的城市新區(qū)，其土地一級開發(fā)涵蓋城市規(guī)劃編制及基礎設施開發(fā)建設。該類城市規(guī)劃往往在城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃指導下進行，多為城市新區(qū)，體系相對完整，往往在戰(zhàn)略層面對經(jīng)濟、生態(tài)方面，在控規(guī)層面對城市設計、基礎設施方面進行專題研究。

基于蘇通園區(qū)開發(fā)實踐經(jīng)驗，對該類規(guī)劃編制體系梳理如圖1。

3.2 規(guī)劃編制內(nèi)容整合

作為下達任務書、指導規(guī)劃編制單位開展城市規(guī)劃的依據(jù)，需對規(guī)劃編制主要技術要素進行歸納，引用國家最新法律法規(guī)或權威描述，結合項目所在地的規(guī)章，定期更新，以指導相似項目規(guī)劃管理人員的規(guī)劃編制、組織、控制工作，確保以明確的方向指導設計單位編制相關規(guī)劃。

圖1 土地一級開發(fā)項目規(guī)劃編制體系整合圖

3.3 編制管理方式優(yōu)化

在充分考慮經(jīng)濟、社會、環(huán)境等要素，根據(jù)相關法律法規(guī)編制的規(guī)劃成果，即使考慮盡量科學全面，也畢竟是假設和預測的結果，在實際實施過程中往往與原先編制目標有偏差。對于剛性的規(guī)劃成果，需要有柔性的持續(xù)改進方法來完善管理系統(tǒng)，柔性PDCA循環(huán)改進方法能夠緩解上述問題。

在土地一級開發(fā)項目中，因為開發(fā)建設時間有限，戰(zhàn)略規(guī)劃目標確定后，同層面的專項規(guī)劃、下一層面的控制性規(guī)劃、局部基礎設施建設，甚至土地出讓工作紛紛展開，并不會完全按照從宏觀到微觀的開發(fā)時序執(zhí)行。這就需要采用PDCA循環(huán)理念，對各層面規(guī)劃成果持續(xù)評估與改進，而PDCA循環(huán)的速度需根據(jù)體系內(nèi)的不同系統(tǒng)而確定，如圖2。

4 項目管理的標準化模式

4.1 質量管理

在前期工作中，需將項目背景等相關資料明確而概括的闡述，并提出業(yè)主方的要求及想法，在技術及管理重點對設計單位進行定量的要求。根據(jù)不同的項目特征選擇適合的規(guī)劃編制單位。

進入設計階段后，需在關鍵節(jié)點對設計質量進行把控，組織評審組對階段性成果進行評審，并提出改進意見。

表1 土地一級開發(fā)項目規(guī)劃編制技術要點

圖2 規(guī)劃編制PDCA循環(huán)改進示意圖

4.2 進度管理

首先需根據(jù)總體需求及項目特征制訂規(guī)劃編制計劃，在時間控制點確定的前提下確保重要規(guī)劃的順利開展，充分考慮各專業(yè)規(guī)劃的銜接，為規(guī)劃的資料搜集、中間匯報、規(guī)劃調整預留充足的時間。

合理確定時間控制點也是進度管理的關鍵。根據(jù)設計內(nèi)容，設置關鍵里程碑、控制點，合理安排中間評審及技術溝通會，在上述關鍵節(jié)點處審核規(guī)劃編制深度、質量的同時，也是對設計任務的階段性檢查。

土地一級開發(fā)的規(guī)劃編制工作是一項系統(tǒng)工程，運用 WBS(Work Breakdown Structure)分解，即項目結構分解方法，將該系統(tǒng)分為多個子系統(tǒng)，在每個子系統(tǒng)中選擇一家單位作為總體設計單位，協(xié)調業(yè)主對相關項目的技術管理，從而保障設計進度。

完備的設計合同也是確保進度的關鍵。進度計劃及其保障措施、與設計費掛鉤的支付方案、設計團隊的結構及管理方式等都需在合同中明確以保障設計的順利開展。

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4.3 蘇通模式

在不斷實踐、總結、并持續(xù)改進的努力下，中新蘇通公司從對設計單位的選擇、規(guī)劃評審、設計進度控制、設計質量控制等方面進行深入研究與整理，期望提出一種高效、靈活、便于復制的土地一級開發(fā)項目規(guī)劃編制管理標準化模式，其基本運行框架及模式如表2。

5 結語

探索土地一級開發(fā)項目規(guī)劃編制管理模式，對土地一級開發(fā)全局的部署有重要意義和作用。充分發(fā)揮業(yè)主方規(guī)劃管理者的專業(yè)特長及管理作用，根據(jù)項目特征對規(guī)劃編制系統(tǒng)進行系統(tǒng)梳理，按照科學的方法對規(guī)劃編制進行管理。業(yè)主方規(guī)劃管理者需建立溝通協(xié)調平臺，調動規(guī)劃編制單位積極性，與實踐相結合，在計劃、實踐、評估、改善的循環(huán)中持續(xù)改進，提高各層面規(guī)劃的科學性。筆者對土地一級開發(fā)項目中的規(guī)劃編制管理模式提出初步探索，希望對類似項目的前期研究提供一定的參考作用。

[1]姚進,孫珺.土地一級開發(fā)模式及策略[J].合作經(jīng)濟與科技,2011,23:11-12.

[2]趙艷莉,鄭聲軒.張卓如.從戰(zhàn)略規(guī)劃與總體規(guī)劃關系探討兩者技術改革[J].城市規(guī)劃,2012,36(8):88.

[3]郝天文.市政工程專項規(guī)劃編制幾點問題的探討[J].城市規(guī)劃,2008,32(9):84.

[4]齊峰,冒晨.貫徹城鄉(xiāng)規(guī)劃法推進基礎設施專項規(guī)劃制定[J].城市規(guī)劃,2009,33(7):22.