我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程及存在問題分析

劉 寧

（鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450001）

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格來說是從1978 年開始逐漸形成。自此大致可分為五個(gè)階段：起步階段（1978—1991 年）、過熱階段（1992—1993 年）、穩(wěn)步發(fā)展階段（1994—1997 年）、繁榮階段（1998—2002 年）以及宏觀調(diào)控階段（2003 年至今）。

（一）起步階段

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步階段是房地產(chǎn)發(fā)展歷程中的重要時(shí)期，雖然發(fā)展較為緩慢，但其中提出了許多開創(chuàng)性觀點(diǎn)，意義重大。主要內(nèi)容是住房制度和土地使用制度改革。

住房制度改革具體可分為三個(gè)階段：

1. 1979-1981 年，公房成本價(jià)銷售

1979 年，國(guó)家城建總局決定試行以成本價(jià)將新建住房銷售給居民，并選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州五個(gè)城市試點(diǎn)。

2.1982-1987 年，提高租金，補(bǔ)貼售房

1982 年4 月，國(guó)務(wù)院原則上同意了《關(guān)于出售住宅試點(diǎn)工作座談會(huì)情況的報(bào)告》。有關(guān)部門設(shè)計(jì)出“三三制”的補(bǔ)貼出售住房方案，即由政府、企業(yè)和個(gè)人各負(fù)擔(dān)1/3，再加上其他的優(yōu)惠辦法，個(gè)人補(bǔ)貼售房試點(diǎn)取得顯著的效果。。

3.1988-1991 年，全面啟動(dòng)階段

1988 年2 月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，標(biāo)志著我國(guó)住房制度改革進(jìn)入全面試點(diǎn)階段。

土地使用制度改革也可分為三個(gè)階段：

1.1980 年，征收土地使用費(fèi)

1980 年7 月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》，其中規(guī)定可以出租批租土地給外商使用。

2.1986 年，土地使用權(quán)有償出讓

1987 年9 月9 日深圳市首次以協(xié)議形式有償出讓土地。11 月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)確定深圳、上海、珠海、廣州、天津、廈門和福州等城市為城市土地使用制度改革試點(diǎn)城市。

3.1988 年，土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓有法可依

1988 年4 月，第七屆全國(guó)人大第一次會(huì)議修改了1982 年《憲法》的相關(guān)條款，規(guī)定“土地使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這是我國(guó)土地使用制度的根本性變革。這標(biāo)志著我國(guó)的根本大法承認(rèn)了土地使用權(quán)的商品屬性。

（二）過熱階段

我國(guó)在1992-1993 年期間遭遇了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，泡沫破裂所造成的惡劣影響延續(xù)了許多年。

1992 年，鄧小平發(fā)表了重要的南方講話。這一歷史性的講話掀起了經(jīng)濟(jì)改革的新浪潮，房地產(chǎn)井噴也由此開始。以海南為例，1992 年公寓樓由去年的1000 多元/m2漲到5000 元/ m2；中心地區(qū)的房?jī)r(jià)一度突破100000 元/ m2。房?jī)r(jià)飆升正是吸引大量資金涌入房地產(chǎn)的根本原因。

這場(chǎng)房地產(chǎn)狂潮首先從海南島開始，隨后迅速蔓延到廣東珠三角，再向福建、江蘇、上海擴(kuò)散，這五省、直轄市的房地產(chǎn)公司總數(shù)占全國(guó)一半以上。而泡沫生產(chǎn)期間，銀行資金、國(guó)有企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)以及大量外資通過各種渠道涌入房地產(chǎn)業(yè)。

但泡沫終將破滅。1993 年6 月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，16 條強(qiáng)力調(diào)控措施簡(jiǎn)言之就是緊縮銀根，抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展。這次宏觀調(diào)控立竿見影，泡沫破裂，但也套牢大批資金，留下大量爛尾樓。

（三）穩(wěn)步發(fā)展階段

1994 年7 月，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中，指出房改的根本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化。這一決定再次開啟了城鎮(zhèn)住房制度改革之路。

在售房方面，各地不斷規(guī)范價(jià)格，使標(biāo)準(zhǔn)價(jià)逐步向市場(chǎng)成本價(jià)靠近；在租金方面，各地制定了詳細(xì)的提租規(guī)劃，使租金水平大幅度提高，租售比價(jià)趨于合理；在保障住房方面，住房公積金制度普遍建立，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)也取得較大進(jìn)展，安居工程建設(shè)速度加快。

（四）繁榮階段

1998 年7 月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這份被稱為房改綱領(lǐng)的“23 號(hào)文件”，宣布了98 年下半年停止住房實(shí)物分配，提出深化房改的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化；促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)等。

這次房改明確了住房產(chǎn)權(quán)的私有化和住房獲得渠道的市場(chǎng)化，居民住房需求開始釋放。當(dāng)然相應(yīng)的優(yōu)惠政策也提高了居民的購買力，例如首付款比例降低、降息、減稅以及購房貨幣補(bǔ)貼等政策。大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也釋放著大規(guī)模的投資需求，房地產(chǎn)業(yè)從1988 年開始正式走向繁榮之路。

（五）宏觀調(diào)控階段

早在2001 年，“溫州炒房團(tuán)”就進(jìn)入了人們的視野，其所到之處房?jī)r(jià)一路飆升，房地產(chǎn)過熱發(fā)展引發(fā)擔(dān)憂。2002 年5 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，但不少地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)性失調(diào)的問題愈發(fā)嚴(yán)重。

2003 年6 月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即“121 號(hào)文件”，其中最嚴(yán)厲的規(guī)定是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。這造成許多房地產(chǎn)開發(fā)公司可能面臨資金鏈斷裂的狀況。接下來不斷出臺(tái)的調(diào)控政策可以顯現(xiàn)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制房?jī)r(jià)過快上漲的決心。

但一系列的宏觀調(diào)控政策并沒有取得預(yù)期效果，房?jī)r(jià)仍在上漲。尤其是2008 年，受金融危機(jī)的影響，我國(guó)開始實(shí)行“適度寬松”的貨幣政策，樓市出現(xiàn)了“恐慌性搶購”，之前的調(diào)控可謂前功盡棄。

2010 年以來國(guó)務(wù)院及中國(guó)人民銀行相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策有助于遏制房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，但引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展之路仍然任重而道遠(yuǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在問題分析

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)每年對(duì)GDP 的貢獻(xiàn)率都在5%左右。而且由于其行業(yè)的特殊性，它的發(fā)展對(duì)上下游的企業(yè)也有重要意義。但目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題已不容忽視，主要有以下三個(gè)方面：

（一）住房供求結(jié)構(gòu)性失衡

居民的購房需求可分為自住性需求、投機(jī)性需求和投資性需求。目前自主性需求由于房?jī)r(jià)過高受到抑制，而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期及通貨膨脹等問題，導(dǎo)致投機(jī)投資性需求依然旺盛。當(dāng)然隨著政府打擊投機(jī)投資性購房的力度加大，購房者的持有成本不斷增加，這兩類需求可能會(huì)逐漸降低。對(duì)于投資性需求還需要政府引導(dǎo)至其他投資渠道。

我國(guó)目前的住房政策是低收入家庭通過廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房解決；中等收入家庭采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的辦法解決；高收入家庭通過市場(chǎng)解決。但現(xiàn)狀是高價(jià)位商品房比重過高，低價(jià)位商品房開發(fā)量不足，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供不應(yīng)求。開發(fā)商追求利潤(rùn)更愿意開發(fā)高檔商品房是形成住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾的主要原因，但政府在土地供應(yīng)、租賃住房補(bǔ)貼、住房保障等方面政策的缺失和滯后也是重要原因。

（二）資金涌入導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲

一個(gè)國(guó)家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)是國(guó)之根本，但我國(guó)現(xiàn)在由于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)的高利潤(rùn)率，吸引大量資金紛紛涌入地產(chǎn)業(yè)，其中不乏許多優(yōu)秀的實(shí)業(yè)企業(yè)。例如，海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是海爾集團(tuán)旗下的一家法人單位，目前已經(jīng)發(fā)展成為山東第一大房地產(chǎn)企業(yè)。而市場(chǎng)整體不景氣，勞動(dòng)力成本上升，人民幣升值影響出口等原因，造成許多中小企業(yè)家放棄實(shí)業(yè)，將資金投入房地產(chǎn)來獲取投機(jī)差價(jià)。

然而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是金融的基礎(chǔ)，美國(guó)的次貸危機(jī)可以作為一個(gè)很好的警示。通過運(yùn)用大量金融衍生工具的金融市場(chǎng)看似繁榮，實(shí)則由于缺乏支撐脆弱不堪。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需固然重要，但現(xiàn)在我國(guó)更需要將住房問題作為重要民生問題，保障普通居民的生活質(zhì)量，并引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（三）蘊(yùn)含極大的金融風(fēng)險(xiǎn)

過去五年中，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額年平均增長(zhǎng)達(dá)25.3%，個(gè)人住房貸款年平均增長(zhǎng)達(dá)一倍以上。銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資渠道，盡管現(xiàn)在銀行貸款的條件愈加苛刻，成本增加，但其仍占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的15%以上。房地產(chǎn)業(yè)融資依賴銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調(diào)整都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生巨大的沖擊。目前我國(guó)個(gè)人貸款的違約率較低，但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，將會(huì)降低貸款者的還款意愿。斷供和退房的現(xiàn)象增加，引發(fā)按揭糾紛。

房地產(chǎn)產(chǎn)品本身很容易造成投機(jī)性，一旦房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，銀行將產(chǎn)生大量的不良債權(quán)。銀行是金融系統(tǒng)的重要部分，銀行一旦出現(xiàn)危機(jī)，將直接影響股票市場(chǎng)，打擊投資者信心，進(jìn)而使國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體步入蕭條。

[1] 潘艷.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及趨勢(shì)分析[J].貴州大學(xué)學(xué)報(bào)，2003（04）.

[2]卜凡中. 我們房地產(chǎn)這些年[M]. 杭州: 浙江大學(xué)出版社， 2010.

[3] 潘家華，李景國(guó)，等.房地產(chǎn)藍(lán)皮書[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2012.