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    房產(chǎn)調(diào)控的新國(guó)五條解讀

    2013-08-15 00:51:28白永強(qiáng)
    時(shí)代金融 2013年9期
    關(guān)鍵詞:二手房新建房?jī)r(jià)

    白永強(qiáng)

    (江蘇師范大學(xué)數(shù)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)院,江蘇 徐州 221116)

    一、此次調(diào)控的背景

    2008年發(fā)生了由美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致的金融危機(jī),其影響范圍波及到了全世界。我國(guó)也受其影響,在此背景下,世界各國(guó)紛紛推出了刺激經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)措施。我國(guó)在2008年底開(kāi)始了寬松的貨幣政策,其中包括降低貸款利率、降低印花稅以及房地產(chǎn)交易說(shuō),特別是2009年注入了較多的基礎(chǔ)貨幣,2009年新增貸款中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款都有較大幅度的上升。這一寬松的貨幣政策在2010年一季度得以延續(xù),房?jī)r(jià)在這一年多的時(shí)間內(nèi)突飛猛進(jìn),各地紛紛爆出地王和房?jī)r(jià)的新高。國(guó)家也適時(shí)地推出了政府投資4萬(wàn)億以刺激經(jīng)濟(jì),也就是加大了政府購(gòu)買(mǎi),各地紛紛上馬新的投資項(xiàng)目,最為突出的就是高鐵和地鐵、以及高速公路的跨越式投資發(fā)展。2003—2013年,國(guó)家發(fā)行的貨幣量成十倍的增長(zhǎng),這些政策都是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的官方政策背景。

    另外,2007年我國(guó)股市經(jīng)過(guò)了過(guò)山車(chē)般的起落,從上證指數(shù)從2000點(diǎn)沖到6500多點(diǎn),然后又跌落至1800點(diǎn),其中有許多人被套牢。股市的這種異常波動(dòng)使得投資者將資金都投向了房市,從2009年初開(kāi)始,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了井噴式漲價(jià),許多城市的房?jī)r(jià)都是一天一個(gè)價(jià),甚至還出現(xiàn)了海南地區(qū)房?jī)r(jià)一夜暴漲每平方米五千多的情況。這種非正常的持續(xù)漲價(jià)使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的泡沫,而且趨勢(shì)不減,正是在這樣的背景下,政府開(kāi)始了歷次的房產(chǎn)調(diào)控。

    二、各次調(diào)控效果

    自從2003年以來(lái),國(guó)家出臺(tái)了多次房地長(zhǎng)調(diào)控措施,除去上面提到的2009年的刺激住房消費(fèi)政策外,其余的政策無(wú)一例外地都是為了抑制房?jī)r(jià)的上漲,結(jié)果基本上都是越調(diào)越高,當(dāng)然,這個(gè)所謂的高都是表面上名義貨幣量的增加,如果考慮到這期間貨幣發(fā)行量的加大因素,實(shí)際上,房?jī)r(jià)沒(méi)有表面上看起來(lái)的那么大漲幅。2013年3月的這次政策是近年來(lái)最嚴(yán)格的政策,20%的稅率確實(shí)是絕無(wú)僅有的。

    三、基于彈性的稅收負(fù)擔(dān)分析

    此次政策剛一出臺(tái),其市場(chǎng)影響凸顯出來(lái)。近期,北京等大中城市出現(xiàn)了稅收大廳排起長(zhǎng)隊(duì)的景象,甚至還有人半夜就去排隊(duì),其目的就是在新政真正實(shí)施之前完成房產(chǎn)交易,以避免20%的高稅。從實(shí)際看,我們可以假設(shè)二手房和新建住房為完全替代品,這一假設(shè)也是很合理的,因?yàn)槎吖δ芡耆嗤慕?jīng)濟(jì)學(xué)角度分析,供需雙方哪一方的價(jià)格彈性更小,哪一方將承擔(dān)更多的稅負(fù)。房屋作為生活必需品,顯然正常情況下,購(gòu)房者的彈性更小一些,所以可以預(yù)見(jiàn),在政策實(shí)施后,二手房?jī)r(jià)格必將上漲,上漲部分基本為稅收部分,也就是,賣(mài)房者會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者身上。本來(lái)一般情況下,二手房?jī)r(jià)格稍低于新建商品房,二手房是現(xiàn)房且社區(qū)已經(jīng)趨于成熟,而新建商品房一般還需一年左右才可以交房,加之周邊和社區(qū)不是很成熟,所以二手房一般更受歡迎,關(guān)注二手房的人很多。而新政的推出對(duì)二手房購(gòu)買(mǎi)者的負(fù)擔(dān)將會(huì)加重。這樣一來(lái),購(gòu)房者的目光必然投向新建住房市場(chǎng),當(dāng)然就會(huì)加大新建住房的需求,這也必然導(dǎo)致新建住房的房?jī)r(jià)上漲。通過(guò)以上分析,我們可以看到,無(wú)論是新建住房還是二手房必將上漲,這對(duì)國(guó)五條出臺(tái)的初衷是相違背的。

    四、個(gè)人建議

    國(guó)五條新政的出臺(tái)初衷是穩(wěn)定房?jī)r(jià)或者說(shuō)避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。但是通過(guò)以上分析,很可能會(huì)出現(xiàn)二手房和新建住房的齊頭并進(jìn)。最近國(guó)家公布了2003年到2013年,國(guó)家增發(fā)的貨幣量增長(zhǎng)了十倍,實(shí)際上,貨幣增發(fā)的結(jié)果必然是物價(jià)上漲,拋去我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際增幅,貨幣發(fā)行量還是偏多。包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的物價(jià)上漲也是情理之中的事情,我們感覺(jué)到的CPI增幅可能比官方公布的數(shù)據(jù)會(huì)大一些。因此,我認(rèn)為,如果施行20%的稅收,征稅范圍應(yīng)該拋去實(shí)際的物價(jià)正常漲幅,舉例來(lái)看,比如2003年房?jī)r(jià)為50萬(wàn),2013年評(píng)估該房?jī)r(jià)為200萬(wàn)。那么2003年的50萬(wàn),利用實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力衡量,如果等價(jià)于現(xiàn)在的150萬(wàn),那么在征稅時(shí)應(yīng)該拋去價(jià)值的正常增幅,納稅額應(yīng)為(200-150)×20%=10萬(wàn),而不應(yīng)該是(200-50)×20%=30萬(wàn)。這樣可能會(huì)更合理,也更容易被民眾接受,畢竟最近十年我國(guó)的綜合物價(jià)都在上漲,也許增發(fā)貨幣是其中很重要的原因。

    經(jīng)過(guò)以上分析,近幾年來(lái),物價(jià)上漲導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲也在房?jī)r(jià)上漲中占有很大比重。投資或者投機(jī)房產(chǎn)隨著我國(guó)調(diào)控的進(jìn)一步深入會(huì)越來(lái)越少,這當(dāng)中也有我們應(yīng)該思考的問(wèn)題。我國(guó)金融市場(chǎng)不是特別的規(guī)范,比如股票市場(chǎng),近十幾年我國(guó)的GDP都以8%以上的增幅在發(fā)展,但是股票市場(chǎng)并未體現(xiàn)出這種漲幅,按照此漲幅每過(guò)8年左右,經(jīng)濟(jì)就會(huì)翻一番,而股票市場(chǎng)也應(yīng)該反應(yīng)出這種漲幅,股票應(yīng)該是波動(dòng)上升的才合乎邏輯。正是由于我國(guó)在股票在內(nèi)的證!市場(chǎng)的收益不穩(wěn)定,甚至是連年虧損,而百姓手里的資金沒(méi)有更好地投資渠道,股票不賺錢(qián)。如果將資金存入銀行,按照這幾年的物價(jià)漲幅,得到的更是負(fù)利率,也就是越存越虧,或者說(shuō),存幾年錢(qián)后得到的資金購(gòu)買(mǎi)力還不如存款前,這種案例比比皆是。所以,更好地規(guī)范我國(guó)證!市場(chǎng),比如提高國(guó)債收益率,加大股票市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)的監(jiān)管等措施,使百姓的資金有更合理的投資渠道,這樣大家才不會(huì)都去投資房產(chǎn),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控才更有積極地作用。

    五、總結(jié)

    通過(guò)對(duì)我國(guó)投資渠道和CPI等的分析,我們可以發(fā)現(xiàn),新國(guó)五條的調(diào)控效果可能不一定能達(dá)到預(yù)期的效果。我認(rèn)為,我們應(yīng)該采取多管齊下的政策:(1)規(guī)范金融市場(chǎng)的操作,打擊內(nèi)部操作;(2)進(jìn)一步實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)措施;(3)區(qū)別是唯一房產(chǎn)出售還是二套以上的房產(chǎn)出售,采取有區(qū)別的政策,真正打擊投資和投機(jī)分子;(4)征稅時(shí),應(yīng)該考慮到實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題,征稅范圍應(yīng)該扣除物價(jià)漲幅;(5)加大土地供應(yīng)和保障房建設(shè),這樣調(diào)控效果可能會(huì)更好一些。

    [1]孫瑞玲.城鎮(zhèn)居民住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)與防范[J]. 經(jīng)濟(jì)論壇,2010(11).

    [2]易憲容,黃苑. 住房預(yù)售制度國(guó)際比較研究[J]. 江蘇社會(huì)科學(xué),2007(03).

    [3]劉素榮. 關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考[J]. 財(cái)會(huì)研究,2010(11).

    [4]宋哲,李天劍. 房產(chǎn)稅的改革與影響分析[J]. 科技信息,2010(24).

    [5]王鵬,等. 完善我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的幾點(diǎn)建議[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究,2009(12).

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