英國(guó)土地保有關(guān)系的流變與反思

劉兵紅

（東莞理工學(xué)院政法學(xué)院，廣東東莞 523808）

英國(guó)財(cái)產(chǎn)法有著悠久的歷史，經(jīng)驗(yàn)主義理念下的英國(guó)財(cái)產(chǎn)立法是經(jīng)歷史長(zhǎng)河沉積而成，對(duì)英國(guó)財(cái)產(chǎn)法的歷時(shí)考察是了解英國(guó)財(cái)產(chǎn)法不可或缺的手段和方法。本文從英國(guó)財(cái)產(chǎn)法之起源著手，重點(diǎn)分析了土地保有關(guān)系的形成與演變，并在此基礎(chǔ)上就英國(guó)財(cái)產(chǎn)法對(duì)我國(guó)啟示進(jìn)行思考。

一、土地保有關(guān)系的建立與演化

（一）保有關(guān)系的建立

1066年，諾曼底公爵威廉為爭(zhēng)奪英國(guó)王位，經(jīng)過(guò)黑斯廷斯戰(zhàn)役，征服了英格蘭，史稱諾曼征服。

威廉征服英格蘭之后便宣布英格蘭的土地歸國(guó)王所有，所有臣民直接或者間接向國(guó)王持有土地，國(guó)王為英格蘭土地的最高領(lǐng)主。威廉將留為己用的土地之外的土地分封給世俗貴族和教會(huì)貴族，這樣在土地上便建立了第一層土地保有關(guān)系:國(guó)王作為最高領(lǐng)主為封臣提供保護(hù)，封臣作為土地保有人應(yīng)當(dāng)為國(guó)王效忠并提供相應(yīng)的役務(wù)和封建附隨義務(wù)。從國(guó)王處直接持有土地的封臣以采邑分租的形式再次分封，封臣和下級(jí)土地保有人之間形成了第二層的土地保有關(guān)系，就這樣，英格蘭的土地法權(quán)關(guān)系在不斷的土地分封過(guò)程中得以形成，多層次多類型的封建土地保有關(guān)系得以在英格蘭的每一寸土地上建立，土地保有制度得以在英格蘭全面確立[1]。在土地保有關(guān)系中，領(lǐng)主和土地保有人以土地為基點(diǎn)構(gòu)建起各自的權(quán)利義務(wù)。英國(guó)學(xué)者根據(jù)保有人提供義務(wù)性質(zhì)的不同，將保有關(guān)系進(jìn)行劃分為自由保有關(guān)系和不自由保有關(guān)系[2]。

1．自由保有關(guān)系

自由保有關(guān)系中，保有人為其領(lǐng)主提供確定的封建役務(wù)，保有人保有（seisin）土地并且可基于保有土地而享有地產(chǎn)權(quán)益[3]。根據(jù)保有人提供義務(wù)的不同，自有保有關(guān)系可以進(jìn)一步劃分為軍役保有、教役保有、伺役保有和農(nóng)役保有。

（1）軍役保有

軍役保有，又稱騎士保有，軍役保有人為其領(lǐng)主提供軍事性質(zhì)的勞役，他得提供一定數(shù)量的騎士為其領(lǐng)主免費(fèi)服役40天。英王與其土地保有人之間的保有大都屬于軍役保有，因此可以說(shuō)，國(guó)家的軍隊(duì)建制來(lái)源于土地，植根于土地:軍隊(duì)最高長(zhǎng)官是土地的最高領(lǐng)主，其直接封臣為軍隊(duì)的將軍，土地上封臣的等級(jí)身份與軍人等級(jí)身份相對(duì)應(yīng)[4]。諾曼征服后一百年左右，軍役保有人必須履行派遣騎士義務(wù)，否則其土地領(lǐng)主可以收回。從1166年到大約1266年為止的一百年時(shí)間里，軍役保有人開始逐漸用交納兵役免除稅（scutage）的形式來(lái)替代派遣騎士義務(wù)。貨幣的貶值使得軍事保有人交納的兵役免除稅對(duì)于國(guó)王的財(cái)政收入來(lái)說(shuō)已經(jīng)無(wú)足輕重。到14世紀(jì)理查二世干脆下令廢除了兵役免除稅。而1660年的《保有廢除法》（The Tenures Abolition Act 1660）正式廢除了軍役保有。

（2）教役保有

教役保有，是由宗教團(tuán)體或者神職人員與領(lǐng)主就土地持有達(dá)成的一種保有方式，前者為后者提供宗教服務(wù)，后者向前者授予土地。相對(duì)其他保有人而言，教役保有人的義務(wù)很少——其義務(wù)僅僅限于為領(lǐng)主作祈禱或者彌撒之類的宗教服務(wù)。基于教役保有人負(fù)擔(dān)較輕的封建義務(wù)，而且教役保有人由于其組織的延續(xù)性使領(lǐng)主的許多特權(quán)被實(shí)質(zhì)架空，因此，封建領(lǐng)主對(duì)于教役保有的取得和轉(zhuǎn)讓上大都采取限制措施。1279年《永久產(chǎn)業(yè)法》（Statute of Mortain）、1290年《保有轉(zhuǎn)讓法》（The Statute Quia Emptores 1290）對(duì)于隨意贈(zèng)與教會(huì)教役保有土地的行為加以禁止。這導(dǎo)致教役保有地?cái)?shù)量越來(lái)越少，以至于在現(xiàn)代英國(guó)財(cái)產(chǎn)法上教役保有事實(shí)上已無(wú)足輕重。

（3）伺役保有

土地保有人對(duì)領(lǐng)主如承擔(dān)雜役等封建義務(wù)，則土地保有人對(duì)土地的保有方式為伺役保有（serjeanty）。伺役保有分為大伺役保有（grand serjeanty）和小伺役保有（petty serjeanty）。大伺役保有人作為國(guó)王授予土地的保有人應(yīng)當(dāng)為國(guó)王親自履行其義務(wù)，如在國(guó)王加冕的時(shí)候?yàn)閲?guó)王執(zhí)劍。而小伺役保有人的領(lǐng)主可能是國(guó)王或者其他封建領(lǐng)主，保有人為土地保有以提供帶有軍事色彩的服務(wù)，如提供領(lǐng)主弓箭、長(zhǎng)矛等等，小伺役保有人可以請(qǐng)人代為上述雜役。

14、15世紀(jì)時(shí)英國(guó)法律強(qiáng)制將小伺役土地保有關(guān)系轉(zhuǎn)化為農(nóng)役土地保有關(guān)系，英國(guó)歷史上的小伺役土地保有關(guān)系趨于消亡;但是作為榮譽(yù)象征的大伺役土地保有關(guān)系被作為一種傳統(tǒng)保留了下來(lái)，當(dāng)今大伺役土地保有人所負(fù)擔(dān)的封建役務(wù)非常輕微（如為國(guó)王執(zhí)劍），在英國(guó)往往被認(rèn)為是一種高貴身份的象征，因此1660年的《保有廢除法》與1925年《財(cái)產(chǎn)法》均沒(méi)有廢除大伺役土地保有關(guān)系。在今天，英國(guó)仍有為國(guó)王提供諸如持劍、執(zhí)旗等義務(wù)的大伺役土地保有人，因此從理論上講，如果大伺役土地保有人不履行上述義務(wù)，王室有權(quán)將其土地收回。

（4）農(nóng)役保有

當(dāng)今英國(guó)普通法上的僅存的保有為農(nóng)役保有，1925年后所有自由保有和不自由保有關(guān)系均被轉(zhuǎn)化為農(nóng)役保有[4]。農(nóng)役保有是除軍役保有、教役保有、伺役保有以外的一種保有關(guān)系，農(nóng)役保有人所承擔(dān)的義務(wù)五花八門，15世紀(jì)末，農(nóng)役保有人的勞役義務(wù)被換算成金錢支付，這種替代勞役義務(wù)的金錢被稱為免疫稅（quit rents）。中間領(lǐng)主的利益隨著貨幣貶值于實(shí)質(zhì)喪失，幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)中間領(lǐng)主的身份已經(jīng)被逐漸遺忘，在現(xiàn)代英國(guó)法上，農(nóng)役保有人在名義上對(duì)國(guó)王直接持有土地[5]。

2．不自由保有關(guān)系

不自由保有是指維蘭保有（villeinage）和由維蘭保有演變而來(lái)的公簿保有（copyhold）。

和自由保有關(guān)系相比，維蘭保有的主要有以下兩大特點(diǎn):第一，維蘭保有關(guān)系中，領(lǐng)主擁有占有權(quán)（seisin），維蘭保有人依照領(lǐng)主之意愿持有土地，領(lǐng)主可以隨時(shí)將保有人逐出土地，維蘭保有人的利益得不到國(guó)王法院的保護(hù)，維蘭保有人也不能去莊園法院起訴其領(lǐng)主;第二，雖然維蘭保有人的利益似乎沒(méi)有保障，但是習(xí)慣上除非維蘭保有人的某種行為可以導(dǎo)致領(lǐng)主沒(méi)收其土地外領(lǐng)主不得隨意剝奪其土地持有，這種莊園習(xí)慣被莊園法庭認(rèn)可為法律，雖然莊園法庭事實(shí)上不能就維蘭保有土地糾紛對(duì)領(lǐng)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，但是一般來(lái)說(shuō)領(lǐng)主們會(huì)遵循這一莊園習(xí)慣，因此準(zhǔn)確地說(shuō)，維蘭保有是根據(jù)莊園習(xí)慣依領(lǐng)主之意愿持有土地。維蘭保有人的義務(wù)主要是提供不確定的勞役，其次是其對(duì)領(lǐng)主的忠誠(chéng)義務(wù)，依照梅特蘭的觀點(diǎn)，維蘭保有人對(duì)于持有土地?fù)碛修D(zhuǎn)讓與遺囑處分權(quán)，持有人繼承人繼承土地權(quán)益或土地權(quán)益受讓人受讓維蘭保有土地時(shí)得向領(lǐng)主支付一定數(shù)量金錢[3]379—383。

維蘭保有轉(zhuǎn)變?yōu)楣颈Ｓ惺?4世紀(jì)后半期的事情，當(dāng)時(shí)流行于歐洲黑死病致使大量勞動(dòng)力死亡，1381年英國(guó)農(nóng)民起義，所有這些改變了維蘭保有人的奴役地位，維蘭保有人的勞役被折算成固定的金錢地租，此時(shí)，國(guó)王法院開始介入維蘭保有人針對(duì)其領(lǐng)主的訴訟，15世紀(jì)末，普通法法院開始救濟(jì)那些非根據(jù)莊園習(xí)慣而被領(lǐng)主逐出土地的維蘭保有人，因此，在普通法上，維蘭保有人根據(jù)莊園習(xí)慣，持有土地的權(quán)益可以在普通法法院得到支持。維蘭保有也開始有了新的名字:“依照莊園法庭公簿而為之的保有”或“公簿保有”[3]379—383。在公簿保有中，保有人轉(zhuǎn)讓土地權(quán)益的自由度增大了，雖然公簿保有人在轉(zhuǎn)讓土地權(quán)益時(shí)也需先將土地交還領(lǐng)主，但領(lǐng)主無(wú)權(quán)否決土地權(quán)益受讓人為其保有人，土地轉(zhuǎn)讓的情況被登記在莊園法庭的登記公簿上，而土地權(quán)益受讓人會(huì)得到登記事項(xiàng)的抄本以用來(lái)證明其土地的權(quán)益，公簿保有事實(shí)上不再依領(lǐng)主之意持有土地，他根據(jù)莊園法庭的登記公簿而持有土地。

（二）保有關(guān)系的演化

諾曼征服以后的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，土地持有人與領(lǐng)主形成固定的身份關(guān)系，在沒(méi)有得到領(lǐng)主同意的前提下不能自由轉(zhuǎn)讓其土地利益。土地持有人所擁有土地權(quán)益不具有自由轉(zhuǎn)讓性，因此，土地持有人就只有通過(guò)將土地進(jìn)行分封的形式完成土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓所要達(dá)到的經(jīng)濟(jì)目的。

1290年《保有轉(zhuǎn)讓法》從維護(hù)大領(lǐng)主的利益出發(fā)禁止分封，它同時(shí)照顧到土地保有人的轉(zhuǎn)讓土地權(quán)益的愿望允許土地自由保有人無(wú)須領(lǐng)主同意轉(zhuǎn)讓其一部分或者全部土地，受讓人替代原保有人成為新的保有人，履行原保有人對(duì)其領(lǐng)主的義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓部分土地的情形下，新舊保有人按比例分擔(dān)原保有人對(duì)領(lǐng)主承擔(dān)的義務(wù)。1290年《保有轉(zhuǎn)讓法》禁止土地分分封，大大地縮減了土地保有關(guān)系的層級(jí)和數(shù)量，允許土地權(quán)益的自由轉(zhuǎn)讓，促使了領(lǐng)主和土地保有人人身關(guān)系的弱化，土地保有人的土地權(quán)益開始從相對(duì)性走向絕對(duì)性。土地權(quán)益的封建化開始融冰。1290年《保有轉(zhuǎn)讓法》從數(shù)量上縮減了保有關(guān)系，然而保有關(guān)系的種類依然沒(méi)有得到縮減，而且，自由保有人雖然能自由轉(zhuǎn)讓其土地權(quán)益，但是附著于土地的領(lǐng)主封建權(quán)利依舊沒(méi)有減少。到17世紀(jì)，英國(guó)資產(chǎn)階級(jí)革命為土地的資本主義化奠定了政治條件，代表新生資產(chǎn)階級(jí)利益的國(guó)會(huì)取得了全面的勝利，雖然斯圖亞特王朝復(fù)辟，但是，作為革命的成果，代表封建大領(lǐng)主利益的王權(quán)得到了相當(dāng)程度的壓縮。正是為了縮減保有關(guān)系類型、廢除封建土地義務(wù)，國(guó)會(huì)于1660年制定了《保有廢除法》。

1660年的《保有廢除法》正式廢除了軍役保有，將小伺役保有轉(zhuǎn)化為農(nóng)役保有，教役保有和公簿保有雖然得以保留，但是教役保有人將土地轉(zhuǎn)讓或者教役保有人無(wú)繼承人的情況下，教役保有將被轉(zhuǎn)化為農(nóng)役保有;這樣，土地保有關(guān)系種類開始走向單一化。

1925年《財(cái)產(chǎn)法》是英國(guó)土地法變革史上劃時(shí)代的立法，它將土地保有關(guān)系類型進(jìn)一步簡(jiǎn)化，而且土地保有人的封建義務(wù)被徹底清除。法律直接規(guī)定所有土地保有人均對(duì)國(guó)王直接持有土地，這種土地保有關(guān)系只是法律的一種擬制，其已經(jīng)失去了保有關(guān)系的實(shí)質(zhì)含義。

二、保有關(guān)系當(dāng)事人權(quán)利之變遷

伴隨保有關(guān)系縮減化、單一化與擬制化趨勢(shì)的是保有關(guān)系中雙方權(quán)利的演化，具體來(lái)說(shuō)就是領(lǐng)主權(quán)益的去人身化、縮減化與虛有化以及土地保有人地產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)化、精減化與所有權(quán)化。

（一）領(lǐng)主權(quán)益的變遷

在土地保有關(guān)系中，領(lǐng)主享有領(lǐng)主權(quán)益，土地保有人享有地產(chǎn)權(quán)（estate）。領(lǐng)主的領(lǐng)主權(quán)益（seignory）包括土地保有人提供的役務(wù)和封建義務(wù)（incidents），這些役務(wù)與封建義務(wù)構(gòu)成了領(lǐng)主權(quán)益的全部。值得指出的是，領(lǐng)主權(quán)益隨著保有類型的縮減以及封建附隨義務(wù)的廢除而逐步縮減與消亡;在1660年以前的土地保有關(guān)系中，保有人除了根據(jù)土地保有關(guān)系的性質(zhì)提供不同的役務(wù)外，還要承擔(dān)相當(dāng)多的封建義務(wù)，這些封建義務(wù)具有強(qiáng)烈的人身性，它包括:（1）忠誠(chéng)義務(wù)，包括與臣服義務(wù)（homage）與效忠義務(wù)（fealty），保有人通過(guò)對(duì)領(lǐng)主或者領(lǐng)主代理人表明自己與領(lǐng)主之間建立起人身依附關(guān)系，保有人對(duì)領(lǐng)主要忠誠(chéng)履行義務(wù)，領(lǐng)主保障保有人的人身財(cái)產(chǎn)安全;（2）繼承金（relief）義務(wù)，土地保有人的土地繼承人在承繼土地保有人土地利益時(shí)，要與領(lǐng)主建立以貨幣或者實(shí)物繳納的方式建立新的土地保有關(guān)系，此種費(fèi)用被稱為繼承金;（3）助錢（aid）義務(wù)，在特定場(chǎng)合土地保有人向領(lǐng)主支付的費(fèi)用，如領(lǐng)主女兒出嫁的情況下;（4）監(jiān)護(hù)和婚配指定（wardship and marriage）:土地保有人死亡后，領(lǐng)主有權(quán)對(duì)其未成年繼承人行使監(jiān)護(hù)權(quán)以及對(duì)為監(jiān)護(hù)人指定對(duì)象的權(quán)利;（5）土地歸還義務(wù)（escheat），當(dāng)土地保有關(guān)系終止時(shí)，土地應(yīng)當(dāng)回歸領(lǐng)主[3]296—356。1660年的《保有廢除法》廢除了軍役保有，上述大部分封建義務(wù)已經(jīng)不復(fù)存在，土地保有關(guān)系開始從人身關(guān)系向財(cái)產(chǎn)契約關(guān)系轉(zhuǎn)變。1925年《財(cái)產(chǎn)法》徹底廢除了1660年的《保有廢除法》實(shí)施后殘留的土地保有人封建義務(wù)，1926以后，領(lǐng)主對(duì)于土地持有人的土地歸還權(quán)被最終廢除。1925年《財(cái)產(chǎn)法》將所有保有關(guān)系轉(zhuǎn)化為農(nóng)役保有，實(shí)現(xiàn)了土地保有關(guān)系的一元化格局，同時(shí)所有土地保有人都對(duì)國(guó)王直接持有土地。作為法律上的領(lǐng)主，國(guó)王除了對(duì)死亡時(shí)無(wú)人繼承的土地權(quán)益可以收回以外，已經(jīng)沒(méi)有其他實(shí)質(zhì)的領(lǐng)主權(quán)利，領(lǐng)主權(quán)被徹底虛化。

（二）土地保有人權(quán)利的變遷

與領(lǐng)主權(quán)虛有化相對(duì)應(yīng)的是土地保有人地產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)化，這突出表現(xiàn)在土地保有人權(quán)利即地產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)化、精減化與所有權(quán)化的趨勢(shì)上。

1．地產(chǎn)權(quán)之財(cái)產(chǎn)權(quán)化

在英國(guó)各種類型的土地保有關(guān)系中，土地保有人對(duì)土地權(quán)益一定時(shí)間的擁有被稱為ESTEATE，即地產(chǎn)權(quán)。Estate一詞來(lái)源于Status，本身意味著封建地位和身份，土地保有人的土地權(quán)益兼具人身性和財(cái)產(chǎn)性。如前所述，土地保有人對(duì)于土地利益的享有是建立在其對(duì)履行領(lǐng)主役務(wù)與封建附隨義務(wù)基礎(chǔ)之上。諾曼征服之初，土地保有關(guān)系任何當(dāng)事人的死亡都將導(dǎo)致保有關(guān)系的終結(jié)，由于土地保有人與領(lǐng)主之間的保有關(guān)系并非純粹的財(cái)產(chǎn)安排，土地保有關(guān)系在更深層次上體現(xiàn)了土地保有人對(duì)領(lǐng)主的人身依附。這種強(qiáng)烈的身份特征使得土地保有人的地產(chǎn)權(quán)不可以繼承與轉(zhuǎn)讓。隨著保有關(guān)系人身關(guān)系的緩解，土地保有人的土地權(quán)益之繼承與轉(zhuǎn)讓得到了法律的認(rèn)可①12、13世紀(jì)土地保有人的土地權(quán)益被繼承或者轉(zhuǎn)讓時(shí)，新的土地保有人要通過(guò)繳納繼承金（relief）或者罰金（fines）的形式與領(lǐng)主建立起新的保有關(guān)系，這種情形一直延續(xù)到1660年《保有廢除法》實(shí)施之前。。到13世紀(jì)時(shí)英國(guó)的地產(chǎn)權(quán)經(jīng)過(guò)不斷的演化和發(fā)展，最終形成了三種典型的地產(chǎn)權(quán):終身地產(chǎn)權(quán)、不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)和限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)，雖然地產(chǎn)權(quán)開始被允許流轉(zhuǎn)，但是地產(chǎn)的相對(duì)關(guān)系并沒(méi)有被突破，新的地產(chǎn)權(quán)人只是取代舊的地產(chǎn)權(quán)人成為土地保有關(guān)系的當(dāng)事人。1660年后，大量的土地保有人的封建義務(wù)被廢除，地產(chǎn)權(quán)上的封建負(fù)擔(dān)大量縮減，地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步向非身份性的純粹財(cái)產(chǎn)權(quán)演化。1925年英國(guó)財(cái)產(chǎn)法將所有的封建義務(wù)剔除，財(cái)產(chǎn)法進(jìn)一步規(guī)定英國(guó)的每一片土地都由土地保有人向王室直接持有，而實(shí)際上作為法律意義上的領(lǐng)主——王室已經(jīng)失去了中世紀(jì)時(shí)的領(lǐng)主特權(quán)，這樣，隨著地產(chǎn)權(quán)的不受限的可流轉(zhuǎn)性與繼承性的確立以及王室領(lǐng)主權(quán)利的虛化，地產(chǎn)權(quán)完全演化成為純粹財(cái)產(chǎn)權(quán)。

2．地產(chǎn)權(quán)之精減化

在英國(guó)土地保有關(guān)系建立之初，歷史上形成的土地保有人的普通法地產(chǎn)權(quán)主要有三種:終身地產(chǎn)權(quán)、不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)和限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)。除此以外，領(lǐng)主在土地保有人的土地利益終了時(shí)還享有地產(chǎn)回復(fù)利益（reversion），領(lǐng)主可以將這種地產(chǎn)回復(fù)利益出讓;同時(shí)領(lǐng)主在其土地上設(shè)定地產(chǎn)權(quán)后，還可以將剩余權(quán)益（remainder）轉(zhuǎn)讓。這樣在同一空間的土地權(quán)益在時(shí)間上可以做出多重切割，且每個(gè)部分可以分別轉(zhuǎn)讓。普通法地產(chǎn)權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，可以對(duì)任何人主張，這對(duì)于地權(quán)受讓人來(lái)說(shuō)將是極其不安全的，因?yàn)槭茏屓嗽诘玫侥骋黄胀ǚㄉ系禺a(chǎn)權(quán)之時(shí)，其存在于土地上的其它普通法地產(chǎn)權(quán)將會(huì)成為其土地權(quán)益的法定負(fù)擔(dān)。這勢(shì)必導(dǎo)致土地權(quán)益交易的風(fēng)險(xiǎn)并影響土地的資源優(yōu)化。為降低土地交易風(fēng)險(xiǎn)和土地交易成本，英國(guó)對(duì)土地法進(jìn)行了大量的改革，最終1925年財(cái)產(chǎn)法強(qiáng)制性地將非占有的不限嗣繼承地產(chǎn)以外的地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為衡平法上的地產(chǎn)權(quán)②普通法地產(chǎn)權(quán)和衡平法地產(chǎn)權(quán)的區(qū)別最初體現(xiàn)在其救濟(jì)方式的差別上，前者之糾紛由普通法院管轄，后者由大法官法院管轄，1873年二大法院合并導(dǎo)致了二者管轄上的趨同。但是，二者在實(shí)體法上的差別仍舊被保留下來(lái)。。

英國(guó)1925年財(cái)產(chǎn)法在加強(qiáng)土地權(quán)益受讓人保護(hù)的同時(shí)，也照顧到衡平法上土地利益所有人，具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于衡平法土地權(quán)益可以通過(guò)登記進(jìn)行保護(hù)。

衡平法土地權(quán)益的登記保護(hù)源于古老的衡平法上的善良買受人原則，該原則最早產(chǎn)生于土地用益，確立于土地信托。衡平法上的土地利益產(chǎn)生于13世紀(jì)，最初衡平法上的地產(chǎn)權(quán)被認(rèn)為是一種對(duì)人權(quán)，只能針對(duì)受托人提起。[2]98這對(duì)于衡平法上的地產(chǎn)權(quán)人保護(hù)不力，所以在1465年英國(guó)法上形成了“注意原則”，如果普通法上土地權(quán)益的受讓人注意到了土地上的衡平法利益，該受讓人就應(yīng)當(dāng)受衡平法地產(chǎn)權(quán)的約束。1483年大法官認(rèn)為衡平法地產(chǎn)權(quán)將約束受托人的繼承人，1522年衡平法院認(rèn)為衡平法地產(chǎn)權(quán)將對(duì)抗任何無(wú)償取得普通法地產(chǎn)權(quán)的第三人。至此，衡平法地產(chǎn)權(quán)的善意買受人原則被確立下來(lái)。盡管現(xiàn)代英國(guó)法上存在相當(dāng)多的衡平法地產(chǎn)利益，但是由于衡平法土地利益僅對(duì)普通法土地權(quán)益受讓具有有限的拘束力，因此隨著普通法地產(chǎn)權(quán)的數(shù)量的縮減，土地交易安全得到了有利的保障。

3．地產(chǎn)權(quán)之所有權(quán)化

從歷史上看，英國(guó)土地保有人之地產(chǎn)權(quán)屬于一種合同下的相對(duì)性權(quán)利，土地保有人對(duì)土地沒(méi)有絕對(duì)所有權(quán)，占有性的不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)是土地保有人在土地上能擁有的最大利益。雖然占有性的不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)脫胎于土地保有關(guān)系，但是隨著保有關(guān)系的擬制化于以及地產(chǎn)權(quán)之財(cái)產(chǎn)權(quán)化和精減化，占有性的不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)從各方面都已經(jīng)接近于大陸法系之所有權(quán)。

從內(nèi)容來(lái)看，占有性的不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)人可以終身使用土地，并且在其死后，土地權(quán)益由繼承人繼承，王室在土地權(quán)益無(wú)人繼承的時(shí)候代表國(guó)家將土地收歸國(guó)有，這與大陸法系所有權(quán)并無(wú)二致。

從占有性的不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)的法律地位來(lái)說(shuō)，1925年財(cái)產(chǎn)法規(guī)定，占有性的不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)在普通法上不可缺失，任何土地上都應(yīng)當(dāng)有普通法上的不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)所有人。占有性的不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)是土地保有人在土地上能享有的最大土地權(quán)益，其本身可以在時(shí)間緯度上進(jìn)行縱向切割，不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)在時(shí)間維度上切割而成的不同地產(chǎn)權(quán)只能作為土地負(fù)擔(dān)的衡平法地產(chǎn)權(quán)而存在;而且，作為不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)人可以自由轉(zhuǎn)讓其地產(chǎn)權(quán)，以其地產(chǎn)權(quán)設(shè)定各種其他土地負(fù)擔(dān)（如地役權(quán)）。這樣，不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)取得了地產(chǎn)權(quán)中最核心和無(wú)可替代的地位，這種地位非常類似大陸法系所有權(quán)在物權(quán)中的地位。

因此，可以說(shuō)，精簡(jiǎn)化以后的占有性的不限嗣繼承地產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上已趨同于所有權(quán)。

三、反思與啟示

經(jīng)過(guò)對(duì)保有關(guān)系的歷史考察，筆者發(fā)現(xiàn)，英國(guó)法與大陸法系財(cái)產(chǎn)權(quán)的歷史起點(diǎn)與邏輯起點(diǎn)不一，英國(guó)采取了漸進(jìn)性的、經(jīng)驗(yàn)理性下的司法中心主義式財(cái)產(chǎn)法變革，而大陸法系向資本主義社會(huì)轉(zhuǎn)變中是采取了激進(jìn)式的、理論理性下的立法中心主義下的變革?！坝?guó)所使用的法律概念和與此相關(guān)的術(shù)語(yǔ)與歐洲國(guó)家區(qū)別很大。在許多情況下無(wú)法將法國(guó)、西班牙和德國(guó)法學(xué)家使用的術(shù)語(yǔ)譯成英語(yǔ);反過(guò)來(lái)，在歐洲大陸國(guó)家的語(yǔ)言中也找不到能夠表達(dá)英國(guó)法基本概念的詞語(yǔ)?！盵6]英國(guó)財(cái)產(chǎn)法的相關(guān)制度和法律術(shù)語(yǔ)只有在英國(guó)法的語(yǔ)境中才能得到準(zhǔn)確的理解。但這并不妨礙我們對(duì)二者進(jìn)行比較研究，相反，這種差異使得比較研究將更具意義。目前我國(guó)對(duì)英國(guó)財(cái)產(chǎn)法相關(guān)制度研究相對(duì)薄弱，得出的結(jié)論也存在一些問(wèn)題。一個(gè)必須直面的問(wèn)題是:相對(duì)于英國(guó)財(cái)產(chǎn)法，物權(quán)法的相關(guān)理論是否過(guò)時(shí)，有何值得修正之處?筆者以為，借鑒英國(guó)財(cái)產(chǎn)法相關(guān)制度并非一定要拋棄我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)權(quán)理論或者體系，只有在充分研究英國(guó)財(cái)產(chǎn)法的基礎(chǔ)上才能得出二者是否兼容的結(jié)論。要回答這一問(wèn)題，其必要前提是對(duì)英國(guó)財(cái)產(chǎn)法進(jìn)行宏觀的梳理和相關(guān)制度進(jìn)行詳細(xì)的解讀，而保有關(guān)系的研習(xí)是這一切的前提和基礎(chǔ)。

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