談安置房建設(shè)中的質(zhì)量及造價控制問題

呂蕙芳 王 艷

(1.鎮(zhèn)江市公共住房投資建設(shè)有限公司，江蘇鎮(zhèn)江 212000;2.鎮(zhèn)江市土木建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司，江蘇鎮(zhèn)江 212000)

0 引言

隨著社會的發(fā)展，拆遷量的加大，保障房和安置建設(shè)規(guī)模越來越大，筆者自2006年以來先后參與建設(shè)了富潤華庭、鳳凰家園、象山花園、如意江南、金山水城等總計約200萬m2的安置房項目，目前安置建設(shè)呈現(xiàn)單體體量大、樓層高(33層)、大地庫、配套全、質(zhì)量要求高等要求。現(xiàn)就安置房建設(shè)、質(zhì)量、造價控制等方面的問題作如下探討。

1 設(shè)計階段的造價控制

設(shè)計階段是造價控制的關(guān)鍵階段，首先是戶型的確定，應(yīng)結(jié)合拆遷協(xié)議與住戶確定的戶型要求進行設(shè)計，對于高層住宅公攤面積過大，套內(nèi)面積過小要進行妥善處理，做到滿足回遷戶的房間數(shù)的基本要求，建設(shè)盡量采用入戶花園、不封閉景觀陽臺，盡可能合理控制公攤面積，減少關(guān)于高層公攤面積過大的矛盾。對于同套型注意開間面積一致性，對采光間距、門面等影響的套型變化及時調(diào)整設(shè)計和安置房戶型，減少和防止安置矛盾發(fā)生后造價的增加。

其次，本著減少浪費的原則，審圖完成后減少大量二次裝飾、大量要更改的作品，對干濕分離的隔墻，審圖功能面積需要的半磚墻及輕質(zhì)墻、灶臺內(nèi)涂料均進行取消，部分安置時進行現(xiàn)金補償或?qū)嶓w實施由回遷戶自選，既有效地節(jié)約社會資源，減少施工程序又給回遷戶帶來了實惠。

再次，由于承包費數(shù)額較大，對回遷小區(qū)要考慮分區(qū)交付，按施工工期合理分期交付，在設(shè)計時，系統(tǒng)設(shè)計消防監(jiān)控、道路排水、供水、供氣、供電等確保交付時候驗收合格安全使用。

最后，設(shè)計中要多方面避免安置后維保投訴問題的出現(xiàn)，增加后期造價的投入。要求在設(shè)計中采取相應(yīng)措施，予以避免。如對于出入口設(shè)置雨篷，并在地面入口處設(shè)計找坡，防止斜風(fēng)雨打入，對于－2層獨立車庫，由于潮濕空氣下沉引起潮濕的問題，在設(shè)計中采用單獨通風(fēng)井，透風(fēng)墻和地面排水溝予以解決，對于半地下外墻、帶地漏陽臺、空調(diào)板等設(shè)計采取防水措施，嚴防滲漏，對于屋面防水要求設(shè)計中明確防水層在保溫層下，以防止切縫對防水層破壞，對于樓梯門廳為防止回填土下沉要求設(shè)計采用結(jié)構(gòu)一體化設(shè)計，對于車庫入口審查排水溝的設(shè)置以及出水口的設(shè)置，并設(shè)置鯽魚背防止路面水流入截水溝等等。通過在設(shè)計以及會審時及時與設(shè)計師提出相應(yīng)的問題，及時采取設(shè)計措施，有效避免了投訴的發(fā)生和后期造價的增加。

2 施工階段的質(zhì)量控制

我們對安置房工程質(zhì)量的控制采取督促承包單位按合同、規(guī)范、圖紙要求施工的原則。

兩個重點:1)重要的分部分項工程(包括地基工程、主體結(jié)構(gòu)、裝飾工程)，重要的分項工程(包括鋼筋、混凝土、防水、避雷及接地裝置);2)關(guān)鍵部位:墻體砌筑、梁柱節(jié)點、箍筋加密區(qū)、鋼筋焊接、混凝土澆筑、廚衛(wèi)間、屋面及窗臺防滲，各細部節(jié)點處理等。

三個階段:1)施工準備階段，審查施工單位配備人力、材料、機械設(shè)備是否合理，審查擬定施工方案、技術(shù)、質(zhì)量保證措施是否合乎要求。2)施工階段，檢查施工單位工藝是否按規(guī)范和經(jīng)審批的方案進行。3)成品驗收階段，通過檢測和驗評該分項或分部已完工程是否達到規(guī)范要求的標準和誤差允許范圍。

四個手段:1)檢查，施工過程中對重點的項目和部位實施必要檢查。2)測量，對完成的工程幾何尺寸實測驗收。3)試驗，對各種材料要求監(jiān)理人員隨機抽樣試驗。4)指令性文件，承包單位和監(jiān)理工程師的工作往來，以文字為準。我們通過書面指令和文字對施工單位進行質(zhì)量和造價控制。另外我們對照建筑規(guī)范強制性標準規(guī)定的內(nèi)容，督促施工單位嚴格執(zhí)行。

除了現(xiàn)場實體控制外，我們定期召開工程例會，組織相關(guān)單位對上階段總結(jié)，對以后工作精心計劃，使參建各方處在不斷學(xué)習(xí)和自我完善的氛圍中，有利于工程質(zhì)量控制的良性循環(huán)。減少質(zhì)量的投訴，后期維修成本的增加。

3 結(jié)語

通過我們對設(shè)計、施工階段的質(zhì)量、造價的控制，使安置房建設(shè)能夠符合各級領(lǐng)導(dǎo)和廣大回遷戶的要求，同時使成本控制在較低的水平，取得一定的社會經(jīng)濟效益。