城市化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問(wèn)題、作用及發(fā)展趨勢(shì)

陳小芳

（宿州學(xué)院 管理工程學(xué)院，安徽 宿州 234000）

我國(guó)的城市化進(jìn)程就是農(nóng)村轉(zhuǎn)化為城市的過(guò)程，從19世紀(jì)下半葉到20世紀(jì)中葉，列強(qiáng)的侵略以及軍閥割據(jù)的困擾，導(dǎo)致中國(guó)的城市化發(fā)展不均衡。自20世紀(jì)50年代中期以后，建立了城鄉(xiāng)二元分割的社會(huì)結(jié)構(gòu)，使得城市化進(jìn)程長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)。［1］改革開(kāi)放以來(lái)，城市化進(jìn)程明顯加快?，F(xiàn)代物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，對(duì)完善城市功能、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推進(jìn)城市建設(shè)、改善城市環(huán)境等具有十分重要的作用。城市化建設(shè)與高質(zhì)量的現(xiàn)代物業(yè)管理有著密不可分的關(guān)系。

一、城市化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問(wèn)題

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理者進(jìn)行管理?，F(xiàn)代物業(yè)主要包括居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)等。物業(yè)機(jī)構(gòu)依據(jù)委托合同對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)。由于起步較晚，目前，我國(guó)物業(yè)管理主要存在下列問(wèn)題。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身定位混亂，專業(yè)人才儲(chǔ)備不足。物業(yè)管理的核心在于服務(wù)，在尊重業(yè)主需求的前提下，簽訂雙方都可接受的質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)合同。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為自己是管理者，不能準(zhǔn)確把握好自身的服務(wù)角色，以致定位顛倒，淡化了物業(yè)管理的服務(wù)特征。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有擺正企業(yè)、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系，互相推諉責(zé)任，概念不清，角色定位混亂。［2］物業(yè)管理作為新興行業(yè)，專業(yè)人才儲(chǔ)備不足。非專業(yè)人員占據(jù)著物業(yè)管理的大部分市場(chǎng)，專業(yè)化人才稀缺。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步晚，管理人員上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式，監(jiān)管不足，觀念陳舊，導(dǎo)致我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，這制約著物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏規(guī)范有效的運(yùn)行機(jī)制，難以形成規(guī)模效益。我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)較多，但管理水平參差不齊，其中能夠真正做到規(guī)范運(yùn)行的企業(yè)很少。沒(méi)有建立規(guī)范有效的運(yùn)行機(jī)制，導(dǎo)致相關(guān)各方責(zé)任不清。配套的物業(yè)管理法規(guī)不健全，不能及時(shí)出臺(tái)地方性物業(yè)管理政策，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間責(zé)權(quán)利不清，處理糾紛缺乏明確的法律依據(jù)。在目前的運(yùn)行機(jī)制下，物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)低。物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，加之需要考慮現(xiàn)階段業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力，政府核定的收費(fèi)價(jià)格常常低于物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成本，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期虧損，不能形成規(guī)模效應(yīng)，其綜合實(shí)力以及群體功能也很難發(fā)揮出來(lái)。

二、城市化進(jìn)程中現(xiàn)代物業(yè)管理的作用

進(jìn)一步完善城市功能。現(xiàn)代城市功能既包含城市原來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)功能的利用和改善，又包含城市遠(yuǎn)景規(guī)劃布局的調(diào)整、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和社會(huì)生產(chǎn)生活等基礎(chǔ)設(shè)施功能的提升，其內(nèi)涵非常豐富。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、改造與建設(shè)，是完善與發(fā)展城市功能的物質(zhì)基礎(chǔ)。維持或完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和住宅以及公共建筑的功能，必須投入相應(yīng)的人力、物力、財(cái)力。物業(yè)管理正好具備這種功能，通過(guò)創(chuàng)造管理服務(wù)軟設(shè)施，滿足業(yè)主或用戶在物業(yè)使用過(guò)程中的多元化需求。

促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。物業(yè)管理處于房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)保值、增值方面具有重大影響。房地產(chǎn)價(jià)值不僅與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒(méi)有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。［2］現(xiàn)代物業(yè)管理改善了過(guò)去陳舊簡(jiǎn)單的房屋管理模式，使得房地產(chǎn)服務(wù)更加完善、有效，適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的大生產(chǎn)方式以及房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，促進(jìn)了城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善。物業(yè)管理從業(yè)人員大部分來(lái)自于企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人，對(duì)于緩解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾做出了貢獻(xiàn)。

改善城市環(huán)境?，F(xiàn)代化文明城市的建設(shè)，既需要加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也需要加強(qiáng)城市文明建設(shè)。在一定的居住范圍內(nèi)，應(yīng)綜合發(fā)揮基層、群眾自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同作用，為維修房屋、整治環(huán)境提供及時(shí)有效的有償服務(wù)，使整個(gè)城市環(huán)境得到綜合整治，提高城市文明程度。城市環(huán)境的改善需要良好的物業(yè)管理，通過(guò)強(qiáng)化環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化系統(tǒng)建設(shè)和維護(hù)車輛管理、保安隊(duì)伍的管理和建設(shè)等，提升城市環(huán)境質(zhì)量。

維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定與城市治安。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)城市環(huán)境和秩序方面起到了積極作用。優(yōu)秀的物業(yè)管理能夠協(xié)調(diào)城市建設(shè)和物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，合理分配資源，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定與和諧。物業(yè)管理是維護(hù)城市治安的最有效的載體，主要表現(xiàn)在：首先，物業(yè)管理會(huì)對(duì)公共安全設(shè)施進(jìn)行設(shè)置和改造，能夠抑制和消除產(chǎn)生違法犯罪的一些因素和條件，為社區(qū)治安防范提供物質(zhì)保障；其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用專業(yè)的保安人員來(lái)加強(qiáng)安全防范，有利于維護(hù)城市治安；最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，為社區(qū)治安防范提供新的保障。［3］

三、城市化進(jìn)程中物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

明確自身定位，提供專業(yè)化服務(wù)。現(xiàn)代物業(yè)要求物業(yè)管理必須以業(yè)主為本，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而不是管理業(yè)主。隨著城市化進(jìn)程中政府部門對(duì)物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)督力度的加強(qiáng)和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求的增加，整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)更加專業(yè)化。物業(yè)機(jī)構(gòu)必須引進(jìn)專業(yè)人才，提高物業(yè)服務(wù)水平，滿足城市化進(jìn)程的需求。

建立規(guī)范的運(yùn)行機(jī)制和物業(yè)市場(chǎng)管理秩序?，F(xiàn)代化城市的發(fā)展要求提供高效、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立高效、規(guī)范的運(yùn)行機(jī)制。政府和行業(yè)協(xié)會(huì)不斷完善物業(yè)管理行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化。城市化進(jìn)程中物業(yè)機(jī)構(gòu)為業(yè)主提供的服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理法》，明確物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，依法為業(yè)主提供管理服務(wù)，營(yíng)造良好的物業(yè)市場(chǎng)管理秩序。［3］

建立合理的物業(yè)市場(chǎng)需求機(jī)制。市場(chǎng)發(fā)展的三大主要因素是價(jià)格、需求、競(jìng)爭(zhēng)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，這些因素的作用逐漸在規(guī)范企業(yè)市場(chǎng)行為、推動(dòng)市場(chǎng)需求發(fā)展中體現(xiàn)出來(lái)。［2］政府應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化，嚴(yán)格實(shí)施《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理法》等相關(guān)法規(guī)，保證政府職能部門有效發(fā)揮質(zhì)量監(jiān)督作用，確保物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由市場(chǎng)機(jī)制自行決定，推動(dòng)市場(chǎng)良性發(fā)展。

［1］ 江幼默.我國(guó)城市化進(jìn)程中的問(wèn)題與對(duì)策［D］.南京大學(xué)，2012.

［2］ 張?jiān)疲螘苑?我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析與對(duì)策［J］.科技風(fēng)，2011（1）.

［3］ 趙久建.中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策研究［D］.北京交通大學(xué)，2011.