商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范研究

黃德亮 孫修禮

（1.青島中聯(lián)盈地集團(tuán)有限公司，山東 青島 266061；2. 青島農(nóng)業(yè)大學(xué)，山東 青島 266109）

1 引言

隨著社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以商業(yè)為用途的商業(yè)房地產(chǎn)越來(lái)越多。商業(yè)房地產(chǎn)的形式有多種，諸如購(gòu)物中心、步行街主題商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、酒店旅館、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫(xiě)字樓和住宅的底層商鋪等。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資相對(duì)巨大，其存在的價(jià)值已經(jīng)不僅僅是簡(jiǎn)單的商業(yè)配套，而是能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)馗鞣矫娈a(chǎn)生巨大影響的物業(yè)類(lèi)型，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)環(huán)境以及社會(huì)穩(wěn)定等。從目前情況看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體來(lái)說(shuō)不太成熟，很多不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商造成了很多不成功的商業(yè)項(xiàng)目。簽于上述情況，在商業(yè)項(xiàng)目中引入一套科學(xué)、系統(tǒng)、完善的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，客觀評(píng)價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，能夠提高商業(yè)房地產(chǎn)的投資效益，進(jìn)而建立繁榮協(xié)調(diào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素

在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，商業(yè)房地產(chǎn)引起風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，其后果嚴(yán)重程度也各不相同，遺漏主要因素或者完全不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，風(fēng)險(xiǎn)分析就沒(méi)有意義；若全盤(pán)考慮每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素，會(huì)使分析問(wèn)題復(fù)雜化，而且也是非理智的。因此應(yīng)該抓住主要矛盾，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀識(shí)別分級(jí)。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，合理縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性，找出影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，能夠?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供合適風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策減小損失。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)從宏觀看大體包含經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

2.1 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，可以分為以下幾類(lèi)：

（1）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值通常比較大，其很大程度受供求影響，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所承擔(dān)的供求風(fēng)險(xiǎn)比一般項(xiàng)目要大很多。目前我國(guó)市場(chǎng)供需不平衡導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)損失比較嚴(yán)重，表現(xiàn)形式為存在較高的空置率。

（2）融資風(fēng)險(xiǎn)

由于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資過(guò)程中自有資金較少，通常主要依賴銀行貸款，當(dāng)銀行貸款利率提高會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更高的融資成本。我國(guó)目前的國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展不充分，房地產(chǎn)證券化在操作性上還不夠成熟，發(fā)展緩慢，融資渠道單一狹窄。

（3）地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

隨著一個(gè)個(gè)“地王的”出現(xiàn)，土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀高。地價(jià)的提高會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的開(kāi)發(fā)成本，增加商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，提高商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格。

（4）流動(dòng)性和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

商品實(shí)體不能流動(dòng)是商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，因此投入的資本被限定在一個(gè)固定的地方，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，交易成本高，以上因素都影響將商業(yè)地產(chǎn)的變現(xiàn)性。若出現(xiàn)投資者急需資金時(shí)的情況，交易往往無(wú)法快速完成，投資者只能等待或低價(jià)賣(mài)出，大大影響收益水平。

（5）國(guó)民經(jīng)濟(jì)變化風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)會(huì)使得商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮；經(jīng)濟(jì)停滯則會(huì)導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。由于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，各種因素使得商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的敏感性具有滯后性，從而給商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)?yè)p失。

（6）自然與政治風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、塌方風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)等。自然風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率一般比較小，但是一旦發(fā)生就會(huì)造成較大損失。由于項(xiàng)目所在國(guó)的政治條件發(fā)生變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是政治風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，在很大程度上受到政府政策的影響。

（7）管理風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部決策風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部決策風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理不善或者策劃、決策失誤從而導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)。

（8）開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不僅要求過(guò)硬的經(jīng)營(yíng)能力諸如土地獲取能力、項(xiàng)目控制能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力，還特別要求商業(yè)房地產(chǎn)商具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的技術(shù)能力和管理經(jīng)驗(yàn)。

2.2 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商項(xiàng)目的影響帶來(lái)?yè)p失的是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展因素等是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素。

（1）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

由于政府對(duì)城市商業(yè)場(chǎng)所布局規(guī)劃不合理，從而給商業(yè)房地產(chǎn)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)屬于城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)以下商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值均會(huì)產(chǎn)生影響：已經(jīng)建成的、建設(shè)中的、將要建設(shè)的。容積率變化、建筑密度變化、用途的相容性三方面是城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的主要影響。

（2）區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周?chē)h(huán)境的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生變化，會(huì)影響到該項(xiàng)目的價(jià)格和價(jià)值，甚至?xí)o開(kāi)發(fā)商帶來(lái)?yè)p失。近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)和類(lèi)似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)的兩個(gè)方面。與特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的區(qū)域相類(lèi)似的其他區(qū)域稱之為近鄰地區(qū)。類(lèi)似地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)存在兩面性，一方面可能形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)同發(fā)展，共同繁榮，另一方面，也有可能將購(gòu)買(mǎi)力分散，從而使得項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力下降。

3 風(fēng)險(xiǎn)防范

需要考慮商業(yè)運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的區(qū)別。投資者的理性選擇是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展所必需的，同時(shí)商業(yè)代理、開(kāi)發(fā)企業(yè)的理性開(kāi)發(fā)、商業(yè)管理公司的成熟運(yùn)作等都是保證市場(chǎng)健康發(fā)展的要素。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)可從以下方面防范[2]。

3.1 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）樹(shù)立正確開(kāi)發(fā)理念：投資靠商業(yè)運(yùn)營(yíng)

與通常意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同的是商業(yè)地產(chǎn)所追求的是未來(lái)的升值潛力，而并非現(xiàn)值。依靠商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)增值是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該樹(shù)立的正確理念，不僅破土動(dòng)工前要經(jīng)過(guò)定向規(guī)劃、定位等幾個(gè)階段，而且還要通過(guò)一系列的商業(yè)運(yùn)作使地產(chǎn)在建筑工程完工之后獲得升值。建筑工程的完工不是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的終結(jié)，而僅僅是新階段的開(kāi)始，后期的商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)作能使地產(chǎn)獲得更大升值。

（2）商業(yè)策劃先于項(xiàng)目動(dòng)工

項(xiàng)目的商業(yè)策劃是否可行是國(guó)際上對(duì)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的首要考察，另外市場(chǎng)是否可觀以及技術(shù)上是否先進(jìn)也是考察因素。既然商業(yè)運(yùn)營(yíng)決定商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成敗，那么看商業(yè)運(yùn)營(yíng)是否科學(xué)合理是開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的考察論證的首要主體。

（3）進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析，做出科學(xué)的項(xiàng)目決策

通過(guò)充分科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查可以獲得客觀詳盡的信息，從而將不確定性降至最低，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)能起到較好的控制作用。

（4）項(xiàng)目“定位”小，城市“規(guī)劃”大

城市規(guī)劃旨在塑造城市總體設(shè)想，為城市的總體發(fā)展目標(biāo)服務(wù)，有益于城市的發(fā)展。一般來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃會(huì)合理布局商業(yè)地產(chǎn)，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，主要包括城市中心商業(yè)、城市近郊商業(yè)及社區(qū)等各方關(guān)系。項(xiàng)目定位應(yīng)該服從于城市規(guī)劃。

（5）針對(duì)不同的目標(biāo)消費(fèi)群體，選擇正確的商業(yè)業(yè)態(tài)

對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要的選擇是商業(yè)業(yè)態(tài)，如果業(yè)態(tài)規(guī)劃良好，那么就可以形成良性循環(huán)，起到內(nèi)部造血作用。在任何一個(gè)商圈內(nèi)，每一家商鋪都相輔相成，都有著共同的特點(diǎn)，即一方面因?yàn)橄逃械目驮炊蔀槠渌啼伒母?jìng)爭(zhēng)者，另一方面在吸引新客源的同時(shí)也在為其他商鋪貢獻(xiàn)人氣。

（6）樹(shù)立商業(yè)品牌，統(tǒng)一物業(yè)及招商管理

現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)的最終目標(biāo)是建立一個(gè)被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。經(jīng)營(yíng)單位是松散的，消費(fèi)形態(tài)是多樣的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)品牌的精髓是將上述的松散經(jīng)營(yíng)單位和多種消費(fèi)形態(tài)統(tǒng)一起來(lái)，使其具有相同的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)。

3.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（1）重視通貨膨脹影響，規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商多采用預(yù)售或預(yù)租的方式以期降低投資成本，減小金融風(fēng)險(xiǎn)，提高資金的周轉(zhuǎn)速度，但開(kāi)發(fā)商獲得的收益會(huì)因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀挠绊懚鴾p損，即未來(lái)的實(shí)際價(jià)值會(huì)減小，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)降低。為了減小通貨膨脹影響，不僅商業(yè)地產(chǎn)投資的方案評(píng)價(jià)需要在考慮通脹的基礎(chǔ)上進(jìn)行，而且開(kāi)發(fā)商應(yīng)著眼于整個(gè)項(xiàng)目周期，理智投資。

（2）爭(zhēng)取較低的所得稅率

減少通脹對(duì)投資凈現(xiàn)值減損的有效措施之一是爭(zhēng)取較低的所得稅率，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際凈現(xiàn)值因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂鴾p少，減少幅度也與所得稅率成正比。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)選擇好的地段

雖然隨著通脹的發(fā)生，房地產(chǎn)的租金和售價(jià)可以上漲，但是地段越好房地產(chǎn)租金和售價(jià)上漲的幅度就越大。地段越好，因?yàn)槠渚哂袧摿薮蟮奶醿r(jià)能力而使得防范通脹的作用越強(qiáng)。

（4）加強(qiáng)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的控制

抵押風(fēng)險(xiǎn)是資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)抵押方式是安全系數(shù)較高的貸款擔(dān)保方式之一，要保證抵押貸款能夠有效規(guī)避償付風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，發(fā)展進(jìn)一步規(guī)范，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)更大。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中立于不敗之地的必然選擇，風(fēng)險(xiǎn)管理的前提是科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)分析?？茖W(xué)分析風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

[1]謝亞偉.工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)[M].北京:清華大學(xué)出版社出版社,2009.

[2]叢培經(jīng).工程項(xiàng)目管理[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2006.