淺述城市住宅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)要點(diǎn)

劉 燕

(南陽(yáng)市環(huán)境保護(hù)宣傳教育中心河南南陽(yáng) 473000）

1 城市住宅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)內(nèi)容

由于城市開(kāi)發(fā)和規(guī)劃的不同步性，以前規(guī)劃是用于工業(yè)用地的，但是實(shí)際開(kāi)發(fā)的時(shí)候卻是用作居民區(qū)。這時(shí)候就有必要對(duì)周?chē)欠裼形廴驹催M(jìn)行調(diào)查：調(diào)查是否有污水處理廠，發(fā)電廠，垃圾焚燒廠等等。如周邊有存在具有潛在威脅性的企業(yè)，可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)聲環(huán)境和大氣環(huán)境的方法進(jìn)行長(zhǎng)期的監(jiān)測(cè)。監(jiān)測(cè)其主要污染物的特性和排放的特征，是否具有化學(xué)毒性和遷移轉(zhuǎn)化性。以聲音污染為例，城市中的住宅類(lèi)房產(chǎn)往往會(huì)受交通噪聲和工業(yè)噪聲的影響。第一，對(duì)于臨鐵路建設(shè)的住宅區(qū)最經(jīng)常受到困擾的是火車(chē)噪音。一般標(biāo)準(zhǔn)值是不設(shè)置隔聲屏障的情況下不超過(guò)70db(A）,在設(shè)置隔聲屏障的標(biāo)準(zhǔn)值是不超過(guò)58db(A）,但對(duì)于在臨鐵路建設(shè)的30M處的住宅區(qū)常常是受噪聲污染最嚴(yán)重的地帶。在出現(xiàn)噪音污染的情況下，可以采取設(shè)置隔聲屏障的方法，降低鐵路噪聲污染；第二，城市交通噪聲。城市里的快速路，主干道因?yàn)檐?chē)流量比較大，因此造成的噪聲影響也就比較嚴(yán)重。目前用來(lái)評(píng)價(jià)城市噪聲影響的模式主要是公路交通噪聲預(yù)測(cè)模式。但由于城市中的車(chē)流量因時(shí)因地因紅綠燈問(wèn)題車(chē)輛運(yùn)行速度不一致，因此采用公路預(yù)測(cè)的方式會(huì)有誤差產(chǎn)生。不過(guò)可以通過(guò)采用類(lèi)比類(lèi)似的城市道路的方式進(jìn)行檢測(cè)，分析受影響的程度。在進(jìn)行城市道路噪聲影響測(cè)評(píng)時(shí)還需要考慮一個(gè)問(wèn)題，就是由于受地面和兩側(cè)建筑物的反射作用會(huì)造成沿街建筑噪聲污染程度不一致，也即是受噪聲污染的樓層不一定是近地面層，也有可能雜建筑物的中間層。

2 城市住宅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)方法

現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分是對(duì)原來(lái)的老城區(qū)（或是城中村）和在原來(lái)的工業(yè)用地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，這樣一來(lái)就會(huì)出現(xiàn)居民區(qū)建好的時(shí)候，周邊還有一些工企業(yè)沒(méi)有搬遷出去，從而造成居民區(qū)和工企業(yè)交錯(cuò)共處的情況，這也就成為了外在環(huán)境對(duì)建設(shè)項(xiàng)目造成影響的主要原因之一，因此評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量是否能到既定的標(biāo)準(zhǔn)成為了關(guān)鍵。

2.1 評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目剛開(kāi)始的用地根據(jù)整體規(guī)劃是采用工業(yè)或城中村式的結(jié)構(gòu)模式，現(xiàn)在由于原來(lái)的地塊更改了使用功能，土地使用性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變更，原來(lái)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也不能再適應(yīng)現(xiàn)在用地功能的評(píng)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。因此需要根據(jù)現(xiàn)在區(qū)域的功能確定環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并向地方環(huán)境保護(hù)行政部門(mén)申請(qǐng)執(zhí)行評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。用地性質(zhì)從工業(yè)用地轉(zhuǎn)變成居民區(qū)，原來(lái)工業(yè)用地的大氣環(huán)境也應(yīng)當(dāng)從《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB 3095-1996）中的二，三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎?jí)標(biāo)準(zhǔn)，聲環(huán)境質(zhì)量從《城市區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB 3096-2008）的二，三類(lèi)轉(zhuǎn)變?yōu)橐?，二?lèi)；原來(lái)作為工業(yè)用地時(shí)，由于害廢物料的不合理存放，會(huì)對(duì)土壤造成一定的污染，所以在對(duì)土壤環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，需要求土壤風(fēng)險(xiǎn)低于《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)注》（GB 15618-1995）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的值。

2.2 評(píng)價(jià)的方法

在進(jìn)行評(píng)價(jià)的過(guò)程中，必須要按照目前環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)的思維方式，監(jiān)測(cè)確定該地塊是否能用于居住，是否能滿足居住需求的大氣質(zhì)量，噪聲指標(biāo)是否超過(guò)居住地區(qū)接受標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)目前的現(xiàn)狀進(jìn)行檢測(cè)時(shí)，需要注意周?chē)袥](méi)有特征污染源，監(jiān)測(cè)因子立足于外部污染源和內(nèi)部污染源詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上來(lái)確定。如果周邊沒(méi)有特征污染源，可以采取大氣常規(guī)檢測(cè)的方法；如果發(fā)現(xiàn)特征污染源則需對(duì)特征污染物進(jìn)行監(jiān)測(cè)；對(duì)土壤的檢測(cè)需要按照相關(guān)的技術(shù)規(guī)范進(jìn)行操作，按照土壤檢測(cè)《土壤環(huán)境監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（HJ/T 166-2004）的有關(guān)具體要求設(shè)計(jì)檢測(cè)方案：取樣后須經(jīng)相關(guān)部門(mén)對(duì)原址土地進(jìn)行檢測(cè)分析，并報(bào)相關(guān)上級(jí)部門(mén)進(jìn)行審查,并根據(jù)測(cè)評(píng)報(bào)告制定土壤功能修復(fù)方案；土壤檢測(cè)分析主要是針對(duì)污染源因子的物理化學(xué)特性進(jìn)行點(diǎn)位監(jiān)測(cè)和深度監(jiān)測(cè)，定性定量的進(jìn)行分析；對(duì)土壤進(jìn)行分析的目的是為了確定該地塊以前用于生產(chǎn)有毒有害物品的時(shí)候是否有殘留物質(zhì)附著在土壤里，影響到日后居住在這土地上人們的身體健康。

2.3 環(huán)境影響的控制措施

現(xiàn)在很多住宅類(lèi)房地產(chǎn)都是屬于高層建筑，配套有水泵房，換熱站，風(fēng)機(jī)房，排風(fēng)口，變配電室等配套設(shè)施；一些商業(yè)建筑還會(huì)配有中央空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)組和冷卻塔，冷卻塔在運(yùn)行過(guò)程會(huì)產(chǎn)生比較的噪聲，也會(huì)產(chǎn)生對(duì)鄰居有影響的飄霧。所以說(shuō)項(xiàng)目自身的配套設(shè)施是引起噪聲擾民問(wèn)題的主要原因。因此該評(píng)價(jià)要點(diǎn)必須得到足夠的重視和探索有效的解決方法。譬如噪聲污染控制，熱換站熱水循環(huán)水泵的震動(dòng)是帶來(lái)噪聲的源頭，但是在監(jiān)測(cè)設(shè)備房外噪聲不符合標(biāo)準(zhǔn)的情況下，居民的對(duì)噪聲的反應(yīng)卻比較強(qiáng)烈，究其原因主要還是因?yàn)樗眠\(yùn)行產(chǎn)生的低頻噪聲造成的，再加上水泵所在的位置和設(shè)計(jì)不合理更是導(dǎo)致了噪聲的污染。一些研究數(shù)據(jù)表明，位置處于地面的熱換站及時(shí)界外噪聲不符合標(biāo)準(zhǔn)的情況下，也不會(huì)存在噪聲污染問(wèn)題。因此我們可以這么熱為熱換站設(shè)在地面可以減少噪聲污染的發(fā)生。但考慮到土地和景觀的問(wèn)題，很多高層建筑在規(guī)劃時(shí)，熱換站大多被安置在地下，基于此種現(xiàn)象，我們不得不在噪聲源頭和中間環(huán)節(jié)施加措施。1）使用低噪聲循環(huán)水泵或?qū)λ眠M(jìn)行屏蔽；2）在水泵基礎(chǔ)和樓板之間填充隔振材料或是設(shè)置隔振墊；3）用軟管連接水泵和進(jìn)出水管，并加按減震喉；4）柔性固定管道，穿墻時(shí)設(shè)置套管；5）使用定轉(zhuǎn)速水泵，避免水泵因變速引起振動(dòng)頻率變化與管道形成共振，以及固體共振傳聲造成噪聲污染。另外，在工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，還要加強(qiáng)各項(xiàng)污染治理工作的監(jiān)督和管理力度，在確保項(xiàng)目正常施工的同時(shí)，控制硬化面積的增加，譬如為地下水資源的保護(hù)騰出更大的空間，道路鋪設(shè)多孔瀝青等。至于建筑結(jié)構(gòu)的節(jié)能環(huán)保，要盡可能使用可重復(fù)利用、可循環(huán)利用、可再生利用的新型材料，室內(nèi)盡可能采用自然光，最大限度控制能源的消耗。

總之，城市住宅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響的評(píng)價(jià)，需要根據(jù)現(xiàn)在區(qū)域的功能確定環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并向地方環(huán)境保護(hù)行政部門(mén)申請(qǐng)執(zhí)行評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，而在進(jìn)行評(píng)價(jià)的時(shí)候，需要注意周?chē)袥](méi)有特征污染源，以免影響到日后居住在這土地上人們的身體健康，譬如城市交通噪聲，城市里的快速路，主干道因?yàn)檐?chē)流量比較大，因此造成的噪聲影響也就比較嚴(yán)重，這些都是建設(shè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的重點(diǎn)所在。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，由于城市住宅類(lèi)房地產(chǎn)在建設(shè)的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)居民區(qū)和工業(yè)區(qū)交錯(cuò)的情況，也存在原有化工，電鍍，印染搬遷后對(duì)土壤具有污染性的可能性，所以在進(jìn)行城市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)多考慮外在環(huán)境對(duì)項(xiàng)目可能的影響因素，尤其是有些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)隨著地塊功能使用的變化而變化，外部大氣是否存在對(duì)項(xiàng)目影響的因素，以及土壤是否受到化學(xué)物質(zhì)的污染，是否能適合居民的居住需求。在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施對(duì)項(xiàng)目本身會(huì)產(chǎn)生的影響時(shí)也要引起足夠的重視，其中比較敏感的就是由于現(xiàn)在高層建筑比較多，加上換熱站位置設(shè)計(jì)不合理產(chǎn)生的噪聲污染問(wèn)題，最好是建議將熱換器安置在地面并且加裝減振隔振裝置。因此，通過(guò)對(duì)這些環(huán)境因素進(jìn)行評(píng)價(jià)并采取相應(yīng)的措施，可以提高城市住宅類(lèi)房產(chǎn)的建設(shè)滿足居民居宅的需求。

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