房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制方法研究

趙寶金

（寧夏亙元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，寧夏 銀川750200）

0 引言

在對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)常常匆匆忙忙搞項(xiàng)目、急急忙忙開工、緊緊張張施工，但往往都出現(xiàn)項(xiàng)目延期交付、項(xiàng)目利潤目標(biāo)未達(dá)到等情況。其主要問題是在項(xiàng)目開發(fā)過程中缺乏完整的計(jì)劃體系，缺乏嚴(yán)格按照計(jì)劃實(shí)施的監(jiān)督體系。

1 制定詳細(xì)措施

工程部根據(jù)工程特點(diǎn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期要求等情況，制定相應(yīng)控制工程質(zhì)量措施報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

2 做好技術(shù)交底

工程部應(yīng)會(huì)同監(jiān)理監(jiān)督施工單位在每個(gè)分部，分項(xiàng)工程施工前按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求對班組進(jìn)行技術(shù)交底，關(guān)鍵部位施工單位應(yīng)編制施工方案交監(jiān)理、工程部審核，做到不交底不允許施工。

3 不驗(yàn)收不放行

上道工序驗(yàn)收不合格，不能進(jìn)行下道工序施工，對不合格項(xiàng)堅(jiān)決要求整改，工程部負(fù)責(zé)整改后的驗(yàn)收，通過后才能進(jìn)入下道工序施工，并留有整改記錄。

4 推行定崗操作

保證操作質(zhì)量，貫徹“三檢”制、推行定崗操作。主體結(jié)構(gòu)、高級裝飾設(shè)備安裝等關(guān)鍵工種的操作人員持證上崗。跟蹤隱檢（施工中）、預(yù)檢（施工前）、結(jié)構(gòu)（交工、竣工）驗(yàn)收。

4.1 隱檢

要對部分分項(xiàng)工程的各道工序進(jìn)行檢查，堅(jiān)持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存。

1）地基與基礎(chǔ)工程：對于一般基礎(chǔ)，檢查槽底地質(zhì)、標(biāo)高、尺寸、基礎(chǔ)斷面尺寸；樁基礎(chǔ)檢查試樁、打樁記錄。

2）鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、現(xiàn)格、數(shù)量、接頭位置、搭接長度預(yù)埋件以及除銹、代用變更情況等。

3）焊接：檢查焊條品種、焊口規(guī)格、焊焰長度，焊焰外觀和焊接質(zhì)量等。

4）防水工程：檢查屋面、地下室和水中結(jié)構(gòu)的防水材料層數(shù)，做法和質(zhì)量情況、防水的質(zhì)量情況。

5）給排水管道檢查位置、標(biāo)高、坡度、試壓、閉水試驗(yàn)防銹、防聞及預(yù)埋件情況。

6）暗配電氣線路：檢查位置、現(xiàn)格、標(biāo)高、防腐接頭等，對于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗(yàn)、對于地線、避雷針等，還要進(jìn)行電阻試驗(yàn)等。

7）施工隊(duì)現(xiàn)場所用的砂漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣（或試配），進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)。

4.2 預(yù)檢

確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對本項(xiàng)目作檢查：

1）對原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進(jìn)場前進(jìn)行試檢驗(yàn)；

2）建筑物、構(gòu)筑物的定位線及引進(jìn)標(biāo)高；

3）建筑物基礎(chǔ)放線及標(biāo)高；

4）建筑物軸線及灰線；

5）各樓層放線及皮數(shù)桿；

6）模板的尺寸、標(biāo)高、支撐及預(yù)埋件等；

7）預(yù)制構(gòu)件及其安裝情況；

8）主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標(biāo)高、坡度等；

9）電氣工程的變電、配電位置、高低壓進(jìn)出品方向，電纜溝位置、標(biāo)高、尺寸、送電方向等；

10）設(shè)備基礎(chǔ)的位置、標(biāo)高、尺寸、預(yù)留孔洞、預(yù)埋件等。

4.3 結(jié)構(gòu)驗(yàn)收

裝修前過行一次全面檢查和評定，免留結(jié)構(gòu)質(zhì)量隱患、排除裝修障礙，主要包括外觀檢查和內(nèi)業(yè)資料檢查。

1）外觀檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法、圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸，樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量、混凝土質(zhì)量；框架結(jié)構(gòu)要重點(diǎn)檢查節(jié)點(diǎn)做法和質(zhì)量。

2）資料檢查主要包括：各種原材料試驗(yàn)記錄、土建施工試驗(yàn)記錄、構(gòu)配件出廠證明、隱檢、預(yù)檢記錄等四大項(xiàng)直接影響結(jié)構(gòu)工程的項(xiàng)目；同時(shí)對施工過程的有關(guān)記錄和如分部分項(xiàng)工程質(zhì)量評定記錄、土建施工記錄以及設(shè)計(jì)變更情況等。

4.4 質(zhì)檢方法、手段、技術(shù)資料、成品保護(hù)要求

1）質(zhì)檢方法：全數(shù)與抽數(shù)相結(jié)合；

2）質(zhì)檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實(shí)測（靠、吊、量、套）并用；

3）督促施工、監(jiān)理技術(shù)資料整理歸檔，保證準(zhǔn)確、真實(shí)、齊全；

4）成品保護(hù)要提請重視實(shí)施“護(hù)”（提前保護(hù)）、“包”（包裹防污染）、“蓋”（表面覆蓋）、“封”（局部封閉、防損和污染）。

5 推行樣板制

先按標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板間、樣板結(jié)構(gòu)），經(jīng)認(rèn)定后作為操作和質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到樣板標(biāo)準(zhǔn)的不予驗(yàn)收。墻面、地面抹灰、涂料、裝飾及屋面、廚衛(wèi)間、外墻面鑲貼等必須先做樣板間，或樣板墻，經(jīng)監(jiān)理、工程部或市質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收合格后，方可允許大面積施工。

6 加強(qiáng)對質(zhì)量通病的防治與管理

1）防水工程必須嚴(yán)格按《屋面防水工程技術(shù)規(guī)程》施工，做好盛水試驗(yàn)，駐工地工程師必須親自參加檢查驗(yàn)收工作。

2）墻體工程應(yīng)注意拉結(jié)筋按規(guī)范要求設(shè)置，掌握好砂漿配合比，及頂層墻體嚴(yán)格設(shè)置防溫度裂縫拉結(jié)筋和附加構(gòu)造柱，避免墻體裂縫的出現(xiàn)。

3）門窗工程應(yīng)嚴(yán)把門窗進(jìn)場驗(yàn)收關(guān)，成品保護(hù)關(guān)和竣工驗(yàn)收關(guān)，杜絕門窗框斷裂、門窗框與墻體間填塞不實(shí)、抹灰“吃口”、開啟不靈活等質(zhì)量通病的發(fā)生。

7 嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)

嚴(yán)把進(jìn)場材料驗(yàn)收關(guān)，工程部應(yīng)會(huì)同監(jiān)理單位對施工單位的材料進(jìn)行檢查，查出廠合格證、質(zhì)量證明、產(chǎn)品說明及材料實(shí)體質(zhì)量，并監(jiān)督監(jiān)理單位和施工單位對進(jìn)場材料的取樣、送檢、復(fù)試按規(guī)范要求實(shí)施。合格后才能認(rèn)可，用于工程施工。

8 執(zhí)行工程事故匯報(bào)制

對工程質(zhì)量事故，工程部應(yīng)及時(shí)匯報(bào)，不許隱瞞，并組織監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)方判定可行的補(bǔ)救和整改措施報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施，并監(jiān)督整改。對相應(yīng)責(zé)任人給予處罰。

9 對分項(xiàng)工程質(zhì)量進(jìn)行節(jié)點(diǎn)控制

駐工地工程師應(yīng)對施工各階段和各分項(xiàng)的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制，經(jīng)常巡視或旁站監(jiān)督監(jiān)理、施工單位的執(zhí)行情況，要有很強(qiáng)的責(zé)任心和敬業(yè)精神。若發(fā)現(xiàn)施工單位違規(guī)操作或有經(jīng)檢驗(yàn)不合格情況，工程部應(yīng)及時(shí)下發(fā)《整改通知單》責(zé)成監(jiān)理單位下達(dá)監(jiān)理通知，要求施工單位整改，不整改或整改不力的，通過監(jiān)理單位下達(dá)停工通知，整改完畢達(dá)到要求后再復(fù)工；若發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員對質(zhì)量控制不嚴(yán)或控制不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)即書面通知監(jiān)理單位總監(jiān)進(jìn)行整改。

10 管理層應(yīng)進(jìn)行不定期檢查

公司領(lǐng)導(dǎo)不定期組織工程部對所開發(fā)的工程進(jìn)行質(zhì)量抽查，檢查采取現(xiàn)場觀感、實(shí)測和資料檢查相結(jié)合的辦法。

11 項(xiàng)目資料應(yīng)及時(shí)存檔

工程技術(shù)資料由工程部負(fù)責(zé)收集、整理和存檔，竣工后交公司行政部存檔。

12 嚴(yán)格執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

所在單位工程的分部、 分項(xiàng)均按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行驗(yàn)收、鑒定（評定），必須全部達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)（消除不合格工程及無法修復(fù)的返工工程），多創(chuàng)優(yōu)良工程。

13 制度控制

1）圖紙的熟悉、審查和管理制度；

2）技術(shù)交底制度；

3）施工組織設(shè)計(jì)制度；

4）材料檢查和驗(yàn)收制度；

5）工程質(zhì)量檢查和試驗(yàn)制度；

6）工程技術(shù)檔案制度；

7）技術(shù)責(zé)任制度；

8）技術(shù)復(fù)核與審批制度；

9）建立實(shí)施質(zhì)量日記、現(xiàn)場質(zhì)量協(xié)調(diào)會(huì)、質(zhì)量匯報(bào)會(huì)等制度。

14 結(jié)束語

總之，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行控制，有利于對項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

［1］楊光請.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的沖突管理[M].重慶：重慶大學(xué)出版社，2004.

［2］楊光請.如何理解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的工作分解[M].重慶：重慶大學(xué)出版社，2004.

［3］梁慶恩.房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制研究[D].重慶大學(xué)，2004.