淺談房地產(chǎn)企業(yè)如何做好招標(biāo)控制工作

謝 芳

（深圳市鵬達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，廣東 深圳 518000）

1 房地產(chǎn)企業(yè)如何做好招投標(biāo)控制工作

1.1 管理工作落實(shí)到位

1.1.1 投資決策設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

眾所周知，工程造價(jià)在整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)施工中尤為重要，但是工程造價(jià)影響最大的階段是在工程項(xiàng)目的投資決策設(shè)計(jì)上，不僅如此，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量也直接影響著工期和工程造價(jià)。正因如此，在工程項(xiàng)目的投資決策設(shè)計(jì)階段必須要反復(fù)論證研究工程造價(jià)，并細(xì)致合理的選擇工程設(shè)計(jì)方案，同時(shí)還要不斷完善設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任體系，認(rèn)真審核和優(yōu)化施工設(shè)計(jì)。需要注意的是，為了有效防治施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更問(wèn)題的出現(xiàn)，必須要根據(jù)實(shí)際情況合理確定工程預(yù)算。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員也應(yīng)該協(xié)調(diào)好工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，提供可靠、有效、準(zhǔn)確的原始資料，從而做好招投標(biāo)的控制工作。

1.1.2 科學(xué)分析工程預(yù)算

在此過(guò)程中必須要做好工程現(xiàn)場(chǎng)簽證工作，具體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員要密切關(guān)注工程進(jìn)展，從而對(duì)工程實(shí)施情況有一個(gè)大致的了解，掌握工程造價(jià)變化的具體情況。同時(shí)在工程項(xiàng)目具體的施工過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更是要立即進(jìn)行估價(jià)，并加以技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在保證工程設(shè)計(jì)變更不會(huì)突破工程預(yù)算且合理的情況下簽字確認(rèn)，從而避免因工程設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致投資增加的問(wèn)題，防治不必要的損失出現(xiàn)。另外，對(duì)于工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)隱蔽工程和簽證變更現(xiàn)象要立即了解情況，規(guī)范簽證，杜絕隨意簽證的問(wèn)題，防治在工程結(jié)算的過(guò)程當(dāng)中不規(guī)范簽證的出現(xiàn)。

1.1.3 對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行合理運(yùn)用

這方面工作的主要內(nèi)容就是按照不同的結(jié)構(gòu)類型對(duì)自身的各項(xiàng)報(bào)價(jià)投標(biāo)資料進(jìn)行整理和歸類，使工作人員能夠更加清晰、方便的將不同類別的內(nèi)容與近期同類工程的投標(biāo)報(bào)價(jià)或工程價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，在確保報(bào)價(jià)宏觀合理性的同時(shí)提高組織自身的業(yè)務(wù)水平。

1.2 做好利潤(rùn)預(yù)算工作

1.2.1 做好施工圖預(yù)算

首先要提高工程設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，然后在結(jié)合《規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)》來(lái)篩選工程設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)該有較深的資質(zhì)、較高的能力和信譽(yù)，不僅讓粗，還要再具體的施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中做好跟蹤審查工作，以便及時(shí)完善施工圖中不合理或有錯(cuò)誤的地方。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖作為房地產(chǎn)計(jì)算招標(biāo)工程量清涼的重要參考依據(jù)，只有保證設(shè)計(jì)圖紙有較高的質(zhì)量水平才能確保招標(biāo)工程量清單計(jì)算的精準(zhǔn)性，從而合理有效的控制工程造價(jià)。調(diào)查顯示，施工過(guò)程當(dāng)中設(shè)計(jì)變更問(wèn)題的出現(xiàn)很大晨讀上都是由于設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)誤和紕漏所導(dǎo)致的，設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量不高甚至?xí)?dǎo)致工程雙方出現(xiàn)扯皮、設(shè)計(jì)變更的嚴(yán)重問(wèn)題。所以必須要把提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量放到首位，并進(jìn)一步做好使用圖預(yù)算。

1.2.2 采用合理的技巧和策略

房地產(chǎn)企業(yè)做好招投標(biāo)工作還可以通過(guò)加強(qiáng)制度與信息管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。但是在此過(guò)程中要緊密結(jié)合工程項(xiàng)目成本具體的控制要求，同時(shí)制定一些與項(xiàng)目成本控制實(shí)際結(jié)合的管理制度，從而加強(qiáng)整個(gè)工程項(xiàng)目過(guò)程中的成本控制，這樣不僅能夠讓工程管理人員嚴(yán)格的按照規(guī)章制度進(jìn)行操作管理。而且對(duì)于工程造價(jià)控制行為的規(guī)范、造價(jià)控制水平的提高也具有重要的作用。就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資控制信息管理方面而言還是比較落后的，一定程度上存在工程動(dòng)態(tài)成本管理信息失真等較為嚴(yán)重的問(wèn)題。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善崗位設(shè)置，相關(guān)部門(mén)也應(yīng)積極參與工程造價(jià)的控制管理，并不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)考核內(nèi)容及方法，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資能夠有效的得到控制。

2 房地產(chǎn)企業(yè)具體的招標(biāo)控制工作

分包不僅能夠解決施工企業(yè)在某些技術(shù)領(lǐng)域的不足，也能夠使自身的經(jīng)濟(jì)利益得到進(jìn)一步的提升，因此是目前有很多施工企業(yè)選擇分包這一方式。筆者認(rèn)為，在開(kāi)展分包時(shí)，施工企業(yè)還是要在投標(biāo)價(jià)和工程質(zhì)量之間尋求一個(gè)平衡，在確保質(zhì)量的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化：

2.1 裝飾和安裝部分

鑒于我國(guó)市場(chǎng)安裝和裝飾產(chǎn)品的種類多、價(jià)格參差不齊的現(xiàn)狀，施工單位的招標(biāo)管理人員應(yīng)在對(duì)與業(yè)主單位簽訂的合同中的建筑設(shè)計(jì)等級(jí)、單位要求等方面進(jìn)行深入了解的基礎(chǔ)上，對(duì)所使用的具體品牌進(jìn)行標(biāo)明，合理確定主材料的暫定價(jià)格，避免投標(biāo)的參與者為了體現(xiàn)質(zhì)量水平而盲目采用過(guò)高質(zhì)量材料的問(wèn)題，將工程的造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)。

2.1.2 空調(diào)、安防及電梯設(shè)備部分

在這部分內(nèi)容中，施工單位的招標(biāo)控制人員應(yīng)對(duì)投標(biāo)商所體統(tǒng)的不同設(shè)備的能耗、安全性、后期維護(hù)、零配件供應(yīng)以及內(nèi)容設(shè)置權(quán)數(shù)等內(nèi)容進(jìn)行了解和比較，并在經(jīng)過(guò)專家組的審查認(rèn)定后做出合理的選擇，確保該部分內(nèi)容中標(biāo)人的性價(jià)比最優(yōu)。

2.1.3 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)部分

一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主單位所提供的設(shè)計(jì)圖紙中并不會(huì)包含項(xiàng)目的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，所以筆者所在單位經(jīng)常會(huì)將空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)參數(shù)及有關(guān)文件提供給投標(biāo)單位，要求他們?cè)谕瓿杉夹g(shù)方案的設(shè)計(jì)之后再報(bào)出投標(biāo)價(jià)。在開(kāi)展此項(xiàng)工作的過(guò)程中，施工單位并不需要向投標(biāo)商要求具體的品牌，只需在對(duì)投標(biāo)人設(shè)計(jì)方案中的各項(xiàng)系數(shù)進(jìn)行比對(duì)，從中選出性價(jià)比最優(yōu)、設(shè)計(jì)方案最為合理的即可。

2.1.4 通訊及弱電系統(tǒng)部分

就以往的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，投標(biāo)參與者大多會(huì)利用自己在這方面的技術(shù)和信息優(yōu)勢(shì)在報(bào)價(jià)中加入一些虛假的內(nèi)容，以使自身的利潤(rùn)空間得到提升，所以對(duì)這部分內(nèi)容的控制對(duì)于施工企業(yè)招標(biāo)控制人員來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重要的考驗(yàn)。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品的性能、售價(jià)變化幅度較大，技術(shù)含量較高，所以在開(kāi)展此項(xiàng)工作時(shí)，最好選派那些具有相同技術(shù)背景或是對(duì)這方面業(yè)務(wù)比較熟悉的技術(shù)人員進(jìn)行，在遞交投標(biāo)參與單位的文件中，應(yīng)對(duì)具體設(shè)備的型號(hào)、技術(shù)指標(biāo)等進(jìn)行明確規(guī)定并要求其在投標(biāo)書(shū)中對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行明確說(shuō)明，以免其通過(guò)選擇一些“冷門(mén)”品牌的方式損害施工單位利益。

在拿到投標(biāo)文件后，招標(biāo)控制人員就可以通過(guò)網(wǎng)上查詢、供應(yīng)商咨詢的方式對(duì)各單位所選設(shè)備的具體內(nèi)容進(jìn)行了解和分析，使對(duì)比工作更加有效的開(kāi)展，最后選擇性價(jià)比最優(yōu)的單位中標(biāo)。

3 結(jié)語(yǔ)

《招投標(biāo)法》在我國(guó)已經(jīng)執(zhí)行了很長(zhǎng)一段時(shí)間，該法的頒布和執(zhí)行為保護(hù)國(guó)家和公共利益、規(guī)范工程建設(shè)的招投標(biāo)行為、維護(hù)雙方的合法權(quán)益、提高工程的施工質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用?？偠灾?，泛地產(chǎn)企業(yè)做好工程項(xiàng)目造價(jià)的控制實(shí)際上就是綜合運(yùn)用各方面手段，有效的解決工程造價(jià)中存在的問(wèn)題。并通過(guò)不斷強(qiáng)化工程項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中的造價(jià)控制管理措施，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)工程投資的有效控制，進(jìn)而確保其投資效益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的時(shí)代背景下，施工企業(yè)想要使自身獲得持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須要對(duì)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行深入細(xì)致的研究和掌握，以便對(duì)招投標(biāo)法進(jìn)行更加靈活的運(yùn)用。同時(shí)，有關(guān)工作人員也應(yīng)在積極積累相關(guān)知識(shí)的同時(shí)注意對(duì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析和總結(jié)，使自身的投標(biāo)水平、策略和技巧得到不斷提高，為提高企業(yè)的中標(biāo)率和經(jīng)濟(jì)效益做出自己的貢獻(xiàn)。

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